Визначення облігацій житлових органів

Що таке облігації житлового управління?

Облігації житлового органу або житлові облігації випускаються державним або місцевим державним органом для допомоги у фінансуванні будівництва або реконструкції доступного орендного житла. За певними програмами виручка від таких облігацій також може бути використана для допомоги малозабезпеченим людям у придбанні житла. Відсотки, зароблені інвесторами за облігаціями житлового управління, звільняються від федеральних податків, а також можуть бути звільнені від державних та місцевих вхідні податки.

Як і більшість муніципальні облігації, облігації житлового управління історично розглядалися як дуже безпечні інвестиції. У цьому випадку облігації підтримуються федеральним урядом, який розглядає їх як засіб заохочення будівництва житла для малозабезпечених людей.

Розуміння облігацій житлового управління

Муніципальна влада може емітувати борг у формі облігацій для залучення капіталу для фінансування проектів. Це два види муніципальних облігацій загальне зобов'язання облігації та дохідні облігації. Виплата відсотків та погашення основної суми облігації загального зобов’язання (ГО) фінансуються з державної або місцевої фінансової каси.

Ці облігації підтримуються повна віра і заслуга муніципального уряду, який може мати повноваження збільшувати податки для виконання своїх зобов’язань щодо сплати за облігацією GO. З іншого боку, зобов’язання щодо платежів за дохідною облігацією підкріплюються прогнозованим потоком доходу проекту, для якого облігація була випущена. Однією з форм облігацій доходів є житлова облігація.

Держави та органи місцевого самоврядування випускають житлові облігації для фінансування будівництва або реконструкції доступного орендного житла. Окрім погашення основного боргу, держава чи місцевість мають сплачувати відсотки за гроші, які вони позичають. Як облігації приватної діяльності (PABs), житлові облігації можуть бути випущені від імені кваліфікованих прибуткових та некомерційних забудовників для фінансування багатоквартирних житлових проектів з низьким рівнем доходу.

Крім того, доходи від житлових облігацій також можуть бути випущені для забезпечення недорогого іпотечного фінансування сімей з низькими доходами чи окремими особами, щоб вони могли придбати житло. Іпотечні кредити, що надаються через житлові облігації, обмежуються тільки покупцями житла, які вперше заробляють не більше, ніж середній дохід по площі. Крім того, ціна будинку, купленого за іпотекою житлових облігацій, обмежується 90% середньої ціни купівлі площі.

Особливі міркування

Житлові облігації зазвичай мають низькі процентні ставки і можуть бути випущені як фіксовані, так і зобов'язання попиту зі змінною ставкою (ВРДО). Виплата основної суми та відсотків власникам облігацій здійснюється за рахунок погашення іпотеки в заставу та прибутку від інвестицій.

Погашення, здійснене позичальниками за іпотечними кредитами, збирається довірителем житлової облігації, який вкладає кошти в короткострокові інвестиції до запланованого часу для виплати процентів власникам облігацій. По суті, виплата за житловими облігаціями підкріплюється своєчасною та послідовною виплатою відсотків та погашенням основної суми іпотечних кредитів позичальниками.

Житлові облігації вигідні як державі, так і приватним інвесторам. З одного боку, уряд отримує доступ до великого обсягу дешевого фінансування. З іншого боку, податкові переваги, пропоновані житловими облігаціями, є надзвичайно привабливими для тих, хто у верхніх податкових категоріях.

Для інвесторів відсотки, виплачені житловими облігаціями, звільняються від федерального, а іноді і державного податку на прибуток. Чим вища гранична ставка податку, тим ціннішим є звільнення від оподаткування облігацій житлових доходів. Хоча інвестори підлягають альтернативний мінімальний податок (ПДВ) може обкладатися податками, звільнення означає, що інвестори у високих федеральних податках мають вигоди від облігацій доходів та інших муніципальних облігацій. Це звільнення від оподаткування допомагає компенсувати низьку процентну ставку облігацій.

Федеральний податкові кредити на житло з низьким рівнем доходу є ще одним джерелом капіталу, який може використовуватися замість або на додаток до житлових облігацій для фінансування житлових проектів за доступними цінами. Кредити-це безповоротні федеральні податки на прибуток, що відносяться до частини іпотечних відсотків, які кваліфіковані покупці житла сплачують щороку.

Оскільки вони тягнуть за собою державний борг, продаж облігацій житлових органів влади іноді потребує схвалення місцевих виборців. Наприклад, у 2018 році виборці Каліфорнії схвалили виборчий бюлетень з продажу 4 млрд доларів облігацій житлового фонду для фінансування програм для малозабезпечених мешканців, ветеранів та працівників ферм.