Aktier REIT vs. Realkreditlån REIT

Der er to hovedtyper af investeringer i fast ejendom (REITs) som investorer kan købe: Equity REITs og pant REITs. Aktier REIT'er ejer og driver ejendomme, mens realkreditlån REIT'er investerer i realkreditlån og beslægtede aktiver.

Hvad er et REIT?

En REIT er en form for sikkerhed, hvor virksomheden ejer og generelt driver fast ejendom eller ejendomsrelaterede aktiver. REITs ligner aktier og handler på større børser. REIT'er giver virksomheder mulighed for at købe fast ejendom eller realkreditlån ved at bruge kombinerede investeringer fra en pulje af investorer. Denne form for investering gør det muligt for store og små investorer at eje aktier i fast ejendom - uden selv at skulle købe, drive eller finansiere fast ejendom.

REITs skal generelt have mindst 100 investorer, og regler forhindrer, hvad der ellers ville være a potentielt uhyggelig løsning: at have et lille antal investorer ejer et flertal af interessen i REIT.

Mindst 75% af en REIT's aktiver skal være i fast ejendom, og mindst 75% af dens bruttoindkomst skal hidrøre fra huslejer, realkreditrenter eller gevinster ved salg af ejendommen.

Også REIT'er er lovpligtige til at betale mindst 90% af den årlige skattepligtige indkomst (eksklusive kapitalgevinster) til deres aktionærer i form af udbytte. Denne begrænsning begrænser imidlertid en REIT's evne til at bruge intern pengestrøm til vækstformål.

Aktier REITs

Ejendomsinvesteringstruster er den mest almindelige type REIT. De erhverver, administrerer, bygger, renoverer og sælger indkomstproducerende fast ejendom. Deres indtægter genereres hovedsageligt gennem lejeindtægter på deres ejendomsbesiddelser.

En egenkapital REIT kan investere bredt, eller det kan fokusere på et bestemt segment. Her er en oversigt over, hvordan hvert segment klarede sig i 2019, ifølge National Association of Real Estate Investment Trusts (Nareit): 

Generelt giver equity REITs en stabil indkomst. Og fordi disse REIT'er genererer indtægter ved at opkræve huslejer, er deres indkomst relativt let at forudsige og har en tendens til at stige over tid.

Realkreditlån REITs

Realkreditlån REITs- også kaldet mREITs - investere i realkreditlån, realkreditobligationer (MBS)og tilhørende aktiver. Mens REIT -aktier typisk genererer indtægter gennem huslejer, tjener realkreditlån REIT'er indtægter fra renterne på deres investeringer.

Antag f.eks., At virksomheden ABC er kvalificeret som REIT. Det køber en kontorbygning med midlerne fra investorer og lejer kontorlokaler ud. Virksomheden ABC ejer og forvalter denne fast ejendom og opkræver husleje hver måned fra sine lejere. Virksomhed ABC betragtes således som en egenkapital REIT.

På den anden side antager firma XYZ at være kvalificeret som REIT og låner penge til en ejendomsudvikler. I modsætning til virksomhed ABC genererer virksomhed XYZ indtægter fra de renter, der er optjent på lånene. Firma XYZ er således et realkreditlån.

Ligesom egenkapital REITs betales størstedelen af ​​realkreditoverskud fra realkreditlån til investorer som udbytte. Realkreditlån REIT'er har en tendens til at klare sig bedre end egenkapital REIT'er, når renten stiger.

Risici ved egenkapital og realkreditlån

Som alle investeringer har egenkapital REITs og realkreditlån REITs deres andel af risici. Her er et par, som investorer bør være opmærksom på:

• Aktier REIT'er har en tendens til af cyklisk karakter og kan være følsomme over for recessioner og perioder med økonomisk tilbagegang.
• Med egenkapitalreiter kan for meget udbud - for eksempel flere hotelværelser end et marked kan understøtte - føre til højere ledige stillinger og lavere lejeindtægter.
• Ændringer i renter kan påvirke indtjeningen for realkreditlån. Tilsvarende kan lavere renter evt få flere låntagere til at refinansiere eller tilbagebetale deres realkreditlån - og REIT skal geninvestere til et lavere sats.
• De fleste realkreditobligationer, som REITs køber, bakkes op af den føderale regering, hvilket begrænser kreditrisikoen. Visse mREIT'er kan imidlertid blive udsat for højere kreditrisiko afhængigt af de specifikke investeringer.

Bundlinjen

REIT'er giver investorer en måde at komme ind på ejendomsmarkedet uden at skulle eje, drive eller finansiere ejendomme selv. Både egenkapital og realkreditlån REITs skal betale 90% af indkomsten til aktionærerne i form af udbytte - som ofte er højere end aktiernes.

Generelt kan egenkapital REIT'er være attraktive for køb-og-behold-investorer, der leder efter en kombination af vækst og indkomst. Realkreditlån REIT'er kan derimod være bedre egnet til risikotolerante investorer, der leder efter maksimal indkomst, uden meget fokus på kapitalforøgelse.