Асоціації власників житла: Що потрібно знати про ТСЖ

У багатьох житлових громадах є Товариство власників житла (HOA) споруди для підтримки чистої та згуртованої атмосфери в околицях. Крім того, коли ви купуєте ОСББ,таунхаус або односімейний будинок в рамках "запланованого розвитку" ви також можете зустріти структуру HOA.

Хоча ТСЖ іноді позбавляє власника житла від деяких обов’язків, вони також можуть мати деякі обов’язки власника житла. Перш ніж купувати будинок, який робить вас частиною ТСЖ, ось що вам потрібно знати, а також питання, які ви повинні поставити як асоціації, так і вам та вашій родині.

Планований розвиток ТСЖ

Перехід до плануваного розвитку часто вимагає від вас приєднатися до ТСЖ громади та сплачувати її збори, щоб допомогти покрити утримання загальних приміщень, спільних споруд та зовнішніх приміщень. Членство також пов'язує вас з умовами, умовами та обмеженнями асоціації (CC&R). Ці правила можуть зірвати вашу мрію мати, скажімо, фіолетові вхідні двері або залишити свій автомобіль на під’їзді з того часу CC & R зазвичай містять умови щодо зовнішнього вигляду вашого будинку та транспортних засобів, які можна паркувати поза ним.

Статистично кажучи, американці мають кожний п'ятий шанс жити в будинку, що є частиною ТСЖ, згідно з аналізом даних, застосованим мікроекономістом Уайат Г. Кларк.З моменту складання оцінки Кларка (у 2017 р.) Майна з житловими будинками ще більше зросли.

Чи є життя в плановому розвитку хорошим варіантом для вас? І якщо так, то які з них мають HOAs, які вам найбільше підходять? Відповіді на ці питання залежать не тільки від ваших фінансів, але і від вашого ентузіазму щодо спільних зручностей, терпимості до правила та правила та заспокоєння самоврядування-оскільки більшість ТСЖ контролюються волонтерами, які проживають у розвитку.

1. Збори в широкому діапазоні

Дослідження Trulia, яке використовувало записи опитування американського співтовариства, показало, що щомісячні збори за HOA складали в середньому 331 долар на місяць у 2015 році. Середні показники коливалися від мінімуму в 218 доларів на місяць у Уоррені, штат Мічиган, до максимуму в 571 долар у Нью -Йорку. Трулія виявила, що збір, як правило, вищий у старих будівлях та комплексах із загальною кількістю одиниць.

Кількість і розмір зручностей забудови також впливають на ціни, стверджує Нейт Мартінес, агент з нерухомості atRE/MAX Professionals у Глендейлі, штат Арізо. Наприклад, забудова, яка охороняється воротами, має клубний будинок та поле для гольфу, ймовірно, стягуватиме більші збори, ніж та, що пропонує мінімальну безпеку та лише скромну загальну зону.

Збори можуть відрізнятися навіть у межах забудови через зміни квадратури, розташування та орієнтації, що все може вплинути на те, скільки вимагатиме утримання майна.

Більшість послуги з кількох переліків (MLS) включити збори HOA до списку нерухомості. Це повинно гарантувати, що ви зможете отримати доступ до інформації через REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com та інші сайти, за словами Мартінеза.

Вам також слід дізнатися, як часто збори зростали з плином часу і на скільки. Якщо можете, отримайте друковану історію зборів HOA за рік за останні 10 років. Мартінес каже, що плата за HOA зазвичай збільшується не більше ніж щорічно. З досвіду Мартінеса, збільшення HOA зазвичай намічається на три -п’ять років наперед, використовуючи оцінки майбутніх витрат на комунальні послуги, робочу силу, технічне обслуговування тощо.

Вивчіть ці прогнози, якщо вони є. Оскільки це лише приблизні показники, Мартінес пропонує вам також перевірити суму, на яку дозволено щороку збільшувати збори відповідно до статуту ТСЖ. У новому комплексі це дослідження може допомогти визначити, чи були початкові збори за HOA привабливо, навіть штучно, занижені, щоб залучити власників будинків, і з часом можуть значно зрости, щоб покрити розрив між доходами та витрати.

Крім того, може бути і навпаки - тобто плата за HOA за нову розробку може фактично дещо знизитися з плином часу, коли до забудови додається все більше будинків, і все більше домовласників доступні для спільного користування фіксованим ТСЖ витрати.

2. Те, що ви отримуєте, теж змінюється

Коли ви купуєте будинок у керованій спільноті, ви фактично купуєте пакет юридичних зобов’язань та права на додаток до фізичної житлової площі, - каже Джон Меннінг, керуючий брокер RE/MAX on Market in Сіетл. Точні права, послуги та зручності, за які несе відповідальність HOA, можуть варіювати настільки широко, як і стягувані збори. «Спільнота з закритим оточенням може мати єдину угоду між власниками будинків на обслуговування воріт, або ж може існувати ТСЖ з юридичними повноваженнями керувати набагато більше», - каже він.

Подивіться, що включено (а що не включено), що вплине на фінанси вашої родини. Вам, наприклад, доведеться платити за вивезення сміття? Чи включені комунальні послуги? Котрий? А як щодо кабельного та/або Інтернет -сервісу?

Майте на увазі, що ви будете платити за пільги, такі як рекреаційні заклади, незалежно від того, користуєтесь ви ними чи ні. Дізнайтесь години роботи таких зручностей, як басейни та тенісні корти, щоб визначити, чи працюватимуть вони з вашим розкладом. Якщо ви думаєте, що хочете поділитися цими зручностями з друзями чи родиною, перевірте правила та збори, які стосуються користування гостями.

Порівняйте збори - а також їх включення та виключення - з тими, що належать до інших подій у цій галузі, особливо до тих, які вже є у вашому списку відбору. «Якщо ви хочете дізнатися про діапазони HOA для вашого регіону, найкращим ресурсом буде через професійний брокер нерухомості хто знає про асоціації власників житла ", - каже брокер Меннінг.

3. Можуть застосовуватися додаткові збори

ТСЖ може прийняти один із кількох підходів до фінансового менеджменту. Цей вибір особливо впливає на те, як він фінансує несподівані витрати тощо капітальні вкладення як заміна системи ОВК.

За словами Джона Меннінга, керуючого брокера RE/MAX на ринку в Сіетлі, "Деякі асоціації вважають за краще великий резерв грошових коштів під час виконання своїх зобов'язань щодо обслуговування, юридичних або управлінських зобов'язань у міру їх виникнення. Інші мають нижчі збори і покладаються на спеціальні нарахування - кошти, які стягуються поза платою за HOA - на ремонт та технічне обслуговування ". Ці збори подібні до податкові нарахування іноді стягується органами місцевого самоврядування.

Ось як працює маршрут оцінки: Коли приходять серйозні витрати, такі як заміна даху або ліфта вгору - і в резервах ТСЖ немає коштів для його оплати - асоціація може стягувати з кожного власника житла спеціальну суму оцінка. Ці збори можуть обчислюватися тисячами доларів.

За словами Меннінга, розмір резервного фонду буде залежати не тільки від підходу HOA, а й від віку, стану та зручностей будівлі. Розробки часто складають багаторічні плани на ремонт та капітальні вкладення, включаючи їх щорічні витрати та очікуваний залишок у резервному фонді на час, коли будуть потрібні видатки.

Попросіть ознайомитися з цими документами, звертаючи особливу увагу на те, наскільки необхідні видатки співпадають із залишком резервного фонду. Професійна допомога може бути цінна, якщо переглянути ці таблиці. За словами Меннінга, його компанія полягає в тому, щоб "запропонувати клієнтам обговорити фінансову звітність з CPA [який є] експертом з аналізу фінансових показників [подій] ».

ТСЖ повинна мати можливість надати такий список. Запитайте також, чи не планується в майбутньому якісь спеціальні оцінки. Зауважте, що економія від масштабу може означати, що спеціальні оцінки для певної особи капітальні витрати може бути меншим у ТСЖ, які мають багато членів, та вищим у менших ТСЖ, де подібні витрати матимуть менше власників будинків для його фінансування.

4. Збори та ваше затвердження іпотеки

Обмірковуючи покупку нерухомості в плановій забудові, ви, звичайно, врахуєте вплив її внесків на HOA на ваші загальні фінанси. Так само будуть і майбутні іпотечні кредитори.

Так само, як і з податками на нерухомість (які, до речі, не входять до складу зборів HOA максимум подій), банки враховуватимуть ваші щомісячні збори за HOA, коли вирішуватимуть, наскільки великою ви будете іпотекою здатний собі дозволити. В результаті ви можете боротися з дратівливими компромісами, коли вирішуватимете між властивостями. Вищі збори HOA можуть залишити меншу затверджену суму витрат на ваш будинок у порівнянні з вибором альтернативної нерухомості з низькими або без плати.

Цікаво, що наявність зборів не обов’язково знижує вартість майна; якщо що, є докази протилежного ефекту. Дослідження мікроекономіста Кларка виявило, що після вирівнювання за розміром та місцем розташування будинку, об’єкти нерухомості, які були частиною ТСЖ, продавалися в середньому приблизно на 4% більше, ніж ті, хто не був у них асоціації.Він виявив, що премія найвища, коли будинок та забудова нові; вона зменшується з віком.

Ваш потенційний кредитор може надати цифру виплати іпотеки, і у вас уже має бути номер податку на нерухомість та плати за житло. Якщо ви тільки починаєте пошук свого будинку - і ще не маєте стосунків з кредиторами - скористайтесь онлайн -калькулятором іпотеки, щоб оцінити ймовірний іпотечний платіж за основну суму, яку ви шукаєте, та ввести іншу відповідну інформацію, включаючи вашу заплановану передоплата.

Знову ж таки, будь -який кредитор, з яким ви спілкуєтесь, може це надати. Крім того, багато онлайн -калькуляторів іпотечних кредитів, включаючи той, який ми згадали вище, також дозволяють запитувати котирування від іпотечних кредиторів щодо ставок та максимальних затверджених сум.

5. Завіти рахуються

Оскільки правила та положення будь-якої конкретної ТСЖ можуть бути унікальними, не покладайтесь на вживану інформацію чи минулий досвід у інших розробках, щоб дізнатися, що таке правила та договори ТСЖ. І добре подумайте, чи зможете ви жити з ними.

Якщо ви не можете знайти CC & Rs в Інтернеті, на веб -сайті HOA, попросіть свого агента з нерухомості придбати їх для вас або отримати їх, звернувшись безпосередньо до HOA. Обов’язково перевірте, чи документ оновлений, перш ніж займатися занадто далеко в процесі покупки.

Ви можете виявити, що вас обмежують у більшій кількості, ніж ви могли б припустити. На додаток до регулювання кольору дверей тощо, CC & R можуть обмежити, скільки може рости ваша трава, незалежно від того, чи можете ви садити чи видаляти дерева, на яких типах транспортних засобів можна паркуватись вулиці або на вашій під'їзній дорозі (наприклад, заборони на паркування автофургонів не рідкість), наскільки високими можуть бути огорожі та які типи покриттів можна використовувати на вікнах, що виходять на вулицю.

Якщо екологічно чисте життя є особистим пріоритетом, перевірте екологічні норми HOA, починаючи з того, що можна посадити навколо вашого будинку, і як можна підтримувати цю рослинність.

Наприклад, деякі HOA не дозволяють ксеріскапінг, екологічно чисту форму ландшафтного дизайну для посушливого клімату, і можуть обмежувати розміри та склад будь -якого саду, який ви садите. Правила можуть також диктувати використання певних добрив, пестицидів або спринклерних систем для утримання двору та заборонити компостні палі та сонячні панелі.

Перевірте наявність будь -якої мови, яка може перешкодити вам або навіть ускладнити оренду вашого майна. Те, що вважається звичним, може залежати від юрисдикції. «У районі Сіетла прийнято зустрічати заборони на короткострокову оренду [відпустки]. Житлові будинки зацікавлені в обмеженні відсотка об’єктів, що не належать власникам, оскільки іпотечні кредитори можуть неохоче надавати кредити будівлям, які мають високу оренду »,-каже Меннінг.

6. Управління конфліктами

Як і в будь -якій спільноті, розбіжності виникають у межах запланованого розвитку, іноді щодо певних мешканців, які згинають або порушують правила. Перед покупкою вивчіть, як встановлюються та застосовуються правила та які санкції накладаються на порушників правил.

Санкції можуть бути жорсткими. У деяких HOA результати можуть включати оштрафування або подання до суду або розміщення HOA на місці a застава у вашому домі. Зверніть особливу увагу на те, чи може ТСЖ викупити на вашому майні за несплату внесків HOA або несплату штрафів, спричинених порушеннями CC&R.

Запитайте про процес вирішення будь -яких конфліктів, а також про те, як HOA керує доповненнями чи змінами до правил.

Надішліть запит на перелік або інший облік конфліктів та порушень правил, які довелося вирішити асоціації. Якщо ця інформація не містить детальних позовів, запитайте про них. Обов’язково перевірте наявність будь -яких минулих, теперішніх або незавершених судових процесів, у яких бере участь ТСЖ. Також перегляньте результати будь -яких таких випадків.

7. Репутація ТСЖ

Оскільки асоціація, по суті, служить гіпер-місцевим урядом для громади, варто розглянути, хто керує нею та наскільки добре ці люди працюють разом.

Дуже часто за ТСЖ контролюють мешканці громади, які займають свої посади волонтерів і обираються членами асоціації. Однак деякими асоціаціями повністю керується професійно. Якщо приватна компанія керує HOA, перед покупкою дослідіть її репутацію. Якщо у ТСЖ є кілька співробітників або компаній, яким вони підписують завдання, запитайте про ці організації та роботу, яку вони виконують.

Якщо можете, поговоріть з деякими з нинішніх власників будівлі - краще з тими, хто не входить до ради HOA і проживає в будівлі кілька років. Наскільки колегіально функціонує дошка? Чи зазвичай розбіжності в думках вирішуються цивільно та конструктивно? Будьте уважні щодо ознак частої, навіть вічної драми. Як і у деяких інших керівних органах, HOA можуть перешкоджати егоїзм, гра у владу та дріб'язкова політика.

Запишіть час на розмову з президентом HOA, щоб зрозуміти, чи хочете ви, щоб ця особа приймала рішення від вашого імені щодо розвитку. Запитайте президента також про зацікавленість мешканців у роботі в раді: чи існує висока мотивація до цього чи відносна байдужість? Ця розмова також може спонукати вас (чи ні) працювати одного разу в раді директорів - крок, який вимагав би обрання і відмови від вільного часу для виконання нових обов’язків.

8. Відповідність HOA

Не покладайтесь на належне попередження про будь -які тривалі проблеми між асоціацією та поточним власником будинку, який вас цікавить. Якщо своєчасно не запитати про ці проблеми, це може призвести до того, що ви отримаєте їх у спадок, коли ви заволодієте майном.

Деякі потенційні проблеми можуть бути очевидними, наприклад, мертвий або зарослий ландшафтний дизайн або розшарування фарби. І навпаки, чи робив власник зовнішні поліпшення чи інші зміни у власності, не отримавши дозволу HOA? Якщо ці зміни не відповідають правилам, що може статися з вами, якби ви володіли нерухомістю? Можливо, ви зможете змусити власника вирішити проблеми в рамках договору купівлі -продажу або надати готівку при закритті.

9. Страхові обов'язки

Як і щодо права власності на майно, страхові положення в межах запланованої забудови також можна розділити, так як ТСЖ охоплює деякі ризики або території та власник житла відповідає за інших.

Вони часто передбачені законодавством штату. У Флориді, наприклад, ОСББ ОСББ має страхувати все спільне майно, яке включає кожну частину будівлі аж до недобудованого гіпсокартону. Тим часом власник будинку несе відповідальність за страхування всього особистого майна у своєму підрозділі, включаючи побутову техніку, підлогу, шафи, обробку вікон тощо.

Перевірте закон про стан, у якому ви живете, для точного розподілу вимог. Переконайтеся, що HOA для нерухомості, яку ви вважаєте, відповідає цим вимогам.

Страхування катастрофи Це особливо важливо, якщо ви розглядаєте можливість придбання квартири чи таунхаусу в районі, схильному до великих стихійних лих, таких як повені, землетруси, хуртовини, лісові пожежі, торнадо чи урагани. «На північно -заході Тихого океану страхування від землетрусів є дуже поширеним явищем [у планових розробках], хоча і не вимагається», - каже Меннінг.

Перевірте, чи надає HOA додаткове покриття як привілей для володіння в рамках розробки. «[A] Прогнозований HOA може зробити житловий будинок більш привабливим» таким чином, говорить Меннінг. Вони можуть додати "страхування від землетрусу та інших видів страхування від небезпеки", [що] відобразиться у зборах власника житла за житловий будинок ". Ви, звичайно, повинні підтвердити, чи таке додаткове покриття поширюється також на сфери, які є юридичною відповідальністю власника житла, або лише на ті, що підпадають під дію ТСЖ компетенція.

Суть

Життя в запланованому розвитку - і частково керуватися правилами ТСЖ - може бути неоднозначним благословенням. Він пропонує перспективу змінити певний контроль над своїм будинком для зменшення відповідальності за його утримання, а також для користування спільними зручностями та безпекою. Однак він також може міняти різноманітний вигляд типового району на більш рівномірний зовнішній вигляд, хоча той, у кого менша ймовірність того, що сусідський смак декорування або неакуратні звички догляду стануть проблемою ви.

Наскільки добре ви сприймаєте ці компроміси, сприятиме тому, наскільки щасливим ви будете перебувати в ОСББ або в іншому "запланованому" додому ». Якщо ви вирішили продовжити покупку, обов’язково зверніться до професіоналів, включаючи агента з нерухомості, хто знайомий з планованими розробками та житлових будинків, оскільки вони мають ряд незвичайних аспектів у порівнянні з покупкою односімейного будинку.