Продайте своє орендоване майно з метою отримання прибутку

На відміну від акцій, інвестицій властивості неможливо вивантажити за кілька секунд одним натисканням миші. Час між прийняттям рішення про продаж та фактичною датою продажу часто вимірюється тижнями або місяцями. Продаж власного будинку може бути залякуючим процесом, якщо ви не знаєте з чого почати, але продаєте його інвестиційна нерухомість вимагає ще більшої роботи.

Кількість капітал та оподаткування Питання, пов'язані з реалізацією цього капіталу, є складними при розгляді інвестиційна нерухомість. Однак це неможливо здійснити самостійно. У цій статті ми розглянемо процес продажу інвестиційної нерухомості та зосередимось на тому, як обмежити податки на прибуток.

Навіщо продавати?

Причини продажу а оренда нерухомості змінюються. Орендодавці, які особисто керують своїм майном, можуть переїхати і захотіти інвестувати в щось поблизу свого нового місця проживання. Або орендодавець може захотіти заробити на вдячність орендної нерухомості, а не накопичення грошей за допомогою оренди. Це може навіть бути випадок втрати грошей через майно

вакансія або недостатньо орендної плати для покриття витрат. Незалежно від причини, інвесторам у нерухомість, які прагнуть продати, доведеться мати справу з податками.

Іде податкова людина

The податки на прибуток від капіталу Продаж нерухомості в оренду набагато крутіший у порівнянні з прямою продажем майно особистого користування. Базовий прирост капіталу, який ви повинні сплатити за прибуток від продажу, збільшується на будь -який амортизація ви претендували на майно. Це означає, що якщо майно втратило гроші, а ви використали збиток у рахунок свого податку в попередні роки, у вас буде більший податковий рахунок, коли продаж буде завершено.

Приклад - податок на прибуток та амортизація

Припустимо, у вас є нерухомість в оренду, яку ви купили за 150 000 доларів, а вона продається за 200 000 доларів. Зазвичай це означає, що ви платите прибуток від капіталу в розмірі 50 000 доларів. Однак, якщо ви відрахували амортизацію у розмірі 20 000 доларів США за час перебування у власності нерухомості, ви повинні різниця між ціною продажу та вартістю покупки мінус амортизація: 200 000 доларів США - (150 000 доларів США - $20,000). Замість того, щоб заборгувати над приростом капіталу в розмірі 50 000 доларів США, тепер ви заборгували прирост капіталу в розмірі 70 000 доларів США.
Примітка: Це не повинно перешкоджати вам вимагати збитків від амортизації. Майже завжди краще рано чи пізно реалізувати податкові пільги.

Перекидання

The Розділ 1031 Кодексу внутрішніх доходів дозволяє інвесторам у нерухомість уникати податків на свою прибуток, реінвестуючи їх подібне майно. За допомогою адвоката або податкового радника ви можете налаштувати продаж таким чином, щоб виручені кошти були зібрані в ескроу облікового запису, доки ви не будете готові використовувати їх для покупки нової нерухомості. Для вибору нової нерухомості існує 45 днів, а для завершення угоди - шість місяців. Якщо ви маєте намір здійснити перекидання, ви повинні почати шукати нову нерухомість, перш ніж продавати стару.

Біржа 1031 чудово працює, якщо ви маєте намір реінвестувати в інше майно. Якщо ви просто хочете перестати брати безпосередню участь, ви можете найняти професіонала розпорядник майна за своє поточне місце або продайте його та придбайте професійно керовану нерухомість. Якщо ваша мета - чисто підвищення капіталоднак вам просто доведеться з’їсти податок на прибуток від капіталу.

Якщо ви вирішите провести подібний обмін 1031, процес може бути досить складним. Тому, можливо, варто співпрацювати з авторитетним, повним комплексом послуг 1031 біржова компанія. З огляду на їх масштаби, ці компанії, як правило, дешевші, ніж оплата адвоката по годинах. Фірма, яка має значний досвід у справах з цими операціями, може допомогти вам уникнути дорогих помилок і переконатися, що ваш обмін 1031 відповідає податковим нормам.

Включений як щит

Інкорпорація стає все більш популярним серед інвесторів у нерухомість. Інкорпоруючи, інвестори можуть зменшити свої відповідальність виготовлення корпорації виступати в ролі щита між вами та потенціалом, який орендар може подати на вас у суд. Ваш будинок і особисті фінанси не може бути витребуваним у будь -якому судовому процесі чи судовій процедурі, коли ви його зареєструєте. Корпорації також мають різні податкові правила, які є досить сприятливими, особливо з приростом капіталу від продажу нерухомості.

Для певного типу інвестора у нерухомість реєстрація має сенс. Якщо ви наймаєте людей для пошуку та управління широким спектром майна, що приносить дохід і робить його значним прибуток при цьому реєстрація зменшить ваш податковий рахунок, і тоді ви побачите прибуток через структуру акцій вашої корпорації. Для більшості інвесторів у нерухомість є кращі способи отримати переваги корпорації без ускладнення способу реалізації доходу.

Інкорпорація може створити бар'єр між вами та заробіток з вашого майна, так що якщо ви будь -яким чином залежите від цього доходу, ви не зможете отримати доступ до нього так легко, як хотіли б - особливо з великими прибутками, такими як прибуток від продажу нерухомості. Його порівняно легко включити, вимагаючи лише деяких професійних порад та документів, але одержуючи вашу нерухомість вийти з корпорації (наприклад, продати їх і піти у відставку) складніше, тому що ви йдете шляхом навмисне ухилення від сплати податків/шахрайство за винятком випадків, коли ви продаєте корпорацію замість майна, що входить до її складу. Звичайно, це набагато складніше, ніж продати будинок.

На противагу цьому, якщо ви є особисто керуючим два або три об’єкти нерухомості і навіть ще одне або два, які управляються професійно, ви не можете отримати вигоду від реєстрації. Якщо дохід від оренди не випереджає ваших витрат на кожну нерухомість з великим відривом, краще залишити їх такими, які є, і скористатися амортизацією та списання де ви можете або змінити свою нерухомість холдингів в малий бізнес.

На додаток до використовуючи малий бізнес в якості альтернативи інкорпорації, деякі штати дозволяють інвесторам нерухомості відкривати окрему товариство з обмеженою відповідальністю за кожну нерухомість, якою вони володіють. Незважаючи на те, що це не обов’язково зменшує податки, воно захищає ваші фінанси, а також кожну нерухомість від будь -яких судових спорів, які можуть бути розпочаті проти одного з ваших об’єктів нерухомості.

Суть

Продаж нерухомості, що здається в оренду, може бути складним завданням, а ще складніше, якщо ви сподіваєтесь уникнути великого податку на виручку. Якщо ви продаєте, щоб інвестувати в інше майно, ви можете просто зробити 1031 перекидання і відкласти податок.Якщо ви продаєте, тому що вам потрібен капітал, вам доведеться заплатити деякі податки.

Найкращий сценарій, як і у випадку з акціями,-це відкласти продаж інвестиційної нерухомості, особливо орендної плати, яка виходить на краще або краще, якщо ви не компенсуєте це кредити або втрати, щоб відкупити частину податку на прибуток від капіталу. Таким чином, у вас буде шанс зменшити загальний податковий рахунок та затримати більшу частину надходжень.