Відрахування відсотків по другій іпотеці

Федеральний уряд розуміє, що іпотека житла - це найбільше фінансове навантаження, яке багато американців візьмуть на себе за своє життя. Щоб забезпечити перерву (і, ймовірно, для заохочення людей брати участь у ринку нерухомості), Служба внутрішніх доходів (IRS) дозволяє платникам податків відраховувати відсотки, сплачені за їх іпотекою.

Але що, якщо ви отримаєте а другий іпотека будинку? Чи має значення, для чого ви його використовуєте? Чи можна просто відраховувати відсотки на невизначений термін?

Ми детально розглянемо податкові наслідки прийняття другої іпотеки і покажемо, як це зробити обчисліть свої відрахування від податків, а також виділіть різні обмеження та підводні камені.

Як відняти відсотки з другого будинку: основи

По -перше, вам потрібно зрозуміти, що таке «кваліфікований будинок» (той, на якому застосовується відрахування відсотків за іпотеку), і як визначає Податковий департамент США »іпотечні відсотки"та" іпотечний борг ".

Для початку, "кваліфікований будинок" означає або ваш основний будинок, де ви зазвичай проживаєте, або другий будинок. Мобільні будинки, причепи, квартири та човни відповідають вимогам, якщо вони мають "місця для сну, приготування їжі та туалету", як

Публікація IRS 936 ставить це.

Якщо у вас є три або більше об’єктів нерухомості, ви можете претендувати лише на два з них відповідно до вашого основного та другого житла протягом певного року. Якщо вам доведеться продати один із будинків, на які ви претендували протягом цього року, ви можете вважати інше майно своїм основним або другим будинком на баланс цього року.

Якщо ви вимагаєте відрахування на будинок, який також є чимось іншим, наприклад, в оренду нерухомості чи офіс, в дію вступають деякі нюансні правила та розрахунки, які стосуються того, скільки часу ви займаєте приміщення. Посилатися на конкретні особливості можна тут, але загалом кажучи, якщо ви здаєте в оренду другий будинок, вам потрібно прожити там принаймні 14 днів або більше 10% Час, який здається в оренду протягом року (залежно від того, що довше), щоб мати можливість відняти іпотечні відсотки за це. (Якщо ви взагалі не проживаєте там, то ви орендодавець, і в дію вступає зовсім інший набір правил: див. Податкові відрахування для власників орендної нерухомості).

Іпотечні відсотки застосовуються лише до відсотків, сплачених за позиками, які використовують ваше житло (будинки) як заставу. Це включає:

• Перші іпотечні кредити та друга іпотека
• Кредитні лінії
• Кредити на нерухомість

Податкова служба визначає три категорії іпотечного боргу. Вони залежать від того, коли ви взяли борг і на що були використані надходження:

• Погашений борг відноситься до іпотечних кредитів, які були забезпечені вашим будинком 13 жовтня 1987 р. або раніше (після чого чинні норми оподаткування набули чинності).
• Додому борг на придбаннявідноситься до іпотечних кредитів, взятих після 13 жовтня 1987 р., які були використані для купівлі, будівництва або поліпшення вашого будинку (тобто, ремонту, ремонту тощо).
• Заборгованість або позика за власний капітал відноситься до іпотечних кредитів, взятих після 13 жовтня 1987 р., які були використані для інших цілей, не пов'язаних з проживанням, наприклад для фінансову освіту в коледжі, нову машину, відпустку чи майже все, що не пов’язане з покупкою, будівництвом чи удосконаленням додому.

Скільки іпотечних відсотків можна відняти?

Це залежить від того, який борг у вас вже є - і наскільки більше ви хочете взяти на себе. Якщо ви одружені та подаєте документи разом, ви можете відняти відсотки лише за борг за придбання житла на суму 1 мільйон доларів або менше та загальний борг за власний капітал на суму 100 000 доларів або менше. Якщо ви неодружені або перебуваєте у шлюбі та подаєте документи окремо, то ваші ліміти становлять 500 000 доларів США за борг за придбання житла та 50 000 доларів боргу за власний капітал відповідно.

Іншими словами, якщо ваша іпотека або іпотечні кредити використовуються для купівлі, побудови або поліпшення вашого основного та/або другий будинок (перетворюючи його на борг за придбання житла) і загалом 1 мільйон доларів, ви можете вирахувати все, що ви сплатили відсотки. Наприклад, якщо у вас є процентна ставка 4% по кожній із двох іпотечних кредитів, які разом складають до 1 мільйона доларів, ви можете відняти всі ваші щорічні відсоткові платежі у розмірі 40 000 доларів.

Однак, якщо ваш борг за придбання житла становить, скажімо, 2 мільйони доларів, то ви зможете відняти лише половину загальних відсотків, які ви сплатили за іпотечні кредити на суму 2 мільйони доларів у цьому році. Якщо б застосовувалися ті самі відсоткові ставки у 4%, то ви могли б відняти лише 40 000 доларів замість 80 000 доларів, які ви, ймовірно, сплатили у відсотках того року. (Це те, що слід розглянути кожному, хто намагається профінансувати семизначну нерухомість. Подивитися Джамбо проти Звичайні іпотечні кредити: чим вони відрізняються.)

Хоча цей ліміт не поширюється на заборгованість за залученими боргами, ви не зможете брати додаткові відрахування за нові іпотечні кредити, якщо ваш заборгований за старими боргами вже перевищує 1 мільйон доларів. Що робити, якщо у вас є лише 900 000 доларів заборгованості? Тоді ви могли лише відняти відсотки за додатковий борг за придбання житла на суму 100 000 доларів США.

Принаймні, це загальне правило. Податкова служба I надає аркуш для визначення фактичних відсотків за іпотеку житла.

Форми оподаткування другого відрахування процентних ставок за іпотеку

Поки ви сплатили іпотечні відсотки на суму щонайменше 600 доларів США, ви отримаєте повідомлення від власника іпотеки або кредитора (зазвичай це Форма 1098) за кілька місяців до подання податків. Поряд із сумою ваших щорічних платежів у доларах, ця Звітність про іпотечні проценти також буде покажіть свої сплачені страхові внески іпотечного страхування та сплачені балів, що вираховуються (якщо ви придбали це житло рік). Після того, як ви отримаєте цей документ на руки, ви будете використовувати його для заповнення податкової декларації форма 1040, Додаток А (детальні відрахування).

Поєднавши борг за придбання житла та борг за власний капітал, ви можете технічно позичити 1,1 мільйона доларів у своєму будинку. Однак, якщо у вас є додатковий борг, що перевищує цей поріг, ви можете відняти відсотки якщо ці надходження були використані на кваліфіковані витрати, такі як інвестиції (також зазначено у Додатку А) або а бізнес (Розклад C. або C-EZ).

Рефінансування, бали та премії

Якщо ви рефінансуєте будь -яку іпотеку, включаючи другу, ви можете вимагати нову позику як борг за придбання житла до основної суми попередньої позики. Все вище зазначене буде розглядатися як борг за власний капітал.

Крім того, якщо ви сплачуєте бали за новою іпотекою, ви можете відрахувати їх протягом терміну дії кредиту. Припускаючи, що ви рефінансуєте нову 30-річну іпотеку, ви можете вирахувати 1/30^го того, що ви щороку сплачували балами. Якщо ви не відрахували всі бали до того часу, коли ви продаєте або рефінансуєте будинок (знову), то ви можете відрахувати всі залишки відразу за цей рік. Ви будете подавати відрахування до Додатку А, форма 1040, рядок 12.

Поки ваш скоригований валовий дохід не перевищує 109 000 доларів США (або 54 500 доларів США, якщо ви одружені та подаєте окремо), ви також можете відняти деякі або всі ваші страхові внески за іпотеку. Це буде належати до категорії "борг за придбання житла".

Суть

Податкові правила складні, це не можна заперечувати, але якщо діяти належним чином, положення можуть заощадити тисячі доларів на рік. Обов’язково зверніться до кваліфікованого податкового фахівця, перш ніж вирішити взяти другу іпотеку.