Позика комерційної нерухомості

Комерційна нерухомість (CRE) - це майно, що приносить дохід використовується виключно для комерційних (а не житлових) цілей. Приклади включають торгові центри, торгові центри, офісні будівлі та комплекси та готелі. Фінансування, включаючи придбання, розвиток та будівництво цієї нерухомості, зазвичай здійснюється за допомогою кредитів на комерційну нерухомість: іпотечні кредити забезпечена заставні права на комерційну нерухомість.

Що таке позика на комерційну нерухомість?

Так само, як і з іпотека житла, банки та незалежні кредитори беруть активну участь у видачі позик на комерційну нерухомість. Також страхові компанії, пенсійні фонди, приватних інвесторів та інших джерел, включаючи Програма позики 504 Американської адміністрації малого бізнесу, надати капітал для комерційної нерухомості.

Тут ми розглянемо позики комерційної нерухомості, чим вони відрізняються від житлових кредитів, їх характеристиками та на що шукають кредитори.

Житлові позики проти Кредити на комерційну нерухомість: ключові відмінності

Особи проти Сутності

Хоча іпотечні кредити на житло зазвичай надаються окремим позичальникам, комерційна нерухомість часто надається суб’єктам господарювання (наприклад, корпораціям, забудовникам, товариства з обмеженою відповідальністю, кошти та трести). Ці суб’єкти господарювання часто утворюються для конкретної мети володіння комерційною нерухомістю.

Суб'єкт господарювання може не мати фінансового досвіду або такого кредитний рейтинг, в цьому випадку кредитор може вимагати директорів або власникам юридичної особи гарантувати позику. Це надає кредитору окрему особу (або групу осіб) а кредитна історія—І з кого вони можуть вимагати стягнення у разі позики за замовчуванням. Якщо кредитор не вимагає такого типу гарантії, а майно є єдиним засобом стягнення у разі невиплати кредиту, борг називається а позика без регресу, тобто кредитор не має регрес проти будь -кого чи чогось іншого, крім власності.

Графіки погашення позики

Житлова іпотека - це тип амортизована позика в якому борг погашається регулярними частинами протягом певного періоду часу. Найпопулярнішим житловим іпотечним продуктом є 30-річний іпотека з фіксованою ставкою, але у покупців житла є й інші варіанти, включаючи 25-річну та 15-річну іпотеку. Довше амортизація періоди зазвичай передбачають менші щомісячні виплати та більшу загальну суму процентні витрати протягом терміну дії кредиту, тоді як коротші періоди амортизації зазвичай тягнуть за собою більші щомісячні виплати та менші загальні процентні витрати.

Кредити на оплату житла амортизуються протягом строку дії кредиту, щоб кредит був повністю погашений у кінці терміну кредиту.

Наприклад, покупець житла вартістю 200 000 доларів США з 30-річною іпотекою з фіксованою ставкою під 3%зробить 360 щомісячних платежів у розмірі 1027 доларів США, після чого кредит буде повністю виплачений. Ці цифри передбачають 20% першого внеску.

На відміну від житлових кредитів, умови комерційних кредитів зазвичай варіюються від п'яти років (або менше) до 20 років, а період амортизації часто довший за термін кредиту. Кредитор, наприклад, може зробити a комерційний кредит строком на сім років з амортизаційним періодом 30 років. У цій ситуації інвестор здійснюватиме виплати протягом семи років на основі виплати кредиту протягом 30 років, а потім один остаточний "Повітряна куля" всього залишку за кредитом.

Наприклад, інвестор з комерційною позикою в розмірі 1 мільйона доларів під 7% буде здійснювати щомісячні виплати у розмірі 6 653,02 доларів протягом семи років, після чого настане остаточний оплата повітряними кулями у розмірі 918 127,64 доларів США, що дозволить повністю погасити позику.

Тривалість терміну кредиту та термін амортизації впливають на ставку, яку стягує кредитор. Залежно від кредитної сили інвестора ці умови можуть бути такими договірна. Загалом, чим довший термін погашення кредиту, тим вище процентна ставка.

Співвідношення позики та вартості

Інший спосіб відмінності комерційних та житлових кредитів - це відношення позики до вартості (LTV), цифра, яка вимірює вартість позики проти вартості майна. Кредитор розраховує LTV, поділивши суму позики на меншу частину майна оціночна вартість або його ціна покупки. Наприклад, LTV для позики в розмірі 90 000 доларів США на нерухомість вартістю 100 000 доларів складе 90% (90 000 доларів США - 100 000 доларів = 0,9 або 90%).

Як для комерційних, так і для житлових кредитів позичальники з нижчими LTV мають право на вигідніші ставки фінансування, ніж ті, що мають вищі LTV. Причина: у них більше власний капітал (або частка) у власності, що дорівнює меншій ризик в очах кредитора.

Для деяких житлових іпотечних кредитів дозволені високі LTV: До 100% LTV дозволено VA та USDA позики; до 96,5% для Кредити FHA (позики, застраховані за Федеральне управління житлом); і до 95% для звичайні позики (гарантовані Фанні Мей або Фредді Мак).

На відміну від цього, LTV комерційної позики, як правило, потрапляють у діапазон від 65% до 80%.Хоча деякі позики можуть надаватися за вищими LTV, вони зустрічаються рідше. Конкретний LTV часто залежить від категорії кредиту. Наприклад, може бути дозволено максимальний LTV 65% необроблена земля, тоді як LTV до 80% може бути прийнятним для багатоквартирного будівництва.

У комерційному кредитуванні немає програм VA або FHA, та й немає страхування приватної іпотеки. Тому кредитори не мають страхування для покриття дефолту позичальника і повинні покладатися на нерухомість пообіцяв як безпеки.

Коефіцієнт покриття боргу та обслуговування

Комерційні кредитори також дивляться на коефіцієнт покриття обслуговування боргу (DSCR), який порівнює нерухомість річний чистий операційний прибуток (NOI) до його річної іпотеки обслуговування боргу (включаючи основну частину та проценти), що вимірює здатність майна обслуговувати борг. Вона обчислюється шляхом ділення NOI на щорічне обслуговування боргу.

Наприклад, нерухомість із 140 000 доларів США у NOI та 100 000 доларів щорічного обслуговування боргу по іпотеці мала б DSCR 1,4 (140 000 доларів США - 100 000 доларів = 1,4). Цей коефіцієнт допомагає кредиторам визначити максимальний розмір кредиту на основі грошовий потік породжені майном.

DSCR менший за 1 означає негативний грошовий потік. Наприклад, DSCR у 0,92 означає, що NOI вистачає лише на покриття 92% річного обслуговування боргу. Загалом, комерційні кредитори шукають DSCR розміром щонайменше 1,25 для забезпечення належного грошового потоку.

Низький DSCR може бути прийнятним для кредитів з меншими періодами амортизації та/або нерухомості зі стабільними грошовими потоками. Більш високі коефіцієнти можуть знадобитися для нерухомості з нестабільними грошовими потоками-наприклад, для готелів, де бракує довгострокових (а отже, більш передбачуваних) орендарів оренди спільне з іншими видами комерційної нерухомості.

Процентні ставки та комісія за позику в комерційній нерухомості

Процентні ставки за комерційними кредитами, як правило, вищі, ніж за житловими кредитами. Крім того, кредити на комерційну нерухомість зазвичай передбачають плата що додають до загальної вартості кредиту, у т.ч оцінка, юридичний, кредитна заява, надання кредиту та/або збори за опитування.

Деякі витрати необхідно сплачувати заздалегідь до затвердження (або відхилення) позики, інші - щорічно. Наприклад, позика може мати одноразову позику походження комісійний збір у розмірі 1%, що підлягає сплаті на момент закриття, та річний внесок у розмірі чверті одного відсотка (0,25%) до повного погашення кредиту. Наприклад, для позики в 1 мільйон доларів може знадобитися авансовий внесок у розмірі 1% за кредит, що дорівнює 10 000 доларів США, а збір у розмірі 0,25% у розмірі 2500 доларів США сплачується щорічно (на додаток до відсотків).

Передоплата

Кредит на комерційну нерухомість може мати обмеження передоплата, покликаний зберегти очікуване кредитором врожайність на позику. Якщо інвестори погашають борг до кредиту дата погашення, швидше за все, їм доведеться сплатити штрафні санкції за передоплату. Існує чотири основні види штрафних санкцій за дострокове погашення кредиту:

• Штраф за передоплату. Це найосновніше штраф за передоплату, обчислюється шляхом множення поточної заборгованості на зазначений штраф за передоплату.
• Гарантія відсотків. Кредитор має право на певну суму відсотків, навіть якщо кредит погашений достроково. Наприклад, позика може мати 10% процентну ставку, гарантовану протягом 60 місяців, з 5% плата за вихід після того.
• Блокування. Позичальник не може погасити позику раніше визначеного терміну, наприклад, п’ятирічного блокування.
• Поразка. Заміна на застава. Замість того, щоб платити кредитодавцю готівкою, позичальник обмінюється новим забезпеченням (зазвичай Казначейство США цінні папери) для первісного забезпечення кредиту. Це може зменшити збори, але до цього способу погашення позики можуть бути застосовані високі штрафи.

Умови передоплати визначені в кредитних документах і можуть бути обговорені разом з іншими умовами позики в кредитах на комерційну нерухомість.

Суть

Щодо комерційної нерухомості, інвестор (часто суб’єкт господарювання) купує нерухомість, здає її в оренду та стягує орендну плату з підприємств, які працюють у цій власності. Інвестиція така призначений для отримання прибутку.

Оцінюючи позики комерційної нерухомості, кредитори враховують забезпечення кредиту, кредитоспроможність суб’єкта господарювання (або довірителів/власників), у тому числі від трьох до п’яти років фінансова звітність та доходу податкові декларації, і фінансові коефіцієнти, такі як відношення позики до вартості та обслуговування боргу коефіцієнт покриття.