Možnost Definice hypotéky s nastavitelnou sazbou (možnost ARM)
Co je to hypotéka s nastavitelnou sazbou opce (opce ARM)?
Možnost hypotéky s nastavitelnou sazbou (možnost ARM) je typem PAŽEhypotéka kde dlužník má několik možností, jaký typ platby je poskytnut věřiteli. Kromě možnosti volby splácení úroků a jistiny, které se rovnají platbám provedeným u konvenčních hypoték, jsou alternativní ARM mají také alternativní platební možnosti, kde může hypoteční investor provádět výrazně menší platby prováděním pouze úrokových plateb nebo minimálních plateb Platby.
Možnost ARM je také známá jako a flexibilní platební ARM.
Klíčové informace
- Možnost ARM je variací na hypotéku s nastavitelnou sazbou, která umožňuje dlužníkovi každý měsíc vybrat si z různých platebních možností.
- Tyto možnosti jsou obvykle 30leté, plně amortizující platby; 15letá, plně amortizující platba; platba pouze za úrok, nebo takzvaná minimální platba, která nepokrývala měsíční úrok.
- Aby se dlužník vyhnul podstatnému zvýšení částky dluhu, musí si pečlivě vybrat strukturu splácení, kterou chce přijmout s opční ARM.
Vysvětlení možností ARM
Protože mnoho opčních ARM nabízí nízkou sazbu upoutávky, mnoho hypoték nevědomky refinancování jejich současná hypotéka v naději na nižší platby. Jakmile vyprší platnost těchto krátkodobých upoutávek, úrokové sazby jsou vráceny zpět těm, které jsou podobné konvenčním hypotékám.
Navíc pro ty nešťastné hypotéky, které se rozhodly vzít možnost minimálních plateb ARM, zjistí, že jistina dlužná na jejich hypotéce se skutečně zvýšila. Důvodem je hodnota minimální platby nepokryl zcela úroky z hypotéky. Nekrytý úrok by pak byl přičten k jistině hypotéky.
Možnosti ARM byly populární před subprime hypoteční krize v letech 2007-2008, kdy ceny domů rychle rostly. Hypotéky měly velmi nízkou úvodní úrokovou sazbu pro upoutávky, obvykle 1 procento, což vedlo mnoho lidí k domněnce, že si mohou dovolit více domova, než by jejich příjem mohl naznačovat. Sazba však byla pouze na jeden měsíc. Poté se úroková sazba resetuje na index, jako je Wells Cost of Saving Index (COSI) plus marže, což často vede k „platebnímu šoku“. Od předpisů 2014 jsou možnosti ARM méně populární.
Způsoby, jak se platí ARMy
V běžném scénáři může věřitel nechat dlužníka s opcí ARM každý měsíc rozhodnout, jaký typ platby chce provést. Tyto možnosti mohou zahrnovat provedení minimální platby, provedení platby pouze s úrokem, provedení úplné amortizované platby u 15leté hypotéky nebo provedení amortizované platby u 30leté hypotéky.
The Úřad pro finanční ochranu spotřebitelů (CFPB) účinně eliminoval opční ARM v roce 2014 prostřednictvím nových standardů kvalifikované hypotéky (QM).
Přestože možnosti dostupné s opcí ARM umožňují větší flexibilitu plateb, dlužník by mohl být snadno osedlán dlouhodobějším dluhem, než s jakým začínal. Stejně jako u jiných hypoték s nastavitelnou úrokovou sazbou existuje možnost drastických a rychlých změn úrokových sazeb na základě trhu.
Možnost ARM se může líbit domácnostem, kde mohou kolísat příjmy, například u profesí, které působí na provizi, na zakázku nebo jako nezávislí pracovníci. Pokud nevidí, kolik práce jim přijde do cesty, rozhodli se zaplatit minimum na hypotéce. Ačkoli jim to může umožnit mít v ruce více peněz, minimální částka se může každoročně zvyšovat. Kromě toho může být minimální platba přepracována v pětiletých nebo desetiletých intervalech na plně amortizující platbu.
Tyto námitky mohou být dlužníky přehlédnuty, což je může nechat nepřipravené na potenciální rostoucí náklady a zvyšující se jistinu. Pokud dlužník pokračuje v provádění pouze minimální platby a nezaplacený zůstatek naroste nad původní hodnotu hypotéky, řekněme 110% a více, hypotéka by se mohla automaticky resetovat.
Možnosti ARM byly uváděny jako přispěvatelé krize bydlení, která se vyvinula poté, co dlužníci hledali takové financování domů, které si nemohli dovolit splácet. V těchto případech dlužníci zaplatili jen minimální částku splatnou každý měsíc s opcí ARM, pak nakonec zjistili, že nejsou schopni platit za své domovy, nebo hypotéka rostla, zatímco prodejní hodnota domu klesl.