Життя в Нью-Йорку: кооперативи проти Квартири

Кооперативи проти Квартири: Огляд

Квартири та кооперативи мають подібність, але також мають унікальні характеристики, які пропонують різноманітні варіанти для мешканців. Багато в чому Нью -Йорк нерухомості ринок не схожий на будь -який інший у Сполучених Штатах. Одна з найбільших відмінностей полягає в тому, що квартири на продаж у Нью-Йорку-це або квартири, або кооперативи.

У більшості місць кондоміні є правилом, але не у Великому Яблуку. Хоча кооперативи перевершують кількість квартир у Нью-Йорку-приблизно на 75% за більшістю оцінок-у будь-який момент на активному ринку є більше квартир.

Почнемо з короткого огляду різниці між кооперативом та квартирою. Коли ви купуєте ОСББ, ваша квартира, а також відсоток загальних приміщень належать вам. Купуючи кооператив, ви фактично не купуєте свою квартиру; натомість ви купуєте акції корпорації, яка є вашою будівлею. Розмір вашої частки залежить від розміру вашої квартири; купівля акцій дозволяє зайняти пай у будівлі кооперативу. Під час закриття квартири вам буде надано а

акт; під час закриття кооперативу ви отримаєте власність орендувати.

Здебільшого і в квартирах, і в кооперативах є швейцар та наглядач за персоналом; деякі додадуть консьєржа, який зробить усе, що не роблять інші двоє. Файл зручності може бути стриманим (можливо, просто складським приміщенням у підвалі) або всеохоплюючим, таким як ландшафтна тераса, більярдна, кімната для фортепіано, кінотеатр, дитяча ігрова кімната та тренажерний зал.

Квартири

Новіші квартали, які колись вважалися викидами, а тепер вважаються модними, - це місце, де ви знайдете квартири. За словами Гарі Малін, президента Citi Habitats, брокерської компанії з нерухомості Нью -Йорка, «Якщо життя в скляному будинку в небі - це більше ваш стиль, ви, швидше за все, будете дивитися на багато квартир. Кондобудівні будівлі стали поширеними в Нью-Йорку до 1970-х років, тому вони часто більш сучасні, ніж кооперативи ».

«Оскільки в Манхеттені обмежена кількість земель для будівництва нових квартир, - додає Малін, - найновіша ймовірно, ОСББ будуть знайдені в перспективних та прилеглих кварталах на Далекому Сході та Заході Сторони. У Квінсі та Брукліні ми бачили, що в колишньому будинку будується багато квартир нового типу промислові зони вздовж набережної в Лонг -Айленд -Сіті та Вільямсбурзі, а також у центрі міста Бруклін ».

Перший внесок і ціна

Ціни часто можуть впливати на процес прийняття рішення про покупку нерухомості, а квартири пропонують привабливі перші внески, при цьому, як правило, потрібно лише 10% від вартості покупки. Однак ціни на квартири, як правило, вище, ніж у кооперативів.

Закриття витрат

Витрати на закриття квартири вищі, ніж для кооперативу. Щоб дізнатися більше, ми попросили адвоката з нерухомості Нью -Йорка Адама Стоуна порівняти ці два. Ось що він придумав. За квартиру в 1 мільйон доларів з іпотекою на 800 000 доларів, витрати на закриття було б:

• Страхування прав власності для покупця - 4500 доларів
• Страхування права власності на кредитора, 1000 доларів США
• Пошук титулів, $700
• Плата за запис, $700
• Податок на особняк штату Нью -Йорк, 10 000 доларів
• Податок на облік іпотеки штату Нью -Йорк, 15 370 доларів
• Загальна сума: 32 270 доларів США (без комісій кредитора, які залежать від кредитора)

Для тих, кому цікаво, що таке податок на особняк, Стоун пояснює: «У штаті Нью -Йорк є трансферний податок 0,4% від ціни продажу, яка нараховується до продавець будь -якої житлової нерухомості. Він також має податок на передачу коштів покупця в розмірі 1%, який також називають «податком на особняк», оскільки він застосовується лише до житлової нерухомості за ціною від 1 млн доларів і більше ».

Щомісячні платежі

Власники кондомініумів мають щомісячний рахунок під назвою «загальні збори», які використовуються для утримання будівлі - загальних приміщень, благоустрою території, оплати працівників, а часто й деяких комунальних послуг.

Власники кондомініумів щомісяця виписують два чеки (один-на утримання будівель, інший-на податок на нерухомість), але часто загальна сума власника квартири нижча, ніж рахунок на утримання власника кооперативу.

Дошка

Дошки для кондо, як правило, менш вимогливі, ніж дошки для кооперативів. Кооперативи мають більш тривалий процес затвердження, включаючи співбесіду. Рада директорів вирішує, чи потенційний покупець може придбати кооператив.

За словами Уорнера М. Льюїсоф Команда Льюїса з Харкова в компанії Halstead Property, «З кондомініумом, будівля може запитати у покупця пакет, - каже Льюїс, - але інтерв’ю немає, і в будівлі є лише право первинної відмови (тобто вони або повинні це схвалити, або квартира має купити це сама), тобто коли ви мати укладений договір, якщо тільки з покупцем нічого не трапиться (або з фінансуванням) угода настільки ж хороша зроблено ".

Правила

У квартирах, як правило, менше правил, включаючи обмеження щодо використання іноземних коштів для купівлі. Квартири дозволяють міжнародним інвесторам купувати та здавати їх в оренду; зазвичай з деякими застереженнями, але жодними обтяжливими. Квартири також дозволяють відносно легко передати квартиру в суборенду або здати її в оренду іншій стороні порівняно з процесом суборенди кооперативів. Однак деякі кондомініуми можуть накласти більше правил, ніж інші. В результаті важливо, щоб потенційні покупці провели своє дослідження, щоб визначити, що дозволено, а що заборонено.

Вподобання покупця

За словами Гарі Малін, президента Citi Habitats, «Якщо ви б хотіли маршувати під ритм свого власного барабанщика - і ви цінуєте гнучкість, - то квартира може стати для вас мудрим вибором. Однак розумійте, що ця свобода має свою ціну. Квартири майже завжди дорожчі за еквівалентні кооперативи. Крім того, якщо регулярне побачення нових осіб у ліфті - це проблема для вас - зверніться в інше місце. Орендарі можуть бути поширеними в будинках, що знаходяться в квартирі. Власники часто користуються більш ліберальною політикою квартири ».

Кооперативи

Взагалі кажучи, у старих, створених житлових районах переважна кількість кооперативів. Як пояснює Гарі Малін: «Якщо вам подобається історична власність, ви, швидше за все, опинитесь у кооперативі, оскільки майже всі довоєнні будівлі організовані таким чином. Крім того, оскільки кооперативні будівлі, як правило, старші за будинки, вони часто розташовані в центральних місцях. Наприклад, майже всі житлові будинки, що розташовані біля Парк-авеню на Верхньому Іст-Сайді (найкраще місце за будь-якою мірою), є кооперативами ».

Перший внесок і ціна

Як і у випадку з квартирою, рішення може зводитися до того, скільки ви можете витратити та заощадити для першого внеску. Хоча можна відкласти лише 10% ціна покупки з квартири, кооператив може вимагати набагато вищого першого внеску-близько 20-50% від вартості покупки. Хороша новина полягає в тому, що ціна закупівлі кооперативу, як правило, менша за квартири. Хоча ціни можуть змінюватись в залежності від району.

Закриття витрат

За словами адвоката з нерухомості Нью-Йорка Адама Стоуна, кооператив має менші витрати на закриття. У наведеному вище прикладі для квартири, вартість якої перевищила 32 000 доларів, кооператив має лише податок на особняк у розмірі 10 000 доларів. Істотна відмінність обумовлена ​​тим, що квартира є нерухомість, тоді як акції кооперативу є особисте майно.

"Для деяких це може бути просто семантикою, але не при розрахунку витрат на закриття", - додає Стоун.

Щомісячні платежі

Власники кооперативів щомісяця виписують один чек під назвою "обслуговування". Подібно до квартир, щомісячна плата йде на базовий утримання майна та персоналу, необхідних для забезпечення належного функціонування будівлі. Кооперативні збори, як правило, вище, ніж плата за квартиру, оскільки плата часто включає принаймні частину іпотеки на будівлю. Хоча щомісячні платежі можуть змінюватися в залежності від розміру будівлі.

Однак важливо зауважити, що технічне обслуговування та загальні витрати не є каменем. Будь -які значні витрати - новий дах, нове вестибюль, більша кількість співробітників - можуть спровокувати оцінку, яку вирішують члени правління, і те, що рідко можна скасувати.

Дошка

Як зазначалося раніше, більшість кооперативних плат мають суворий і часто тривалий процес подання заявки, який може вимагати покупець передає фінансову інформацію, подає перевірку працевлаштування та, можливо, особисті дані перевірити.

Уорнер М. Льюїсоф Команда Льюїса з Харкова в компанії Halstead Property підсумовує це: «У кооперативі не тільки потрібно мати гроші, щоб купити квартиру (або фінансування для цього), ви також повинні бути схвалені правлінням після подання заяви, яка зазвичай дуже детальна та трудомісткий. Тоді, практично без жодних причин, покупець може бути відхилений після його співбесіди, або навіть раніше, просто через щось у своїй упаковці. У мене були угоди, і я бачив угоди, де немає нульової рими або причин для відхилення ».

Правила

У кооперативних дошках, як правило, є більше правил, ніж у кондомініумів, і вони можуть бути обов’язковими, коли ви можете практикувати тромбон, чи можете ви поставити святкові прикраси на двері та чи може ваш вихованець переїхати до вас. Більшість правил покликані сприяти гармонії, спокою та ввічливості спільного життя.

Але правила, які знеохочують деяких вітчизняних покупців, і майже всіх міжнародних покупців,-це обмеження кооперативу щодо суборенди. Політика змінюється залежно від будівлі, але зазвичай, коли це дозволяють кооперативи акціонерів здавати в суборенду свої квартири, це обмежено, наприклад, на один -два роки з кожних п’яти. Власники, як правило, повинні були проживати у власності протягом певного періоду часу до здачі в суборенду - в деяких випадках до трьох років. Власники, як правило, платять плату за надання в суборенду, і потенційно суборендодавці повинні заповнити заявку і можуть бути предметом перевірки. Обов’язковим є затвердження ради.

Ще одне правило кооперативів, яке унеможливлює покупки міжнародними особами, полягає в тому, що вони навряд чи приймуть тих, чиї кошти знаходяться за межами США.

За словами Льюїса, «Кооперативи мають на меті створити стабільну групу мешканців на довгострокову перспективу. Здається, квартири не так стурбовані цим ".

Вподобання покупця

Щодо вибору ваших уподобань, Гарі Малін формулює це так:

Кооперативи-розумний вибір для тих, хто цінує стабільність і хоче садити коріння в будівлі. Просто запитайте себе: "Я надовго в цьому?" Кооперативи набагато менш перехідні, ніж квартири, тому вони є прекрасним місцем для проживання, якщо ви хочете познайомитися зі своїми сусідами. Просто будьте готові до того, щоб вас аналізували, тикали та стимулювали, але розумійте, що саме цей процес утримує кооператив стабільними та надзвичайно безпечними інвестиціями.