Чому обвал житлових фондів може погіршитися
Зростання процентних ставок на іпотечні кредити відлякують покупців житла, і це призвело до зниження продажів, прибутків і цін на акції для індустрії будівництва будинків, важливого двигуна економічного зростання. Марк Занді, головний економіст Moody's Analytics, мав це сказати, як цит CNBC: «Кожен базисна точка підвищення ставок вже впливає на житло. Зростання ставок за останній рік зараз все більше впливає на попит на односімейне житло, особливо з огляду на те, що ціни на житло так сильно зросли. Доступність зараз є проблемою для багатьох потенційних власників житла».
Ряд акцій у домобудівництві та суміжних галузях перебуває в а ведмежий ринок власних, впавши на 20% і більше від своїх 52-тижневий максимум. Серед них Lennar Corp. (LEN), ЛІКАР. Horton Inc. (DHI), PulteGroup Inc. (PHM), LGI Homes Inc. (LGIH), Toll Brothers Inc. (ТОЛ) та постачальник пиломатеріалів Weyerhaeuser Co. (WY). У таблиці нижче показано, наскільки впали ці акції.
Акції житла можуть впасти ще більше
| Запас | Зниження з 52-тижневого максимуму |
| ЛІКАР. Хортон | (28.9%) |
| Леннар | (40.0%) |
| LGI Homes | (51.3%) |
| PulteGroup | (33.8%) |
| Toll Brothers | (40.5%) |
| Weyerhaeuser | (25.8%) |
Джерело: Yahoo Finance, станом на закриття жовтня. 11.
Що важливо для інвесторів
Середня ставка на Іпотека житла з фіксованою ставкою на 30 років, ключ контрольний показник для витрат на фінансування покупців житла зараз перевищує 5% вперше з квітня 2011 р. Bankrate.com. Згідно з даними Mortgage News Daily (MND), це більше ніж на 100 базисних пунктів, ніж рік тому, і більш ніж на 150 базисних пунктів у порівнянні з 2016 роком. CNBC історія. Як сказав Метью Грем, генеральний директор MND, "п'ять відсотків, безумовно, є емоційним рівнем, оскільки він лякає потенційних покупців тим, наскільки високі ставки можуть продовжувати зростати". (Детальніше див. також: Чому з’являються бульбашки ринку житла.)
За позикою в 300 000 доларів США підвищення процентної ставки на один відсотковий пункт або на 100 базисних пунктів додає 250 доларів до місячної вартості. Додаткова вартість фінансування відлякує потенційних позичальників і змушує кредиторів відмовляти більшій кількості заявників, враховуючи вищий коефіцієнт потенційних обслуговування боргу до доходу, зазначає CNBC. Наведена нижче таблиця ілюструє, наскільки сильно акції будівництва будинків відстають від ринку в умовах зростання процентних ставок цього року.
Житловий фонд пропустив ралі 2018 року
| ETF або індекс | Підвищення з початку року |
| SPDR S&P Homebuilders ETF ( XHB) | (20.9%) |
| S&P Homebuilders Select Industry Index | (21.1%) |
| Індекс S&P 500 (SPX) | 2.0% |
Джерела: Yahoo Finance, S&P Dow Jones Indices; через жовт. 11 закрити.
На додаток до акцій будівництва будинків, індекс S&P Homebuilders Select Industry Index включає будівельні товари, предмети меблів, побутову техніку та роздрібні товари для дому. Кілька ETFs, в тому числі SPDR у таблиці вище, призначені для відстеження цього індексу та надання подібних загальних доходів.
Останні м’які на ринку житла включають продажі як існуючих, так і новозбудованих будинків. Продажі існуючих будинків знизилися на a рік за рік (YOY) бази за 7 перших 8 місяців 2018 року, згідно з Національною асоціацією ріелторів (NAR). За даними NAR, середня ціна продажу існуючих будинків зросла приблизно на 5% р/р.
Сьюзан Макларі, аналітик Credit Suisse, сказала CNBC, що сповільнення продажів житла найбільш очевидне в найдорожчому кінці ринку. «Коли ставки зростають, люди можуть реагувати, купуючи будинки, які не такі дорогі», – зауважив Бен Херзон, економіст Macroeconomic Advisers, у коментарі CNBC. Однак дані NAR про продажі існуючих будинків вказують на те, що будинки вартістю 1 мільйон доларів США або більше отримали найбільше відсоток продажів збільшився порівняно з минулим роком на 11,8%, тоді як найдешевші будинки, ціна яких вартістю менше 100 000 доларів США, зазнали падіння на 11,9%.
Макларі вказав, що сила ринку житла різниться в різних регіонах, і регіональний розподіл продажів за компаніями, що займаються будівництвом житла, відображає цю різницю. У районах країни, де спостерігається зростання населення та зайнятості, як-от Техас та інші на півдні країни, швидкі продажі. Тим часом у штатах із вищими витратами, таких як Каліфорнія, спостерігається уповільнення зростання населення та робочих місць, що призводить до зниження зростання продажів, якщо не абсолютного зниження продажів.
Дивлячись вперед
«На житло впливають інші фактори, окрім тарифів, — наскільки добре йдуть доходи, чи є у людей робота», — зазначив економіст Бен Герзон. З Федеральний резерв сигналізувавши про свій намір продовжувати підвищувати процентні ставки, тим самим підвищуючи шанси, що економ розширення зупиниться і в кінцевому підсумку обернеться рецесією, імовірно, складна ситуація з акціями будівництва будинків продовжувати. Morgan Stanley вважає, що "зростання досягло піку протягом циклу", і що фондовий ринок виправлення стає все більш вірогідним. (Детальніше див. також: «Насиченому» ринку загрожує другий розворот на 10% з січня.)
З іншого боку, експерти, на яких посилається CNBC, мають оптимістичні прогнози. Герзон сказав, що його фірма прогнозує «продовження покращення на ринку житла, принаймні, протягом наступних кількох років». Він зазначив, що зростання цін на житло сповільнилося, але він не очікує значного уповільнення на ринку житла загалом. Тим часом, незважаючи на їх недавнє падіння, аналітик Сьюзан Макларі з Credit Suisse перевершити рейтинги на Lennar, PulteGroup та D.R. Horton, заснований на оптимістичних прогнозах продажів. Тим не менш, вона додала, що запаси домобудівництва зазнають свого «стиску». оцінка кратні, навіть коли оцінки заробітку переглядаються в бік збільшення.
