Електронна система реєстрації іпотеки - визначення MERS
Що таке система електронної реєстрації іпотеки - MERS?
Електронна система реєстрації іпотеки (MERS) - це база даних, створена індустрією іпотечного банкінгу. Конфіденційний електронний реєстр іпотечних кредитів, що виник у Сполучених Штатах, він відстежує передачі та зміни прав обслуговування та права власності на кредити. Він використовується індустрією фінансування нерухомості для торгівлі обліком житлових та комерційних іпотечних кредитів.
MERS, що також відноситься до приватної компанії, яка керує базою даних, схвалена такими державними підприємствами, як Федеральна національна іпотечна асоціація (Фанні Мей), Федеральна корпорація іпотечного кредитування житла (Фредді Мак)та Урядовою національною іпотечною асоціацією (Джинні Мей)разом з такими державними установами, як Федеральна адміністрація житла (FHA) та Департамент адміністрації ветеранів (VA), які займаються наданням житлових кредитів. Також цим користуються Каліфорнійське та Ютське житлово -фінансові агентства та всі основні рейтингові агентства Уолл -стріт.
ключові висновки
- Електронна система реєстрації іпотеки (MERS) - це приватна база даних, створена індустрією іпотечного банкінгу для простої реєстрації та передачі іпотек.
- Відстежуючи іпотечні перекази в електронному вигляді, MERS усуває необхідність кредитора реєструвати переказ у повітовому реєстраторі кожного разу, коли кредит продається з одного банку в інший.
- Іноді сама MERS називається іпотекодавцем (іпотекодержателем).
- Хоча MERS може заощадити час та витрати на запис, він викликав критику за те, що утрудняє зрозуміти, хто насправді є поточним власником іпотеки.
Розуміння системи електронної реєстрації іпотеки - MERS
Кожного разу, коли іпотека продається з одного банку в інший, теоретично готується і записується в земельну книгу округу передача уступки - документа, що свідчить про те, що іпотека була передана. Уступка переносить усі відсотки, які був у первинного кредитора за іпотекою, до нового банку.
Відстежуючи грошові перекази в електронному вигляді, MERS усуває давню практику кредитора повинен реєструвати призначення у повітовому реєстраторі кожного разу, коли позику продається від одного банку до інший.
Систему MERS використовують ініціатори іпотечних кредитів, сервісні служби, кредитори складських приміщень, оптові кредитори, роздрібна торгівля кредитори, зберігачі документів, агенти розрахунків, титульні компанії, страховики, інвестори, реєстратори округів та споживачів. Посадові та регуляторні органи та власники будинків можуть безкоштовно отримати доступ до MERS. Власники будинків можуть шукати інформацію про власні іпотечні кредити, зареєстровані в системі.
Для того, щоб використовувати електронне відстеження, обслуговуючий іпотечний кредит присвоює йому ідентифікаційний номер іпотеки (MIN), а потім реєструє позику в базі даних MERS. Іноді сама MERS позначається як іпотекодержатель, оскільки первісний кредитор офіційно називається в документах про іпотеку; така позика відома як оригінальна позика іпотекодержателя (МО). Після цього продавець може оформити іпотеку у MERS як номінанта кредитора (також згадується як бенефіціара), а потім передати або записати передачу позики компанії MERS на земельній ділянці округу запис. Це зробило б MERS іпотекарним кредитором.
Хоча MERS може виступати в ролі іпотекодержателя в земельних документах округу, вона фактично не володіє іпотечним кредитом.
Якщо кредитор продає кредит, MERS оновить свою інформацію щодо іпотеки. Обслуговувач іпотеки може видалити її з бази даних MERS, надіславши запит на її деактивацію. MERS, у свою чергу, повідомить Фанні Мей. Якщо службовець з іпотеки хоче повністю припинити членство в MERS, він також повинен повідомити про це Фанні Мей якомога швидше.
Плюси і мінуси системи електронної реєстрації іпотеки - MERS
Як електронний універсальний сайт для іпотечних документів-довіри
та векселі - MERS значно спрощує процес іпотеки. MERS може певною мірою діяти як економічний захід, оскільки, діючи
як іпотекодержатель, це скорочує витрати на реєстрацію передачі а
іпотека від одного кредитора до іншого. Наявність позики на ім’я МЕРС (як номінанта) у земельних книгах економить час та витрати на облік, оскільки багаторазове призначення не є необхідним щоразу, коли позика змінюється.
Однак база даних викликала певну критику. Під час Житлова криза 2008 року, система іноді ускладнювала з'ясування того, кому насправді належать іпотечні кредити. Це створило виклик для власників будинків звернення стягнення або звільнення від кредитів, оскільки їм потрібно було знати, хто тримає їх іпотеку, щоб розробити певну форму захисту.