Як заробити на варіантах нерухомості

Існує кілька способів інвестування в нерухомість. Для багатьох американців найпростіший нерухомості інвестиції надходять у вигляді сімейного будинку або оренди нерухомості. Інвестування в одну нерухомість може бути великою, прибутковою інвестицією з різними можливостями використання. Універсальність, довголіття та вдячність часто є головними причинами, які роблять інвестиції в окрему нерухомість відносно безпечними, надійними та прибутковими з плином часу.

Зростання онлайн -краудфандингу та іпотечного кредитування також розширило багато можливостей та можливостей для прямих інвесторів у нерухомість.Платформи, такі як Lending Club, Prosper, SoFi, LendingOne, LendingHome, Groundfloor, Money360, і більше, пропонують швидші, простіші та ефективніші способи отримання іпотечного кредиту, збільшуючи потенціал покупців бути більш універсальними у своїх інвестиціях.

У міру розвитку ринку нерухомості регулярно вводяться нові пропозиції. Завдяки цим ознайомленням, інвестори у нерухомість тепер мають широкий вибір, включаючи групи інвестицій у нерухомість, спільні фонди нерухомості,

інвестиційні трести в нерухомістьта роздрібні пропозиції, що фінансуються за допомогою крауд ​​-фінансів, наприклад Fundrise. Однак прямі інвестиції в нерухомість все ще пропонують спосіб отримати значний прибуток для тих інвесторів за правильного поєднання фінансової стабільності та толерантності до ризиків. Для цих інвесторів варіанти нерухомості можуть бути можливістю, яка під час здійснення може збільшити прибуток або зменшити деякі ризики прямих інвестицій у нерухомість.

Варіанти нерухомості недоступні на біржах, вони не мають коливальних цін понад договірну премію і зазвичай не охоплюють декілька одиниць. Варіанти нерухомості найбільш активно використовуються в комерційна нерухомість ринку, але їх можуть використовувати і постійні інвестори. Як правило, варіанти нерухомості використовуються для цільових ситуацій, коли покупець виграє від опціону, але не від вимоги придбати нерухомість до кінця періоду утримання.

Що таке варіант нерухомості?

Прямі інвестиції в нерухомість пов'язані з багатьма унікальними міркуваннями, які, як правило, не так суворо стосуються різноманітності інших альтернатив нерухомості. Для зацікавлених або просунутих інвесторів варіант нерухомості є положенням про договір купівлі нерухомості майна безпосередньо може бути потенційною можливістю. Варіанти нерухомості мають додатковий рівень складності, а також свої унікальні параметри.

Загалом, варіант нерухомості - це спеціально розроблене положення договору між покупцем і продавцем. Продавець пропонує покупцеві можливість придбати нерухомість протягом певного періоду часу за фіксованою ціною. Покупець купує можливість купувати чи не купувати нерухомість до кінця періоду утримання. На право цього опціону покупець сплачує продавцю опціон преміум. Якщо покупець вирішує купити нерухомість (іншими словами, скористатися опцією нерухомості), продавець повинен продати майно покупцеві згідно з умовами попереднього договору.

Можливо, ви стикалися з концепцією опціонів при купівлі акцій. Опціони надають покупцеві додатковий вибір із умовами, виходячи з базового активу. Варіанти взагалі можуть бути здійснюються достроково, утримується до закінчення терміну дії опціону або, можливо, продається другому покупцеві до закінчення терміну дії.Варіанти нерухомості зазвичай використовуються забудовниками та інвесторами при укладанні комерційної або висококласної житлової нерухомості. Варіанти нерухомості забезпечують більшу гнучкість та потенційно більші можливості інвестування для покупців, з обмеженими вигодами для продавців.

Складених проектів може бути безліч варіанти нерухомості включені як частина договору купівлі -продажу нерухомості. Деякі з найпоширеніших включають:

• Варіант періоду утримання: покупець платить премію за можливість придбати нерухомість, але не зобов’язаний це робити
• Опція лістингу: покупець використовує опцію для переліку майна та потенційного прибутку від націнки
• 1031 варіант обміну: покупець сплачує премію за можливість отримати період зберігання, а потім робить лайк за аналогічний обмін нерухомості під час покупки

Приклад варіанта нерухомості

Ось комплексний аналіз ризик та винагороду за сценарій варіанту нерухомості. Припустимо, що будівельник має 500 000 доларів і хоче придбати земельну ділянку за 2 мільйони доларів. Будівельник не впевнений у кількох речах:

1. Чи може будівельник залучити 1,5 мільйона доларів за допомогою банківських кредитів чи інших джерел?
2. Чи може забудовник отримати необхідні дозволи на житлову або комерційну забудову або подальший поділ майна?
3. Чи може будівельник збирати гроші та отримувати дозволи до того, як інший забудовник викупить землю?

У такій ситуації підходить варіант нерухомості. За визначену вартість, що не повертається (так звана нерухомість опціон преміум), скажімо, 25 000 доларів, забудовник може укласти з продавцем договір опціону на нерухомість. Варіант нерухомості дозволяє забудовнику протягом шести місяців обмежити ціну продажу нерухомості на рівні 2 мільйонів доларів.

Договір опціону на нерухомість може містити такі умови:

• Деталі нерухомості (Місцезнаходження, розмір та інші особливості)
• Строк дії договору (шість місяців з дати укладення договору)
• Опціонна сума або сума компенсації (25 000 доларів США, що не повертається, сплачується покупцем продавцю одноразово)
• Згоден ціна покупки якщо опціон використовується під час контракту (2 млн. дол. США)

За шестимісячний термін дії контракту може бути чотири можливих сценарії.

Сценарій 1: Будівельник схвалений для банку на 1,5 мільйона доларів позика. Він також підтверджує, що може отримати необхідні дозволи на розвиток. Він реалізує свій варіант нерухомості, щоб придбати нерухомість за заздалегідь визначену ціну в 2 мільйони доларів. Продавець отримує 2 мільйони доларів плюс зберігає додаткову премію опціону в розмірі 25 000 доларів.

Сценарій 2: Через два місяці будівельник виявляє, що не зможе отримати дозвіл на забудову. Протягом наступних чотирьох місяців будівельнику вдається знайти іншу сторону, яка б хотіла придбати нерухомість за 2 мільйони доларів. Будівельник продає опцію нерухомості новій партії за нову ціну 30 000 доларів. Нова сторона замінює будівельника в початковому опційному контракті. Нова партія реалізує опціон і купує нерухомість за 2 мільйони доларів. Продавець отримує 2 мільйони доларів від нової сторони плюс зберігає 25 тисяч доларів опціону від забудовника. Будівельник продав опціон за 30 000 доларів, тому він заробляє 5 000 доларів і не обтяжений майном, яким він не може користуватися.

Сценарій 3: Будівельник - це просто варіант покупця, який прагне отримати вигоду від ціни вдячність майна. Якщо вимагана ціна у 2 мільйони доларів за п’ять місяців зросте до 2,2 мільйона доларів, забудовник виграє, скориставшись можливістю придбати нерухомість та продати її з метою отримання прибутку. Наприкінці угоди власник нерухомості отримує 2 мільйони доларів плюс премія за опціон у 25 000 доларів. Будівельник отримує прибуток у розмірі 175 000 доларів від продажу майна.

Сценарій 4: Будівельник не може отримати кредит або дозволи. Він також не може знайти інших зацікавлених покупців. Конструктор дозволяє терміну дії опціону втратити і втрачає преміум опціону. Однак покупець зміг уникнути потенційно поганих інвестицій у розмірі 2 мільйонів доларів, сплативши премію в 25 000 доларів (1,25% від фактичної вартості угоди). Продавець отримує 25 000 доларів і продовжує шукати покупця.

У всіх випадках, коли укладається договір опціонів на нерухомість, у продавця більше немає вибору щодо того, продавати майно чи за якою ціною протягом періоду володіння опціоном. Продавець повинен чекати шість місяців на рішення покупця. Ось чому продавець отримує та зберігає премію опціону незалежно від того, що в кінцевому підсумку вирішить покупець.

Суть

Варіанти нерухомості пропонують альтернативний метод торгівлі, інвестування тощо прибуток від інвестицій у нерухомість. Їх можна розглядати як тип позабіржового контракту між двома окремими сторонами. Не існує біржового ринку для цих типів опціонів, але можуть існувати творчі положення, які потенційно можуть дозволити покупцеві продати опціон, перебуваючи ще в активному періоді утримання. Загалом, залучені сторони повинні гарантувати, що положення контракту на опціон належним чином написані, справедливі та дотримуються учасниками.

Опційні контракти на нерухомість можуть запропонувати деякі альтернативні способи заробітку, але загалом однією з найбільших їх переваг є відволікання великих ризиків. Забудовники нерухомості могли б отримати вигоду від укладення кількох опціонних контрактів на нерухомість та потенційно здійснювати лише деякі обрані групи на основі еволюції протягом періоду утримання. Власник контракту може також відмовитися від опціону, якщо протягом періоду утримання відбудуться зміни, такі як нова завантажена автомагістраль або зростання злочинності.

Періоди зберігання цих опціонів можуть бути різними, що також змінює ризики. Зазвичай продавець замикається на встановленій ціні. Хоча висока ймовірність виконання вправ може дати їм деякий час, щоб зробити кращий вибір або домовленості. Покупець зазвичай зобов’язаний сплачувати певну премію протягом усього терміну зберігання.Премії можуть допомогти знизити закупівельну ціну. Вони також можуть дозволити покупцю отримати кращі умови іпотечного фінансування, що зменшить загальні витрати. Протягом усього періоду зберігання нерухомість може також зростати за вартістю за ціною покупки, яка залишається незмінною.

Дефолт за опціоном продавця може стати однією з основних проблем у сфері нерухомості опціонні угоди. У таких випадках єдиним способом звернення до покупця зазвичай є позов до суду. Інший виклик - відсутність загальнодоступної інформації та минулих записів щодо учасників вибору нерухомості. Інвесторам, які пропонують опції нерухомості, також може знадобитися розглянути додаткові витрати, такі як плата за юридичні послуги, такі як складання та реєстрація договору.