تعريف نسبة القرض إلى القيمة (LTV) والصيغة

ما هي نسبة القرض إلى القيمة (LTV)؟

نسبة القرض إلى القيمة (LTV) هي تقييم لمخاطر الإقراض التي تفحصها المؤسسات المالية وغيرها من المقرضين قبل الموافقة على الرهن العقاري. بشكل نموذجي ، تعتبر تقييمات القروض ذات النسب العالية للتمويل العقاري قروضًا ذات مخاطر أعلى. لذلك ، إذا تمت الموافقة على الرهن العقاري ، يكون للقرض معدل فائدة أعلى.

بالإضافة إلى ذلك ، قد يتطلب القرض بنسبة عالية من القيمة الدائمة للمقترض الشراء تأمين الرهن العقاري لتعويض المخاطر التي يتعرض لها المقرض. يسمى هذا النوع من التأمين تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI).

فهم نسبة القرض إلى القيمة (LTV)

يمكن لمشتري المنازل المهتمين بسهولة حساب نسبة LTV للمنزل. هذه هي الصيغة:

​إلتيالخامسصأرأناا=أصالخامسمأ​أين:مأ=مبلغ الرهن العقاريأصالخامس=قيمة الممتلكات المقدرة​

يتم احتساب نسبة LTV بقسمة المبلغ المقترض على مقدر قيمة الممتلكات ، معبرًا عنها كنسبة مئوية. على سبيل المثال ، إذا اشتريت منزلًا تم تقييمه بمبلغ 100000 دولار أمريكي لقيمته المقدرة ، وحققت 10000 دولار أمريكي الدفع لأسفل، سوف تقترض 90 ألف دولار. ينتج عن هذا نسبة LTV تبلغ 90٪ (أي 90.000 / 100.000).

تحديد نسبة LTV هو عنصر حاسم في الرهن العقاري الاكتتاب. يمكن استخدامه في عملية شراء منزل, إعادة التمويل رهن عقاري حالي في قرض جديد ، أو الاقتراض مقابل تراكم عدالة داخل الممتلكات.

يقوم المقرضون بتقييم نسبة LTV لتحديد مستوى التعرض للمخاطر التي يتعرضون لها عند الاكتتاب في الرهن العقاري. عندما يطلب المقترضون قرضًا بمبلغ يساوي أو قريبًا من القيمة المقدرة (وبالتالي يكون له نسبة أعلى من الحد الأدنى للتمويل) ، فإن المقرضين يدركون أن هناك فرصة أكبر للدخول في القرض إفتراضي. هذا بسبب وجود القليل جدًا من الأسهم المتراكمة داخل العقار. نتيجة لذلك ، في حالة وجود ملف الحجز على الشيء المرهون، قد يجد المقرض صعوبة في بيع المنزل بما يكفي لتغطية رصيد الرهن العقاري المستحق مع الاستمرار في تحقيق ربح من الصفقة.

العوامل الرئيسية التي تؤثر على نسب القيمة الدائمة هي مبلغ الدفعة المقدمة وسعر البيع والقيمة المقدرة للعقار. يتم تحقيق أقل نسبة LTV مع دفعة أولى أعلى وسعر مبيعات أقل.

كيف يتم استخدام LTV من قبل المقرضين

نسبة LTV هي عامل واحد فقط في تحديد الأهلية لتأمين الرهن العقاري ، أ بيت العدالة القرض، أو أ خط ائتمان. ومع ذلك ، يمكن أن يلعب دورًا جوهريًا في سعر الفائدة الذي يستطيع المقترض تأمينه.

يقدم معظم المقرضين لمقدمي طلبات الرهن العقاري وحقوق الملكية العقارية أدنى سعر فائدة ممكن عندما تكون نسبة الحد الأقصى للتمويل العقاري لديهم عند 80٪ أو أقل.لا تستبعد نسبة الحد الأقصى للقرض المرتفع المقترضين من الموافقة على الرهن العقاري ، على الرغم من أن الفائدة على القرض قد ترتفع مع زيادة نسبة الحد الأقصى للقرض. على سبيل المثال ، قد تتم الموافقة على قرض عقاري بمقترض تبلغ نسبته المقدرة الدائمة 95٪. ومع ذلك ، قد يكون سعر الفائدة الخاص بهم أعلى بنقطة مئوية كاملة من معدل الفائدة الممنوح للمقترض مع نسبة القيمة الدائمة 75٪.

إذا كانت نسبة LTV أعلى من 80٪ ، فقد يُطلب من المقترض الشراء تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI). يمكن أن يضيف هذا ما يتراوح من 0.5٪ إلى 1٪ إلى إجمالي مبلغ القرض على أساس سنوي. على سبيل المثال ، سيضيف مؤشر مديري المشتريات بمعدل 1٪ على قرض بقيمة 100000 دولار مبلغ إضافي قدره 1000 دولار إلى إجمالي المبلغ المدفوع سنويًا (أو 83.33 دولارًا أمريكيًا في الشهر). تكون مدفوعات مؤشر مديري المشتريات مطلوبة حتى تصل نسبة القيمة الدائمة إلى 80٪ أو أقل. ستنخفض نسبة LTV مع سداد قرضك وزيادة قيمة منزلك بمرور الوقت.

بشكل عام ، كلما انخفضت نسبة LTV ، زادت فرصة الموافقة على القرض ، ومن المرجح أن يكون سعر الفائدة أقل. بالإضافة إلى ذلك ، بصفتك مقترضًا ، من غير المرجح أن تتم مطالبتك بشراء تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI).

في حين أنه ليس قانونًا يطالب المقرضون بنسبة 80٪ من القيمة الدائمة للمقرضين حتى يتجنب المقترضون التكلفة الإضافية لمؤشر مديري المشتريات ، إلا أنه من الممارسات المتبعة في جميع المقرضين تقريبًا. يتم إجراء استثناءات لهذا المطلب في بعض الأحيان للمقترضين الذين لديهم دخل مرتفع أو دين أقل أو لديهم محفظة استثمارية كبيرة.

مثال على LTV

على سبيل المثال ، افترض أنك اشتريت منزلًا بقيمة 100000 دولار. ومع ذلك ، فإن المالك على استعداد لبيعه مقابل 90 ألف دولار. إذا قمت بسداد دفعة أولى قدرها 10000 دولار ، فإن القرض الخاص بك هو 80 ألف دولار ، مما ينتج عنه نسبة LTV تبلغ 80٪ (أي 80.000 / 100.000). إذا كنت ستزيد مبلغ الدفعة الأولى إلى 15000 دولار ، فإن قرض الرهن العقاري الخاص بك الآن هو 75000 دولار. هذا سيجعل نسبة LTV الخاصة بك 75٪ (أي 75،000 / 100،000).

الاختلافات في قواعد نسبة القرض إلى القيمة

قد يكون لأنواع القروض المختلفة قواعد مختلفة عندما يتعلق الأمر بمتطلبات نسبة LTV.

قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية

قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية هي قروض عقارية مصممة للمقترضين ذوي الدخل المنخفض إلى المتوسط. يتم إصدارها من قبل المقرض المعتمد من قروض إدارة الإسكان الفدرالية والتأمين عليها من قبل الإدارة الفيدرالية للإسكان (قروض إدارة الإسكان الفدرالية). تتطلب قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية حدًا أدنى للدفعة الأولى ودرجات ائتمانية أقل من العديد من القروض التقليدية. قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية تسمح بنسبة القيمة الدائمة الأولية تصل إلى 96.5٪ ، لكنها تتطلب قسط تأمين الرهن العقاري (MIP) التي تستمر طالما لديك هذا القرض (بغض النظر عن مدى انخفاض نسبة الحد الأقصى للقيمة الدائمة في النهاية).يقرر العديد من الأشخاص إعادة تمويل قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية الخاصة بهم بمجرد أن تصل نسبة القيمة الدائمة للتمويل إلى 80٪ من أجل إلغاء متطلبات برنامج التأمين الصحي.

قروض VA و USDA

قروض VA و USDA - المتاحة للجيش الحالي والسابق أو تلك الموجودة في المناطق الريفية - لا تتطلب تأمين الرهن العقاري الخاص على الرغم من أن نسبة LTV يمكن أن تصل إلى 100٪. ومع ذلك ، فإن كلاً من قروض VA و USDA لها رسوم إضافية.

فاني ماي وفريدي ماك

تسمح برامج الرهن العقاري الممكنة الخاصة بـ Fannie Mae's HomeReady و Freddie Mac's للمقترضين ذوي الدخل المنخفض بمعدل LTV بنسبة 97 ٪. ومع ذلك ، فإنها تتطلب تأمين الرهن العقاري حتى تنخفض النسبة إلى 80٪.

بالنسبة لقروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، وقروض إدارة الإسكان الفدرالية ، ووزارة الزراعة الأمريكية ، تتوفر خيارات إعادة تمويل مبسطة. تتنازل متطلبات التقييم هذه حتى لا تؤثر نسبة LTV للمنزل على القرض. للمقترضين الذين تزيد نسبة الحد الأدنى للقيمة على 100٪ - المعروف أيضًا باسم "تحت الماء" أو "مقلوبًا" - فاني ماي يتوفر أيضًا خيار إعادة التمويل من القرض إلى القيمة المرتفعة وإعادة التمويل المحسّن للإغاثة من Freddie Mac والخيارات.

LTV مقابل. مدمج LTV (CLTV)

بينما تنظر نسبة LTV في تأثير قرض عقاري واحد عند شراء عقار ، فإن مجتمعة من القرض إلى القيمة نسبة (CLTV) هي نسبة جميع القروض المضمونة على عقار ما إلى قيمة العقار. وهذا لا يشمل فقط الرهن العقاري الأساسي المستخدم في LTV ولكن أيضًا أي قروض عقارية ثانية أو قروض ملكية المنازل أو خطوط ائتمان أو امتيازات أخرى. يستخدم المقرضون نسبة CLTV لتحديد مخاطر تخلف مشتري المنزل المحتملين عند وجود أكثر من قرض واحد مستخدمة - على سبيل المثال ، إذا كان لديهم رهن عقاري أو أكثر ، أو رهن عقاري بالإضافة إلى قرض لشراء منزل أو حد ائتمان (هيلوك). بشكل عام ، فإن المقرضين على استعداد للإقراض بنسب CLTV بنسبة 80 ٪ وما فوق وللمقترضين ذوي التصنيف الائتماني العالي. يميل المقرضون الأساسيون إلى أن يكونوا أكثر سخاءً مع متطلبات CLTV لأنه إجراء أكثر شمولاً.

لنلق نظرة أقرب قليلاً على الفرق. تعتبر نسبة LTV فقط رصيد الرهن العقاري الأساسي على المنزل. لذلك ، إذا كان رصيد الرهن العقاري الأساسي هو 100000 دولار وقيمة المنزل 200000 دولار ، فإن القيمة الدائمة = 50٪.

مع ذلك ، ضع في اعتبارك المثال إذا كان لديه أيضًا رهن عقاري ثان بمبلغ 30 ألف دولار و HELOC بقيمة 20 ألف دولار. يصبح القرض المجمع إلى القيمة الآن (100،000 دولار + 30،000 دولار + 20،000 دولار / 200،000 دولار) = 75٪ ؛ نسبة أعلى بكثير.

هذه الاعتبارات مجتمعة مهمة بشكل خاص إذا كان المرتهن يتخلف عن السداد والأعداء في الرهن.

عيوب القرض إلى القيمة (LTV)

العيب الرئيسي للمعلومات التي يوفرها LTV هو أنه يشمل فقط الرهن العقاري الأساسي الذي يملكه صاحب المنزل يدين ، ولا يُدرج في حساباته التزامات أخرى للمقترض ، مثل الرهن العقاري الثاني أو حقوق ملكية المنزل يقرض. لذلك ، يعد CLTV مقياسًا أكثر شمولاً لقدرة المقترض على سداد قرض المنزل.