Історія зворотної іпотеки

Зворотні іпотеки не нудні. Цей вид кредиту, який дає можливість літнім власникам будинків скористатися ними домашній капітал ще живучи й володіючи будинком, був створений у 1961 році в невеликому місцевому банку в Портленді, штат Мене. Цей тип позика отримала державну підтримку в 1980-х роках, і з тих пір постійно розглядалася як нові проблеми та потреби виникати. Ось деякі з основних віх, які зробили зворотну іпотеку такими, якими вони є сьогодні.

1961: Перша зворотна іпотека допомагає вдові зберегти свій будинок

Як повідомляється, перша зворотна іпотека була видана в 1961 році вдові футбольного тренера. Згідно з легендою, Нельсон Хейнс, співробітник невеликого банку Deering Savings & Loan в Портленді, штат Мене. шукав способи допомогти дружині свого шкільного футбольного тренера залишитися вдома після чоловіка помер. Його творчим рішенням була зворотна іпотека.

Прорив Хейнса почав привертати увагу та отримувати підтримку з боку таких, як професор UCLA Юнг Пін Чен, Джек Гуттентаг зі школи Уортона та Кен Шолен, який працював із Радою Вісконсину зі старіння та написав три книги про старіння. предмет. Ідея продукту, який дає можливість літнім власникам будинків використовувати свій капітал і зберігати свої будинки, викликала відчутний відтінок, і до наступного десятиліття приватні банки почали пропонувати власні зворотні іпотеки.

1980-ті: Зворотна іпотека отримує державну підтримку

Наступний великий розвиток відбувся у 1980-х роках. На початку цього десятиліття Сенат схвалив пропозицію сенатора Джона Хайнца (R-Pa.) отримати зворотну іпотеку, застраховану Федеральне житлове управління (FHA).

Після деякого початкового опору з боку Департамент житлового будівництва та міського розвитку США (HUD), пілотну програму з надання застрахованих державою зворотних іпотечних кредитів, яка тепер називається «іпотека з конверсії нерухомого майна (HECMs)», був запроваджений у 1987 році з благословення Конгресу. У 1988 році президент Рональд Рейган підписав Закон про житло та розвиток громад, що ознаменував створення сучасної зворотної іпотеки.

1990-ті: Програма HECM стає постійною

У 1994 році Конгрес наказав кредиторам розкривати загальну річну вартість позики на початку процес подачі заявки, щоб підвищити прозорість і полегшити позичальникам порівнювати ціни та робити покупки навколо. Потім, чотири роки потому, програма HECM стала постійною відповідно до Закону про асигнування HUD.

Інші помітні події цього десятиліття включають прибуття Фанні Мей власна зворотна іпотека, названа «HomeKeeper», і зміна в 1996 році, яка дозволяла проживати до чотирьох одиниць, щоб мати право на зворотну іпотеку, якщо позичальник займає одну одиницю в якості основної місце проживання.

2000-ті: стрімкий попит і велика рецесія

На рубежі тисячоліть HUD збільшився плата за створення щоб залучити більше кредиторів на ринок і співпрацювати з Американська асоціація пенсіонерів (AARP) покращити політику консультування після того, як це виявилося зростаюча кількість позичальників відчувала труднощі не відставати від податку на майно та страхових платежів. Також було встановлено єдиний національний ліміт позики, щоб замінити ліміти кредитів окремих округів, і було дозволено рефінансування існуючих HECM.

Зворотна іпотека набирала популярність і ставала все більш життєздатним рішенням для власників будинків похилого віку, які не мають грошей. Однак HECM не задовольнив усіх, що призвело до появи альтернативних приватних позик, відомих як «велика іпотека» або «власні зворотні іпотеки», які були конкретно призначений для людей, які не відповідають критеріям кредитування HUD або потребують більшої виплати.

ПотімВелика рецесія сталося. Після 2008 року власна зворотна іпотека на деякий час зникла, тоді як більш поширені HECM стали дуже затребуваними та підлягали жорсткішим правилам.

Плата за вихід була обмежена, Перехресні продажі було заборонено, а радники повинні були отримати належну кваліфікацію та бути незалежними від кредиторів. Інші зміни включали переміщення страхування HECM з Фонду загального страхування Фонд взаємного іпотечного страхування (MMIF), а також поява програми HECM for Purchase, яка дозволяє позичальникам купувати житло без сплати щомісячних платежів по іпотеці.

2010-ті: більше нових правил, захисту та пільг

2010-ті почали шалено. У відповідь на збільшення викупу, HUD зменшив ліміти основної суми (суму грошей, яку можна позичити), збільшив іпотечні страхові премії (MIP), і знизила мінімальну відсоткову ставку з 5,5% до 5%. HECM Saver був представлений у 2010 році, пропонуючи літнім власникам нерухомості можливість позичити менший відсоток від вартості свого будинку. HECM Saver пообіцяв нижчі початкові ціни та витрати на закриття, але він так і не привернув увагу громадськості і був припинений у 2013 році.

Наступні великі зміни відбулися у 2013 році із Законом про зворотну стабілізацію іпотеки. Цей законодавчий акт обмежував суму, яку позичальники можуть отримати протягом першого року; введено очікувану тривалість життя відкладеної (LESA), an депонування обліковувати тих, у кого ризик непогашення кредиту був вищим; полегшило подружжю, що не позичає, продовжити проживання в будинку після виходу позичальника; і встановив обов’язковість для всіх позичальників пройти фінансову оцінку перед тим, як отримати позику, причому останні два положення діють у 2014 році.

У другій половині десятиліття основні ліміти були знову знижені, MIP були скорочені, позика HECM Ліміт було піднято вперше за майже 10 років, кредиторам було наказано надати другий власність оцінка у випадках підозрілих завищених оцінок, а FHA полегшив для власників будинків, які проживають у несанкціонованих одноквартирних квартирах, отримати право на HECM.

2020-ті: COVID та інфляція

Поки що в 2020-х роках домінували дві основні теми: COVID-19 та інфляція. Під закон CARES, Позичальникам зворотної іпотеки, які постраждали від пандемії, було надано більше часу, щоб привести свої справи в порядок і погасити заборгованість. Потім, незабаром після цього, різка інфляція цін на нерухомість призвела до збільшення національного ліміту позики HECM з 822 375 доларів США до 970 800 доларів США.

Суть

Ринок зворотної іпотеки постійно змінюється. Правила та критерії прийнятності, як правило, змінюються досить часто, надаючи цим продуктам багату історію та літніх американців прагне використовувати їх для розгляду.