REITs: Все ще життєздатна інвестиція?

У версії Періодичної діаграми повернення інвестицій від MFS Investments за 1998-2017 роки, інвестиційні трести в нерухомість (REIT) були найефективнішим класом активів за шість років. Крім того, протягом цього періоду REIT, як представлено Індекс NAREIT Equity REIT, склав середньорічну прибутковість 8,67%, що було другим найкращим класом активів за той же період після невеликих активів із середньою капіталізацією із середньорічною прибутковістю 9,12%.

Минулі показники не є гарантією майбутніх повернень. Отже, у нинішніх умовах, чи є REITs ще життєздатними інвестиціями для окремих інвесторів, а також фінансових радників та їх клієнтів? (Докладніші відомості див.: Станції пропозицій EITF REIT.)

Процентні ставки + REITS

За даними Yahoo! Фінанси, Adm Index Adm Adm (VGSLX), яка відстежує індекс REIT MSCI США, має поточну прибутковість 4,3%. В умовах сьогоднішніх низьких процентних ставок це, безумовно, привабливо для багатьох інвесторів. Зростання процентних ставок є загалом негативним фактором для REIT; їх відтік збільшується за рахунок збільшення виплат відсотків, що зменшує готівку, яку вони мають намір заробляти

виплати дивідендів до інвесторів.

АВІС з надлишковим рівнем боргу або ті, які потребують рефінансування нерухомості найближчим часом, більш схильні до підвищення ставок, ніж інші.

У 2018 році ціна на Vanguard REIT ETF (VNQ) знизилася більш ніж на 12% від максимуму в січні 2015 року частково через невизначеність щодо ФРС терміни і готовність підвищити процентні ставки.

Минулі результати діяльності REITs

Cohen & Steers, інвестиційний менеджер, який пропонує ряд фондів REIT, наводить останній цикл посилення ФРС між червнем 2004 року та червнем 2006 року як приклад того, коли більш високі ставки спочатку шкодили результатам діяльності REIT. Але з плином часу сильна економіка допомогла збільшити прибуток REITs.

За даними фірми, сукупний дохід від REIT за цей період становив 57,9%, що порівняно з 15,5% акцій та 5,9% облігацій.

Фірма каже в an стаття на своєму сайті: «Коли економіка покращується, а фундаментальні показники сильні, корекції, орієнтовані на прибутковість, історично представляли привабливі можливості покупки для довгострокових інвесторів. Оскільки переваги більш сильного економічного зростання стали більш очевидними, оцінки мають тенденцію нормалізуватися. Ми вважаємо, що інвестори, готові скористатися цими можливостями, можуть бути винагороджені в довгостроковій перспективі ».

REITs пропонують плюси диверсифікації

REIT не є значним диверсифікатором щодо акцій, про що свідчить їх приблизно 78% кореляція з акціями на основі порівняння Індекс S&P 500 та індекс NAREIT Equity REIT за 10 років до кінця 2015 року. REIT, однак, забезпечують хорошу диверсифікацію з точки зору низької або негативної кореляції з базовими облігаціями, товарів, та валюти.

Крім відсоткових ставок, ефективність REITs буде залежати від того, як будуть виглядати економіка та фондовий ринок. В свіжа стаття CNBC, Джозеф Сміт, головний інвестиційний директор CBRE Clarion Securities, яка управляє нерухомістю близько 22 мільярдів доларів активів, сказав: "Протягом усього року триває тригер між очікуваннями економічного зростання та відсотками ставки. Ця невизначеність породжує мінливість, а в часи нестабільності кореляція REIT з ширшим фондовим ринком зростає ". Цитата пана Сміта була зроблена наприкінці 2015 року. (Щодо відповідного читання див.: Інвестування нерухомості в умовах високої процентної ставки.)

Фактори, що впливають на індивідуальні АДСІЦ

Як будь -який взаємний фонд або ETF, у цих фондах є базові REIT. Індивідуальні АДСІЦ можуть включати ті, які мають серед інших портфель комерційної нерухомості, житлової нерухомості та готелів чи курортів. Крім того, існує вплив конкретних секторів, таких як охорона здоров'я та спеціальні галузі, такі як дерево та іпотечні REIT.

Тут справа в тому, що деякі результати діяльності цих АДСІЦ будуть пов'язані з результатами діяльності фондового ринку та секторів бізнесу, з якими вони пов'язані. Це означає, що результати діяльності цих АДСИЦ виходять за межі ефективності загального фондового ринку та/або економіки. Це не схоже на приказку про нерухомість, яка посилається на те, що вся нерухомість є локальною.

Індивідуальні REIT також піддаються впливу людей, які ними керують. Як і будь -який інший фондовий або подібний інструмент, управління має важливе значення. Який їхній досвід? Вони орієнтовані на акціонерів? Чи вони мають власні гроші, вкладені поряд з вашими?

The Закон про скорочення податків та роботу 2017 року є вигідною для інвесторів нерухомістю. Деякі зміни, включені до нового податкового законодавства, впливають на REIT. Наприклад, REITs отримують вигоду від 20% відрахування на прибуток суб'єкта господарювання.

Суть

Як і багато інших інвестицій сьогодні, REIT можуть, принаймні, спочатку постраждати від періоду підвищення процентних ставок. АВІС, які мають високий рівень кредиту, і ті, які можуть потребувати рефінансування боргу під час зростання ставок, можуть бути більш вразливими, ніж інші. Тим, хто вивчає індивідуальні АДСІТ, необхідно подивитися на керівництво фірми та її базовий портфель інвестицій. Існує ряд спільних фондів та ETF, які також забезпечують значний вплив на цю сферу. З плином часу REITs виявилися міцною складовою багатьох портфелів і цілком можуть продовжувати розвиватися. (Щодо відповідного читання див.: 5 видів REIT та як інвестувати в них.)