Розуміння того, що робить Фанні Мей

Існує дуже великий шанс, що ви чули про Фанні Мей. Але чи знаєте ви, що він робить і як працює?

The Федеральна національна іпотечна асоціація (FNMA), типово відома як Fannie Mae,-це державне підприємство (GSE), засноване в 1938 році Конгресом під час Велика депресія як частина Нового курсу. Він був створений для стимулювання ринку житла шляхом надання більшої кількості іпотечних кредитів позичальникам із помірними та низькими доходами.

Fannie Mae не створює та не надає іпотеку позичальникам. Але він купує та гарантує їх через вторинний іпотечний ринок. Насправді, це один з двох найбільших покупців іпотеки на вторинний ринок. Інший - це його брат, Федеральна корпорація іпотечних кредитів на житло, або Фредді Мак, ще одне підприємство, що фінансується урядом, створене Конгресом.

Ранні дні Фанні Мей

На початку 1900 -х років отримання іпотеки - не кажучи вже про будинок - було нелегким завданням. Багато людей не могли дозволити собі отримати початковий внесок, і позики майже завжди були короткостроковими-не такими, як довгострокові амортизація періоди, які ми знаємо сьогодні. Насправді, коли багато кредитів надходили у той час, вони зазвичай вимагали великих кредитів повітряні кулі від боржника.

Банк викупить, якщо власник будинку не зможе здійснити платіж або рефінансувати. Це стане важко з настанням Великої депресії. Щорічні ставки звернення стягнення зростали щороку з 1926 року (дані за перший рік зберігалися) до 1934 року, коли цей показник досяг свого піку набагато більше 12%.

У відповідь Конгрес США створив Фанні Мей. Метою було допомогти створити потік фінансування житла, доступний кожному на кожному ринку. Це призвело до довгострокового фінансування фіксована ставка іпотечні кредити, що дозволяє власникам житла рефінансувати свої кредити в будь -який момент їх кредиту.

У 1968 році Фанні Мей почала фінансувати себе шляхом продажу акцій та облігацій після того, як уряд вилучив їх з федерального бюджету.Фанні Мей зберегла свої зв'язки з урядом як а GSEоднак із радою директорів, що складається не більше ніж з 13 членів.Він також звільняється від місцевих та державних податків.

Створення ліквідності

Інвестуючи в іпотечний ринок, Фанні Мей створює більше ліквідність для таких кредиторів, як банки, бережливостіта кредитні спілки, що в свою чергу дозволяє їм брати на себе або фінансувати більше іпотек. Іпотека, яку вона купує та гарантує, повинна відповідати суворим критеріям. Наприклад, ліміт на звичайну позику для односімейного будинку в 2021 році становить 548 250 доларів США (проти 510 400 доларів США у 2020 році) для більшості районів та 822 375 доларів США (проти 765 600 доларів США у 2020 році) для районів з високими витратами. Ці райони включають Гаваї, Аляску, Гуам та Віргінські острови США, де середні вартості житла перевищують базову суму щонайменше на 115%.

Для того, щоб вести бізнес з Фанні Мей, іпотечний кредитор повинен дотримуватись Заяви про субпрайд -кредитування, виданої федеральним урядом. Заява стосується кількох ризиків, пов'язаних з позики іпотечного кредиту, такі як низькі вступні ставки, за якими слідують більш високі змінні ставки; дуже високі межі того, наскільки може збільшитися процентна ставка; обмежена відсутністю довідкової документації; та особливості продукту, які роблять ймовірним часте рефінансування кредиту. 

У 2020 році Фанні Мей придбала 1,4 трлн доларів односімейних та багатоквартирних кредитів, забезпечуючи найбільшу суму ліквідності на ринку іпотечних кредитів за будь-який рік в історії Фанні Мей. Це допомогло людям по всій країні купувати, рефінансувати та орендувати близько трьох мільйонів будинків.

Іпотечні цінні папери

Купивши іпотечні кредити на вторинному ринку, Фанні Мей об'єднує їх у форму іпотечні цінні папери (MBS). MBS-це цінні папери, забезпечені активами, забезпечені іпотекою або пулом іпотек. Іпотечні цінні папери Фенні Мей купують такі установи, як страхові компанії, пенсійні фонди тощо інвестиційні банки. Він гарантує виплату основної суми та відсотків по своїй MBS.

Fannie Mae також має власний портфель, який зазвичай називають збереженим портфелем. Це інвестує у власні іпотечні цінні папери, а також у цінні папери інших установ. Фанні Мей видає борг під назвою борг агентства для фінансування збереженого портфеля.

Фінансова криза

Фанні Мей публічно торгується з 1968 року.До 2010 року він торгував на Нью -Йоркська фондова біржа (NYSE). Це було виключений з списку після іпотечної, житлової та фінансової кризи після того, як її акції впали нижче мінімальних вимог до капіталу, передбачених Нью -Йоркською фондовою біржею. Зараз торгує за стійкою.

Неетична практика кредитування призвела до кризи. Під час буму на житло в середині 2000-х років кредитори знизили свої стандарти та запропонували позики на житло позичальникам з поганою кредитною історією. У 2007 році міхур житла вибухнули, і сотні тисяч цих позичальників пішли в дефолт, що призвело до того, що було відомо як недоплатне розплавлення. Це негативно вплинуло на кредитні ринки, що призвело до того, що фінансові ринки опинилися в центрі хвилі та створили найсильнішу рецесію за останні десятиліття у Сполучених Штатах.

Урядове поглинання та порятунок

В другій половині 2008 року уряд передав Фанні Мей та Фредді Маку через а консерваторство Федерального комітету з питань житлового фінансування. На той час обидва володіли облігаціями та цінними паперами, забезпеченими іпотекою, у розмірі 4,9 трлн доларів. Міністерство фінансів США виділило 191,5 мільярдів доларів на збереження платоспроможності обох. По суті, уряд США втрутився, щоб відновити довіру на ринках, пообіцявши виручити погашені кредити та запобігти подальшому падінню на ринку житла. Станом на травень 2019 року федеральний уряд отримав дивіденди у розмірі 292 мільярдів доларів від Фанні Мей та Фредді Мака.

Варіанти кредиту

Зараз Фанні Мей пропонує власникам житла ряд різних бізнес -ініціатив та варіантів кредитування, співпрацюючи з кредиторами, щоб допомогти людям, які в іншому випадку можуть мати труднощі з отриманням фінансування.

• ГоловнаГотова іпотека: Цей продукт дозволяє власникам житла забезпечити фінансування та придбати житло з низьким початковим внеском. Позичальники мають право претендувати, якщо вони мають низький або середній дохід і кредитний рейтинг нижче 620. Люди з балами вище 620 отримують вищі ціни.
• 3% авансовий внесок: Ще один ресурс для власників будинків, які, можливо, не мають доступу до достатніх коштів для забезпечення великого першого внеску.
• Бажана HFA: Ця програма допомагає власникам житла отримати доступне фінансування через місцеві та державні агентства з питань житлового фінансування та інших кредиторів. Рівні доходів для позичальників визначаються HFA, і немає вимог покупця, що вперше потрапляє до нього.
• RefiNow: Fannie Mae пропонує власникам іпотечних кредитів з низькими доходами новий варіант рефінансування за допомогою програми “RefiNow”. Програма вимагає зменшення процентної ставки власника житла мінімум на 50 базисних пунктів та економію щонайменше на 50 доларів США у щомісячній виплаті іпотеки власника житла. Щоб мати право на це, власники будинків повинні заробляти на рівні або нижче 80% середнього доходу своєї площі (AMI).

Повний список продуктів та їх описи доступні на сайті Fannie Mae's веб -сайт.

Зміни позики

Після розпаду іпотечного кредиту Фанні Мей почала зосереджуватись на цьому зміни кредиту. З вересня 2008 року Фанні Мей та Фредді Мак виконали приблизно 2,37 мільйона модифікацій кредиту.Модифікація позики змінює умови існуючої іпотеки, щоб допомогти позичальникам уникнути дефолт на їх іпотечні кредити, що закінчується зверненням стягнення, і врешті -решт втрачає житло. Зміни можуть включати зниження процентної ставки або продовження терміну кредиту. Зміна позики також може зменшити щомісячні виплати.

Суть

Фанні Мей вдалося змінити ситуацію з тих пір, як вона була на межі у 2008 році. Сьогодні він є найбільшим спонсором 30-річної іпотеки з фіксованою процентною ставкою і залишається ключовим механізмом полегшення власності на житло.