Význam míry kapitalizace při investování do nemovitostí

The míra kapitalizace je nejčastěji používanou základní linií pro porovnávání investičních nemovitostí. Je to analogické s odhadovanou efektivní mírou návratnosti typické investice do zabezpečení. Například nemovitost s hotovostí 100 000 $ s kapitalizační sazbou 4,5% přinese stejné výnosy jako 100 000 $ investovaných do cenných papírů se 4,5%. Tento údaj pomáhá investorům do nemovitostí určit nejlepší využití jejich investičních fondů.

Výpočet míry kapitalizace

Jednoduchý vzorec pro výpočet míry kapitalizace je roční čistý provozní příjem děleno celkovými pořizovacími náklady. Tento vzorec je ve skutečnosti inverzní k násobku standardní ceny/zisku.

Čistý provozní příjem lze vypočítat odečtením všech hrubých výnosů od nákladů na správu, nákladů na veřejné služby, údržby, pojištění, daní a dalších provozních nákladů. Čistý provozní příjem nezahrnuje splátky hypotéky.

Pořizovací náklady jsou vyšší než uvedená kupní cena. Musí účtovat poplatky za zprostředkování a náklady na uzavření. Pokud nemovitost není připravena k pronájmu, je nutné zahrnout také veškeré náklady vynaložené na rehabilitaci.

Investoři musí porovnat kapitalizační sazby, které zahrnují stejné náklady. Je například neplatné porovnávat jednu kapitalizační sazbu, která diskontuje výnosy z pronájmu na základě průměrných ročních volných míst, a druhou, která žádnou takovou slevu neposkytuje.

Význam míry kapitalizace

Hlavním využitím míry kapitalizace je diskriminace mezi různými investičními příležitostmi. Pokud investice do zabezpečení nabízí odhadovanou návratnost 4% a nemovitost má kapitalizační poměr 8%, investor se pravděpodobně na nemovitost zaměří.

Míra kapitalizace může také tvořit trendy pro vlastníky komerčních nemovitostí. Trendy mohou ukazovat, kam může trh směřovat, což umožňuje úpravy na základě odhadovaného nájemného.

Užitečnost kapitalizačních sazeb je omezena; investiční nemovitosti s nepravidelnými nebo komplikovanými peněžními toky se nemohou spoléhat na jednoduché míry kapitalizace. Bylo by nejlepší se na to spolehnout analýza diskontovaných peněžních toků namísto.