Co je investiční nemovitost?

Co je investiční nemovitost?

Investice do nemovitosti je nemovitost nemovitost zakoupená se záměrem vydělat a návratnost investice buď prostřednictvím příjmů z pronájmu, budoucího dalšího prodeje nemovitosti, nebo obojího. Majetkem může být individuální investor, skupina investorů nebo společnost.

Investice do nemovitosti může být dlouhodobou snahou nebo krátkodobou investicí. S tím druhým se investoři často zapojí převrácení, kde jsou nemovitosti nakupovány, přestavovány nebo renovovány a prodávány se ziskem v krátkém časovém rámci.

Pojem investice do nemovitostí lze také použít k popisu dalších aktiv, která investor nakupuje za účelem budoucího zhodnocení, jako je umění, cenné papíry, pozemky nebo jiné sběratelské předměty.

Pochopení investice do nemovitostí

Investice do nemovitostí jsou ty, které nejsou používány jako primární sídlo. Vytvářejí určitou formu příjmu - dividendy, úroky, nájemné nebo dokonce licenční poplatky - které nespadají do běžného oboru podnikání majitele nemovitosti. A způsob, jakým je investiční nemovitost používána, má významný dopad na její hodnotu.

Investoři někdy provádějí studie s cílem určit nejlepší a nejziskovější využití nemovitosti. Toto je často označováno jako nejvyšší a nejlepší využití nemovitosti. Pokud je například investiční nemovitost zónová pro komerční i rezidenční použití investor zvažuje klady a zápory obou, dokud nezjistí, která má nejvyšší možnou míru návratnosti. Poté použije majetek tímto způsobem.

Investice do nemovitosti je často označována jako druhý domov. Ale ty dva nemusí nutně znamenat totéž. Rodina si například může koupit chatu nebo jinou rekreační nemovitost, aby mohla využívat sebe nebo někoho s primárním domovem ve městě může jako ústup koupit druhou nemovitost v zemi víkendy. V těchto případech je druhá vlastnost pro osobní použití - nikoli jako příjmová nemovitost.

Typy investičních nemovitostí

Obytný: Pronájem domů je oblíbený způsob, jak si investoři doplňují příjem. Investor, který si koupí obytnou nemovitost a pronajme ji nájemníkům, může vybírat měsíční nájemné. Mohou to být rodinné domy, byty, byty, měšťanské domy nebo jiné typy bytových staveb.

Komerční: Nemovitosti generující příjmy nemusí být vždy obytné. Někteří investoři - zejména korporace - kupují komerční nemovitosti, které se používají speciálně pro obchodní účely. Údržba a vylepšení těchto vlastností mohou být vyšší, ale tyto náklady lze kompenzovat vyšší návratností. Důvodem je, že tyto leasingy pro tyto vlastnosti často vyžadují vyšší nájemné. Tyto budovy mohou být komerčně vlastněnými bytovými domy nebo maloobchodními prodejnami.

Smíšené použití: Nemovitost se smíšeným využitím lze využívat současně pro komerční i rezidenční účely. Například budova může mít v hlavním patře maloobchodní prodejnu, jako je večerka, bar nebo restaurace, zatímco v horní části stavby jsou obytné jednotky.

Financování investičních nemovitostí

Zatímco dlužníci, kteří si zajistí půjčku na své primární bydliště, mají přístup k řadě možností financování včetně Půjčky FHA, VA půjčky, a konvenční půjčky, může být náročnější sehnat financování investiční nemovitosti.

Pojistitelé neposkytují pojištění hypotéky u investičních nemovitostí, a v důsledku toho dlužníci musí mít minimálně 20% dolů, aby si zajistili bankovní financování investičních nemovitostí.

Banky také trvají na dobré kreditní skóre a relativně nízké poměry půjčky k hodnotě před schválením dlužníka pro investiční hypotéku na nemovitost. Někteří věřitelé také vyžadují, aby dlužník měl dostatečné úspory na pokrytí hodnoty alespoň šesti měsíců výdaje na investici do nemovitosti, čímž bude zajištěno dodržování hypotéky a dalších závazků k datu.

Daňové důsledky

Pokud investor inkasuje nájemné z investiční nemovitosti, Služba interních příjmů (IRS) požaduje, aby vykazoval nájem jako příjem, ale agentura mu také umožňuje od této částky odečíst příslušné výdaje. Pokud například pronajímatel během roku vybere nájem 100 000 $, ale zaplatí 20 000 $ opravy, údržbu trávníku a související výdaje, vykazuje rozdíl 80 000 dolarů jako samostatnou výdělečnou činnost příjem.

Pokud jednotlivec prodá investiční nemovitost za více než původní kupní cenu, má a kapitálový zisk, které musí být hlášeny IRS. Od roku 2020 jsou kapitálové zisky z aktiv držených alespoň jeden rok považovány za dlouhodobé zisky a zdaněny 15%, s výjimkou pro ty, kteří jsou manželé a podávají společně a mají zdanitelný příjem vyšší než 496 600 USD nebo svobodný a mají příjem vyšší $441,450. V těchto případech je sazba 20%.

Naproti tomu, pokud daňový poplatník prodá své primární bydliště, musí pouze nahlásit kapitálové zisky přesahující 250 000 USD, pokud podá jednotlivě, a 500 000 USD, pokud je ženatý a podává společně. Kapitálový zisk u investice do nemovitosti je její prodejní cena minus její nákupní cena minus všechna zásadní vylepšení.

Pro ilustraci si představte, že investor koupí nemovitost za 100 000 $ a utratí 20 000 $ za instalaci nového potrubí. O několik let později nemovitost prodává za 200 000 dolarů. Po odečtení jeho počáteční investice a opravy kapitálu je jeho zisk 80 000 dolarů.