Що 200 000 доларів США куплять на ринку нерухомості в Атланті

Файл медіана прейскурантна ціна в Атланті зараз становить 184 900 доларів США, що на 12,1% більше, ніж у попередньому році, згідно з Національним звітом про тенденції житлового будівництва за лютий 2014 року, опублікованим Realtor.com. Це робить Атланту трохи нижчою за національну середню ціну в 199 000 доларів. Однак там, де сяє Атланта, є інвентаризація: вона знаходиться біля вершини 146 регіонів звіту за загальною кількістю списків.

Нерухомість В даний час котирування для продажу на Realtor.com коливається в ціні від менш ніж 10 000 доларів США за проблемну нерухомість до 15,9 мільйонів доларів для палацового маєтку в престижному Бакхеді, "Беверлі -Хіллз на півдні". Ось подивіться, що можна купити за 200 000 доларів.

Огляд ринку

Ціни на житло в Атланті досяг свого піку в середині 2007 року, а потім впав протягом наступних кількох років, досягши дна на початку 2012 року. Відтоді ціни повільно відновлюються. Найновіша Бежева книга, вичерпний економічний звіт, що публікується Федеральною резервною системою вісім разів на рік, вказує на кілька сприятливих факторів у сфері нерухомості в Атланті ринок: збільшення продажів житла, зростання попиту на житлову іпотеку, зростання будівництва нового житла, міцне багатоквартирне будівництво та зниження

іпотека рефінансування.

Що купить 200 000 доларів

Оскільки ціни все ще нижче максимумів 2007 року, покупці можуть знайти хорошу пропозицію у багатьох районах міста та околицях. "Район метро Атланта широко поширений і різноманітний, і те, що може отримати 200 000 доларів, варіюється", - каже Маура Ніл з Maura Neill & Associates, RE/MAX навколо Атланти. "Станом на понеділок, 24 березня 2014 р., Відбувся обшук у будинках на 200 000 доларів США MLS дає нам 95 окремих результатів [для однієї сім’ї] та сім результатів (квартира, таунхаус, багатосімейний) ».

Площа

"Очікуйте, що в односімейних будинках площа власності становитиме від 1500 до 2000 квадратних футів",-говорить Нілл. За її словами, сплата 200 000 доларів дає покупцям широкий вибір.

"Заглянувши в деякі з цих списків, було знайдено відремонтований котедж з 3 спальнями та двома ваннами 1940-х років (1900 квадратних футів) у Східному озері та цегляне ранчо з трьома спальнями та двома ваннами 1960-х років з підвалом (1800 квадратних футів) у Східному Коббі (Марієтта), якому потрібно трохи оновлення. За такою ж ціною можна було б також придбати ранчо 1990-х років з двома ваннами, цегляне з двома ванними кімнатами (1600 квадратних футів) в озерному районі в Дулуті або більший трикімнатний номер з двома ванними кімнатами В стилі Чарльстона двоповерховий з подвійними парадними ґанками (1800 квадратних футів) у ntрант-Парку/Ліпстауні ».

Багато з об’єктів нерухомості за цією ціною будуть представлені паркетною підлогою, гардеробними, огородженими дворами та камінами. Деякі пропонують гаражі або навіси для автомобілів та оновлення кухні, наприклад, прилади з нержавіючої сталі та гранітні стільниці. Крім того, багато будинків знаходяться в пішій доступності від громадського транспорту та шкіл району.

Прибудовані Будинки

Покупці, які цікавляться прибудованими будинками, виявлять, що "від 1100 до 1400 квадратних футів і два -три спальні-це норма ",-говорить Нілл, посилаючись на таунхаус з двома спальнями та ваннами на 2,5 ванни (1300 квадратних футів) для продаж на Вестсайд Атланти. Часто включається: паркетна підлога; оновлення кухні, включаючи стільниці з граніту та задні пластини зі скляної плитки; гардеробні; призначені місця для паркування та громада зручності, такі як басейни, пральня та зелені насадження.

Інвентаризація

"Ринок Атланти все ще надзвичайно доступний", - говорить Нілл, який зазначає, що трохи більше 20 000 будинків продаються в районі метро Атланта (не враховуючи на продаж від власника списки). Хоча 104 будинки, запропоновані рівно за 200 000 доларів, складають лише половину 1% інвентарю, "існує безліч вибір для покупців у навколишніх цінових категоріях і справді щось для кожного на різноманітному ринку Атланти ". - додає вона.

Отримати найбільший будинок за свої гроші

Після 2008 р фінансова кризаринок Атланти - разом з незліченною кількістю інших по всій країні - був заповнений звернення стягнення. «Вилучення майна та короткі продажі Раніше це було відповіддю на отримання найбільшого дому за свої гроші в районі метро Атланта ", - говорить Нілл.

Подання про звернення стягнення для Атланти, однак, значно впало за останній рік, при цьому зменшившись на 33,3% аукціони і на 26,4% менше майна, що належить банку, відповідно до RealtyTrac.com, онлайн-інформаційна компанія з питань нерухомості та ринок викупленої нерухомості у Сполучених Штатах. В даний час метро Атланта займає близько до середнього показника по країні: один із кожних 1162 будинків підлягає викупу (порівняно з приблизно одним із 1170 будинків по всій країні).

Будьте готові робити оновлення

Ось як отримати найбільше будинку за свої гроші сьогодні: "Купуйте в районі, де ви відчуваєте себе як вдома і не бійтеся трохи косметичне оновлення—Не просто фарбування та освітлення, а й заміна підлогових покриттів та пристосувань (наприклад, змішувачів, дверних ручок тощо), видалення шпалер та складання бюджету на нову техніку ».

Бюджет на оновлення

Звичайно, важливо скласти бюджет для будь -яких передбачуваних витрат, беручи до уваги, що може чекати (дверні ручки, екземпляр) і те, що покупець хотів би зробити негайно (наприклад, замінити килимове покриття та зняти застарілий шпалери). Купівля у верхній частині цінового діапазону ускладнює вирішення питань оновлення проектів, тому завжди варто переконатися, що у бюджеті є місце для оновлень, які покупець вважає істотними.

Візуалізуйте потенціал будинку

Покупці, які можуть уявити собі потенціал будинку і готові взятися за роботу, можуть це зробити більше будинку за свої грошінавіть після оплати оновлень. "Дійсно підковані покупці - або покупці з ріелтор вони можуть довіряти - можуть бачити минулі косметичні недоліки та застарілі елементи кріплень «кісток» будинку - план поверху, розміри кімнат, потенціал. Це дасть вам найбільше будинку за ці гроші ", - говорить Нілл.

Купити чи орендувати?

По всій країні розрив між вартістю оренди та купівлі скоротився, частково через зростання процентних ставок та цін на житло. "Оренда Трулії проти. Звіт про купівлю », опублікований онлайн -агрегатором нерухомості Trulia.com, показав, що рік тому було дешевше купити будинок на 44%, ніж орендувати його; сьогодні ця цифра знизилася до 38%.

Витрати на купівлю проти Оренда

У звіті порівнюються витрати за семирічний період, використовуючи п'ять розрахунків:

1. Середня ціна оренди та продажу за ідентичний набір об’єктів нерухомості;
2. Початкові загальні місячні витрати на володіння (припускаючи 20% зменшення та 30-річний період) іпотека з фіксованою ставкою під 3,5% відсотків, а також щорічні витрати на утримання, страхування, комунальні послуги та податок на майно) та оренду (місячна орендна плата плюс страхування орендаря);
3. Майбутні загальні місячні витрати на володіння та оренду;
4. Одноразові витрати та надходження (для володіння це включає витрати на закриття та податок на прибуток від капіталу 15% для прибутку понад 500 000 доларів щорічне виключення; для оренди це включає страховий заставу за один місяць); та
5. Файл чиста теперішня вартість (NPV) для обліку Альтернативна вартість грошей (це порівнює грошові потоки з плином часу).

Терміни, податки та іпотечна ставка

Рішення про купівлю чи оренду залежить від ряду факторів, у тому числі від того, як довго ви плануєте проживати в будинку та від вашого іпотечна ставка та податковий розряд. Наприклад, якщо ви гарантуєте 4% 30-річну позику з фіксованою ставкою, перебуваєте у 15% податковому розряді та плануєте проживати в будинку протягом семи років, це може бути на 28% дешевше, ніж оренда в Атланті, відповідно до Орендуйте або купіть калькулятор на Trulia.com. Однак, якщо ви плануєте залишатися на місці лише два роки, орендувати б на 20% дешевше, ніж купувати, при цьому всі інші фактори залишаться незмінними.

Суть

Покупці житла в Атланті можуть знайти адекватні запаси за ціною 200 000 доларів та значно більше нерухомості, якщо розширять свій пошук трохи вище та нижче цієї цифри. Будинки в цьому ціновому діапазоні, як правило, є доглянутими та оновленими об’єктами в діапазоні від 1500 до 2000 квадратних футів односімейні окремі будинки та діапазон від 1100 до 1400 квадратних футів для прибудинкових будинків, включаючи кондомініуми та таунхауси. Покупці, які бажають заглядати за межі косметичних недоліків будинку, можуть в кінцевому підсумку отримати найбільше будинку за свої гроші.