Comparative Market Analysis (CMA) Definition

Hvad er en sammenlignende markedsanalyse?

En komparativ markedsanalyse (CMA) er et skøn over et boligs værdi baseret på nyligt solgte, lignende ejendomme i nærområdet. Ejendomsmæglere og mæglere opretter CMA -rapporter for at hjælpe sælgere med at sætte noteringspriser for deres hjem og, mindre almindeligt, at hjælpe købere med at lave konkurrencedygtige tilbud. Enkeltpersoner kan udføre deres egen sammenlignende markedsanalyse ved at undersøge sammenlignelige ejendomme (kendt som "comps") på ejendomsfortegnelsessteder, som f.eks. ejendomsmægler.com.

Forståelse af sammenlignende markedsanalyse

En komparativ markedsanalyse hjælper sælgere med at vælge de bedste noteringspriser for deres hjem. Den "bedste" pris er den, der ikke er så lav, at den efterlader penge på bordet og ikke så høj, at boligen slet ikke sælges. For købere kan en CMA kontrollere, om et hjem er en god handel, og hjælpe med at finde et konkurrencedygtigt tilbud, der vil blive taget seriøst - uden at gå for langt.

En CMA sammenligner en ejendomsejendom med andre boliger, der har samme placering, størrelse og funktioner. Ideelt set bruger en CMA nyligt solgte boliger fra samme underopdeling som emneejendommen. Selvfølgelig kan det være svært at finde boliger, der er solgt inden for de sidste tre til seks måneder i nærområdet, hvis du er i et køligt ejendomsmarked eller i landlige omgivelser. I disse tilfælde skal a formel vurdering kan være en bedre mulighed.

Bemærk, at mens en sammenlignende markedsanalyse er som en uformel vurdering, ejendomsmæglere og mæglere behøver ikke en vurderingslicens for at udføre en CMA, mens du betjener købere og sælgere. Alligevel vil nogle stater holde ejendomsmæglere og mæglere ansvarlige, hvis de ikke udfører en CMA på en kompetent måde. Hvis dette sker, kan statens ejendomslicenskommission træffe disciplinære foranstaltninger mod agenten eller mægleren.

Hvad er der i en CMA -rapport?

Når en ejendomsmægler eller mægler foretager en sammenlignende markedsanalyse, opretter de en rapport, der beskriver resultaterne. Selvom der ikke er nogen standardiseret CMA -rapport, vil den typisk omfatte:

• Adressen på emneejendommen og tre til fem sammenlignelige
• En beskrivelse af hver ejendom, herunder elevation, grundplan og antallet af soveværelser og badeværelser
• Kvadratmeterne på hver ejendom
• Salgsprisen for hver komp
• Dollarjusteringer for eventuelle forskelle
• Den justerede salgspris pr. Kvadratfod for hver komp
• Det fair markedsværdi af emnets ejendom

Mange ejendomsmæglere og mæglere bruger software til at generere omfattende (og professionelt udseende) CMA -rapporter. Hvis du planlægger at oprette din egen, skal du bruge et regneark til at holde styr på din forskning eller prøve et online boligprisværktøj, der tilbydes af en af ejendomsfortegnelseswebsteder. Nedenfor: en prøverapport.

Sådan foretages en sammenlignende markedsanalyse

En CMA indebærer meget mere end bare at sammenligne priserne på nyligt solgte boliger i området. Her er en oversigt over de grundlæggende trin til oprettelse af en nøjagtig CMA:

1. Evaluer kvarteret.

For at fastsætte den rigtige noteringspris - eller sikre, at et hjem, du er interesseret i, er en god handel - bør CMA tage hensyn til kvarterets generelle kvalitet. Hvor er de mere attraktive blokke? Hvor tæt er fællesskabets faciliteter? Hvor tæt er samfundsgener? Hvad er HOA regler? Hvordan er skolerne? Er der problemer med bremse appel?

2. Saml detaljer om emnet ejendom.

Hvis en ejendomsmægler eller mægler gør CMA, vil de gennemgå den eksisterende fortegnelse (hvis der er en) og foretage et personligt besøg for at indsamle oplysninger om emnet hjem. De noterer sig hjemmets størrelse (især det beboelige rum), alder, stil, konstruktion, stand, layout, finish, landskabspleje og opgraderinger og opdateringer.

3. Vælg komp.

Find tre til fem sammenlignelige boliger i området, der har solgt for nylig, og som er så tæt på emnet som muligt. Ideelt set er komp vil være inden for en kilometer fra fagets ejendom og i det samme skoledistrikt. Fokus på boliger, der ligner emnet hjem med hensyn til kvadratmeter, grundstørrelse, soveværelser, badeværelser og konstruktionstype. Vær meget opmærksom på, når den sammenlignelige ejendom blev solgt: Jo nyere, desto bedre, fordi ejendomspriserne kan svinge hurtigt. Hvis hjemmet har en unik beliggenhed - f.eks. Med udsigt over en golfbane eller havnefronten - bør kompakene have den samme placering.

4. Juster for forskelle.

Det næste trin er at justere for forskelle mellem emnet hjem og hver sammenlignelig ejendom. En erfaren ejendomsmægler eller mægler vil være i stand til at tildele en af ​​værdierne til hver af forskellene og justere værdien af ​​hver comp i overensstemmelse hermed. Det kan virke kontraintuitivt, men hvis kompakten har en funktion, der er ringere end emnet hjem, foretages en positiv justering af komp.værdien og omvendt. Som et eksempel, hvis en komp har et ekstra soveværelse (overlegen funktion) er det rimeligt at antage, at køberen har betalt mere for at få det ekstra soveværelse. I dette tilfælde ville du trække et beløb fra comp til at tegne det ekstra soveværelse og derved give mulighed for en sammenligning af æbler-til-æbler. Værdien af ​​målboligen justeres aldrig.

5. Bestem den solgte pris pr. Kvadratfod efter justeringer.

Efter justering for forskelle divideres den justerede pris for hver komp med dens kvadratmeter for at bestemme den solgte pris per kvadratfod. Tilføj derefter den solgte pris pr. Kvadratfod for alle comps og divider med antallet af comps for at få gennemsnittet. Endelig multipliceres dette gennemsnit med kvadratfoden af ​​emneejendommen for at finde den aktuelle markedsværdi.

Bundlinjen

Generelt er de bedste computere dem, der ligner mest emnet hjem, de nyligt solgte og dem med færrest justeringer påkrævet. Den endelige pris skal muligvis justeres lidt, afhængigt af markedet. For eksempel, hvis markedet er varmt, eller hvis lageret er lavt, kan prisen være lidt højere. Omvendt, hvis der er mange lignende boliger på markedet, skal prisen muligvis komme ned for at være konkurrencedygtig.