Визначення комерційної нерухомості (CRE)

Що таке комерційна нерухомість (CRE)?

Комерційна нерухомість (CRE)-це нерухомість, яка використовується виключно у комерційних цілях забезпечити робочий простір, а не житловий простір, який би замість цього становив житло маєток. Найчастіше це комерційна нерухомість здано в оренду орендарям для здійснення діяльності, що приносить дохід. Ця широка категорія нерухомості може включати все - від єдиної вітрини до величезного торгового центру.

Комерційна нерухомість включає кілька категорій, таких як роздрібні торговці різного виду, офісні приміщення, готелі та курорти, стриптиз -центри, ресторани та заклади охорони здоров'я.

Основи комерційної нерухомості

Комерційна нерухомість разом із житловою нерухомістю включає дві основні категорії нерухомості. Житлова нерухомість включає споруди, призначені для проживання людей, а не для комерційного або промислового використання. Як зрозуміло з його назви, комерційна нерухомість використовується в комерції, а багатоквартирна орендна нерухомість, яка служить житлом для орендарів, класифікується як комерційна діяльність для орендодавця.

Залежно від функцій комерційну нерухомість зазвичай поділяють на чотири класи:

1. офісний простір;
2. промислове використання;
3. багатосімейний оренда; та
4. роздрібна торгівля.

Окремі категорії також можуть бути додатково класифіковані. Офісні приміщення, наприклад, часто характеризують як клас А, клас В або клас С.

• Клас А. представляє найкращі будівлі з точки зору естетики, віку, якості інфраструктури та розташування.
• Клас В. будівлі, як правило, старіші і не такі конкурентоспроможні (з точки зору ціни), як будівлі класу А. Інвестори часто націлюються на ці будівлі для відновлення.
• Клас С. Будинки є найстарішими, зазвичай старше 20 років, розташовані в менш привабливих районах і потребують технічного обслуговування.

Зауважте, що деякі зонування а органи ліцензування продовжують розкривати промислову власність - ділянки, що використовуються для виробництва та виробництво товарів, особливо важких, але більшість вважає це підмножиною комерційної реальності маєток.

Комерційна оренда

Деякі підприємства володіють будівлями, які займають. Однак більш типовий випадок - комерційна нерухомість передається в оренду. Зазвичай інвестор або група інвесторів є власником будівлі та стягує орендну плату з кожного бізнесу, який там працює. Ставки комерційної оренди - ціна, що займає простір протягом визначеного періоду - зазвичай вказуються у річних орендних доларах за квадратний фут. І навпаки, ставки на житлову нерухомість вказуються як річна сума або місячна орендна плата.

Комерційна оренда, як правило, розраховується на термін від одного року до 10 років і більше, при цьому офісні та торгові площі зазвичай становлять в середньому від 5 до 10 років. Це можна протиставити більш короткостроковій щорічній або місячній оренді житла.

В Дослідження 2017 року проведена аналітичною компанією з ринку нерухомості CBRE Group, Inc., аналітик Олексій Красиков виявив, що термін - тривалість - оренди пропорційний розміру орендованого приміщення. Крім того, дані показали, що орендарі укладатимуть довгострокову оренду, щоб зафіксувати ціни в умовах зростання ринку. Але це не єдиний їх рушійний фактор. Деякі орендарі, які мають вимоги щодо великих приміщень, уступатимуть у довгострокову оренду через обмежену доступність майна, що відповідає їх потребам.

Існує чотири основні типи оренда комерційної нерухомості, кожен з яких вимагає від орендодавця та орендаря різних рівнів відповідальності.

• А. оренда з одноразовою чистою орендою покладає на орендаря відповідальність за сплату податків на нерухомість.
• А. подвійна оренда (NN) покладає на орендаря відповідальність за сплату податків на майно та страхування.
• А. потрійна чиста оренда (NNN) покладає на орендаря відповідальність за сплату податків на майно, страхування та обслуговування.
• Відповідно до a валовий договір оренди, орендар сплачує лише орендну плату, а орендодавець сплачує податки на майно будівлі, страхування та утримання.

Управління комерційною нерухомістю

Власність та утримання орендованої комерційної нерухомості вимагає повної та постійної роботи управління власником. Власники нерухомості, можливо, захочуть найняти комерційну фірму з управління нерухомістю, яка допоможе їм знаходити, управляти, а також утримувати орендарів, контролювати оренду та варіанти фінансування, а також координувати утримання майна та товарність. Спеціалізовані знання компанії з управління комерційною нерухомістю корисні, оскільки правила та положення, що регулюють таке майно, залежать від штату, округу, муніципалітету та галузі промисловості та розміру.

Часто орендодавець повинен знайти баланс між максимізацією орендної плати та мінімізацією вакансій та обороту орендарів. Оборот може коштувати дорого для власників CRE, оскільки простір має бути адаптований для задоволення конкретних потреб різних орендарів - скажімо, якщо ресторан переїжджає у власність, яка колись була зайнята студією йоги.

Інвестиції в комерційну нерухомість

Інвестиції в комерційну нерухомість можуть бути прибутковими і служити захистом від мінливості фондового ринку. Інвестори можуть заробляти гроші шляхом подорожчання майна під час продажу, але більшість прибутку надходить від орендної плати орендарів.

Прямі інвестиції

Інвестори можуть використовувати прямі інвестиції де вони стають орендодавцями через право власності на фізичне майно. Люди, які найкраще підходять для прямих інвестицій у комерційну нерухомість, - це ті, хто або має значні знання про галузь, або може зайняти у них фірми. Комерційна нерухомість-це високоризикова інвестиція в нерухомість. Такий інвестор, ймовірно, буде приватною особою з високим капіталом, оскільки для інвестування CRE потрібна значна сума капіталу.

Ідеальна нерухомість знаходиться в районі з низькою пропозицією CRE та високим попитом, що дасть сприятливі ставки оренди. Сила місцевої економіки району також впливає на вартість закупівлі CRE.

Непрямі інвестиції

Крім того, інвестори можуть інвестувати в комерційний ринок опосередковано шляхом володіння різними ринковими цінними паперами, такими як інвестиційні фонди нерухомості (REITs), біржові фонди (ETF), які інвестують у акції, пов'язані з комерційною нерухомістю, або інвестуючи у компанії, які обслуговують ринок комерційної нерухомості, такі як банки та ріелтори.

Переваги комерційної нерухомості

Однією з найбільших переваг комерційної нерухомості є привабливі ставки оренди. У районах, де кількість новобудов обмежена землею чи законом, комерційна нерухомість може мати вражаючі прибутки та щомісячні значні витрати грошові потоки. Промислові будівлі зазвичай орендуються за нижчими ставками, хоча вони також мають менші накладні витрати порівняно з офісною вежею.

Комерційна нерухомість також виграє від порівняно більш тривалих договорів оренди з орендарями, ніж житлова нерухомість. Така тривала оренда надає власнику комерційної нерухомості значну кількість стабільності грошових потоків, доки довготривалі орендарі займають будівлю.

Окрім того, що комерційна нерухомість пропонує стабільне та багате джерело доходу, вона має потенціал для збільшення капіталу, якщо вона належить до догляду та оновлюється. І, як і всі форми нерухомості, це окремий клас активів, який може забезпечити ефективну діяльність урізноманітнення можливість збалансованого портфеля.

Недоліки комерційної нерухомості

Правила та правила є основним стримуючим фактором для більшості людей, які бажають безпосередньо інвестувати в комерційну нерухомість. Податки, механіка купівлі та відповідальність за технічне обслуговування комерційної нерухомості поховані в легальних верствах. Ці вимоги змінюються відповідно до штату, округу, промисловості, розміру, зонування та багатьох інших позначень. Більшість інвесторів у комерційну нерухомість або мають спеціальні знання, або мають фонди оплати праці тих, хто їх має.

Ще однією перешкодою є підвищений ризик, пов'язаний з оборотом орендарів, що особливо актуально в економіці, де несподіване закриття роздрібної торгівлі залишає нерухомість порожньою без попереднього повідомлення.

Що стосується житлових приміщень, вимоги до одного орендаря зазвичай відповідають вимогам попередніх чи майбутніх орендарів. Однак у комерційній власності кожен орендар може мати дуже різні потреби, які потребують дорогого ремонту. Тоді власник будівлі повинен адаптувати простір для спеціалізованої торгівлі кожного орендаря. Комерційна нерухомість з низькою ціною вакансія але високий оборот орендарів все ще може втратити гроші через вартість ремонту для прибулих орендарів.

Для тих, хто хоче інвестувати безпосередньо, покупка комерційної нерухомості є набагато дорожчою пропозицією, ніж житлова нерухомість. Більше того, в той час як нерухомість, загалом, є однією з найбільших неліквідний класів активів, операції з комерційними будівлями мають тенденцію рухатися особливо повільно.

Перспективи та прогнози комерційної нерухомості

Ринок комерційної нерухомості США зазнав значного удару під час рецесії 2008-2009 років, але з 2010 року він щорічно зростає. Ці здобутки допомогли відшкодувати майже всі втрати в період рецесії.

Файл "Перспективи ринку нерухомості США за 2019 рік, "щорічний звіт, виданий CBRE, вважає:

Незважаючи на те, що економічний цикл є пізнім, прогнози залишаються дуже хорошими для всіх чотирьох основних видів комерційної нерухомості. Цінність буде мінімальною, але прибуток від доходу має залишатися здоровим.

Однак інші показники свідчать про те, що ринок комерційної нерухомості досяг свого піку у циклі зростання після рецесії. За даними каліфорнійської фірми з нерухомості Ten-X Growth, ціна на комерційну нерухомість закінчилася у 2018 році лише на 1% порівняно з 2017 роком.

А. Звіт Ten-X зазначили, що остаточний підсумок комерційної нерухомості за 2018 рік підтверджує їхню думку про ціноутворення в кінці економічного циклу. Дослідження фірми показало, що кількість вакансій зростає, орендна плата сповільнюється, а ринкові процентні ставки зростають.

Як повідомляє Forbes, зокрема, сектор роздрібної торгівлі довів: біль на широкому ринку комерційної нерухомості, оскільки масове закриття магазинів посилилося у 2017 році та продовжилося у 2018 році. Наприклад, популярний торговий центр REIT Westfield Corporation побачив, що їхня вартість акцій знизилася приблизно на 30% у період з середини 2016 року до кінця 2017 року, перш ніж змінити деякі збитки до січня 2018 року. Unibail-Rodamco SE придбала Westfield за 15,8 млрд доларів США, створивши Unibail-Rodamco-Westfield (URW).

Більшість фірм, однак, стверджують, що ринок нерухомості в цілому залишається здоровим. Дж. П. Морган у своєму "Прогнозі комерційної нерухомості на 2019 рік" значною мірою повторює думку CBRE, в якій зазначено, що 2018 рік став дев'ятим роком зростання оренди та оцінки комерційної нерухомості. Морган прогнозує, що цей темп буде сповільнюватися, але триватиме і не побачить спаду до 2019 року.

Зауважте, що глобальні події 2020 року насправді не спричинили значного падіння вартості нерухомості, а вартість нерухомості залишилася стабільною або навіть зросли, так само, як фондовий ринок, який відновився після різкого падіння у 2 -му кварталі 2020 року завдяки не менш драматичному зростанню, яке пройшло протягом 2 -го кварталу 2021. Це ключова відмінність економічних наслідків, що відбулися у 2020 році, і того, що сталося десятиліттям раніше. Невідомо, чи матиме необхідне середовище віддаленої роботи, розпочате у 2020 році для більшості американців, якийсь довгостроковий вплив на потреби корпоративних офісів.