Чи варто купувати нерухомість на орендованій землі?

Найбільший традиційна форма власності на житло полягає у володінні будинком та землею, на якій він побудований. Ті, хто хоче уникнути витрат на утримання та утримання на вулиці, могли б замість цього придбати ОСББ або таунхаус. Є ще один варіант власності на будинок: купувати тільки житло та здавати в оренду землю, яку він займає.

Купівля будинку у спільноті, що орендується, ви маєте право власності на будинок, який інакше ви не можете собі дозволити. Однак є недоліки, і цей вид покупки не має деяких переваг традиційного власності на будинок.

Основи

Тренованим оком зазвичай можна помітити орендовану земельну ділянку, навіть якщо це прямо не зазначено. Ключові слова, які слід шукати, включають "виготовлений будинок" та "проценти оренди". Зовнішні особливості можуть включати спільні зручності, такі як "асоціаційний басейн" або "асоціаційний тенісний корт". Ціна орендованого майна має тенденцію падати нижче ринкова вартість за інше схоже майно.

Наприклад, якщо звичайна ставка для традиційного будинку з трьома спальнями та двома ванними, площею 1600 кв. Орендований майновий будинок також може мати висококласні характеристики за свою ціну.

Крутий товариство власників житла (HOA) збори також вказують на те, що лістинг може бути для орендованої земельної ділянки. Звичайна плата за HOA може становити близько 250 доларів на місяць, тоді як плата за HOA за орендовану земельну ділянку може становити 900 доларів на місяць. Якщо ви подивитесь на супутникову карту району, де знаходиться будинок, будинки можуть бути близько один до одного і дуже схожі за стилем. Нарешті, у типовому мікрорайоні деякі будинки мають власні басейни, тоді як у спільноті орендованої землі жоден з них не матиме.

Переліки нерухомості не завжди містять орендовану земельну ділянку. Іноді ключова інформація залишається поза нерухомості у списку через неохайність агента або через те, що агент або продавець намагається щось приховати. Дослідіть приховані факти та ніколи не купуйте орендовану земельну ділянку, не досконало розібравшись у незвичайних особливостях цього типу власності на будинок.

Типи орендованої земельної ділянки

Існує кілька типів об’єктів житлової оренди, і найпоширеніший тип залежить від регіону. На Гаваях і Делавері є оренда квартири. У районах з корінними американськими резерваціями, таких як Палм -Спрінгс, ви можете придбати нерухомість на орендованій земельній ділянці. У Лос-Анджелесі, де навіть будинки в передмістях високі, є орендована земельна ділянка в приміських районах, таких як Каньйон Кантрі. У Флориді та Арізоні також існує низка спільнот пенсіонерів, які орендуються.

Орендована земельна ділянка існує в інших районах, але оскільки оренда землі є нетрадиційним способом придбання нерухомості, цей варіант доступний не в кожному штаті. Парки трейлерів, мабуть, найпоширеніша форма спільноти орендованої землі, можна знайти практично скрізь.

Коли ви купуєте будинок або квартиру на орендованій землі, ви вилучаєте іпотека у власності, як зазвичай. Щомісячний платіж по іпотеці буде меншим, тому що вдома ціна покупки є нижчою, але вам також доведеться платити значну щомісячну плату за оренду землі. Оскільки об’єкти оренди землі часто знаходяться у цілих громадах подібної власності, орендованої землі майно також може стягуватися зі зборів HOA для покриття утримання ландшафтного дизайну, громадських басейнів, громадських будівель, тощо.

Загальні міркування

Якщо вам так здається покупка нерухомості на орендованій землі може підійти саме вам, слід врахувати наступне.

Скільки часу залишається на оренду?

Якщо термін оренди, що залишився, менший, ніж ви сподіваєтесь залишитися вдома, вам слід поцікавитися, що станеться з вашими інтересами у власності в кінці строку оренди. Термін оренди також вплине на вашу здатність фінансувати житло. Отримати іпотеку може бути важко або неможливо, якщо термін оренди земельної ділянки, що залишився, становить 20 років, а ви хочете отримати іпотеку на 30 років.

В ідеалі, оренда, що перевищує потенційний термін, що залишився, захистить ваші фінансові інтереси та ваш спокій. Хоча ви можете не прожити в цьому будинку до кінця свого життя, приємно мати таку можливість. І якщо ви продаєте будинок, тривалий термін оренди позитивно вплине на вашу ціну продажу.

Які умови положення про капітуляцію?

Перевірте умови оренди, якщо термін оренди закінчиться, поки ви ще володієте будинком. Якщо термін оренди закінчується і не поновлюється, вам доведеться відмовитися від використання землі, на якій побудовано ваш будинок. Деякі положення про здачу передбачають, що ви також повинні здати будь -які поліпшення земельної ділянки (тобто свого квартири, таунхауса або будинку). Уникайте неприємних сюрпризів, отримавши інформацію перед покупкою.

Скільки щомісяця, як часто коригується і на скільки?

Якщо є збори HOA, задайте ті самі питання щодо них. Ви хочете переконатися, що ви дійсно заощадите гроші, купуючи орендовану земельну ділянку, і що одного разу вас не змусять переїхати через збільшення витрат.

Мені краще орендувати?

Поміркуйте, чи володіння будинком на орендованій землі є кращим, ніж оренда. Вони багато в чому схожі, включаючи сплату щомісячних внесків, які визначаються іншою стороною. Володіння традиційним будинком може дати вам більший ступінь свободи; якщо це важливо для вас, можливо, варто почекати, щоб заощадити на передоплата або збільшити свій дохід настільки, щоб претендувати на хорошу іпотеку на традиційному будинку.

Переваги

Однією з великих переваг цього є те, що ви можете придбати свій будинок набагато дешевше, ніж традиційний будинок, тому що вам не доведеться купувати землю. У той же час орендована земельна ділянка може запропонувати кращі умови, ніж квартира, де проживають діти та домашні тварини, і ви можете інвестувати гроші, які економить вас.

Покупці можуть жити в дорогому місці, яке інакше вони собі дозволити не могли. Наприклад, у Хантингтон -Біч, штат Каліфорнія, поблизу Тихого океану є кілька спільнот пересувних будинків. Щоб купити навіть будинок початкового рівня в Хантингтон-Біч, вам може знадобитися близько 400 000 доларів. Для порівняння, покупка будинку початкового рівня в парку причепів може коштувати всього 40 000 доларів.

Спільноти орендованої землі часто включають зручності не завжди зустрічається в традиційних районах, таких як будинки клубів, басейни, тенісні корти, дитячі майданчики та поля для гольфу. Через аспект асоціації громад будь -які збори за HOA можуть включати регулярне косіння газону.

Крім того, оскільки ви не володієте землею, швидше за все, у вас будуть низькі податки на нерухомість або їх взагалі не буде, що може забрати частину жалю від сплати орендованої землі та зборів за житло. У деяких областях місцеве законодавство обмежує суму, на яку щорічно можуть збільшуватися збори за орендовану землю.

Недоліки

Найбільш істотним недоліком володіння будинком на орендованій землі є відношення до власного капіталу. Для багатьох людей, власність на житло є основним джерелом багатства. З орендованою земельною власністю ви ризикуєте втратити все своє власний капітал при закінченні терміну оренди, залежно від умов оренди. Перепродаж будинку, ймовірно, буде складнішим, ніж перепродаж традиційного будинку, особливо тому, що з кожним роком термін, що залишився в оренді, скорочується.

З цієї причини, якщо ви хочете залишити щось для себе спадкоємці, будинок на орендованій землі не буде для них настільки цінним, як традиційний будинок.

Орендована земельна ділянка часто є частиною ТСЖ, що означає додаткові місячні збори, які є дещо непередбачуваними. Хоча плата за HOA зазвичай становить встановлену суму щомісяця, вона може зростати щорічно. HOA також може стягувати спеціальну оцінку для магістра суспільна власність ремонту або оновлення, створюючи великий, несподіваний рахунок.

Плата за HOA може бути особливо неприємною для тих, хто не користується такими загальними зручностями, як басейни, або хто вважає за краще самостійно озеленяти, щоб заощадити гроші.

У той час як традиційне володіння будинком може бути хорошим живоплот проти інфляція, володіння орендованою земельною ділянкою не є. Коли ви купуєте будинок з іпотека з фіксованою ставкою, Ваш платіж залишається незмінним з ростом інфляції щороку.

Зрештою, щомісячна плата за володіння вашим будинком може бути нижчою, ніж оренда у вашому районі. І хоча вартість житла коливається, протягом довгострокового періоду зростання цін зазвичай відповідає рівню інфляції або перевищує його. У спільноті, що орендується, щомісяця орендні платежі і збори HOA, ймовірно, зростуть щонайменше настільки ж, наскільки темп інфляції. Тим часом ваш будинок стане менш цінним з наближенням кінця строку оренди.

Якщо у вас є виготовлений будинок на орендованій землі і термін оренди закінчується (і положення про здачу не вимагає відмовитися від нього майно), теоретично ви можете забрати їх додому до іншої спільноти, що орендується, або до земельної ділянки, яка у вас є куплені.

Однак це не дуже реалістично, якщо ви не купуєте причіпний будинок. В іншому випадку вам доведеться розбирати будинок і перевозити його на нову земельну ділянку. Це може бути дуже непрактично і, ймовірно, коштуватиме непомірно дорого.

Суть

Купівля будинку на орендованій землі може бути спокусливою, коли ви бачите конкурентоспроможну цінову ціну, але покупка передбачає міркування, що традиційна покупка житла цього не робить. Традиційне володіння будинком сприяє фінансовій безпеці більшості людей, але покупка будинку на орендованій землі може бути життєздатною альтернативою для ті, чий головний пріоритет - купувати в певну громаду за нижчою ціною, ніж традиційний будинок чи ОСББ, а не будувати власний капітал.