Realkreditbetalingsstruktur forklaret med eksempel

EN pant er et langsigtet lån designet til at hjælpe dig med at købe et hus. Udover at tilbagebetale hovedstolen, skal du også lave renter betalinger til lender. Hjemmet og landet omkring det tjener som sikkerhed. Men hvis du ønsker at eje et hjem, skal du vide mere end disse generaliteter. Dette koncept gælder også for erhvervslivet, især vedrørende faste omkostninger og nedlukningspunkter.

Historie

Næsten alle, der køber et hus, har et realkreditlån. Realkreditrenter bliver ofte omtalt i aftennyhederne, og spekulationer om, hvilken retning satserne vil bevæge sig, er blevet en standard del af den finansielle kultur.

Det moderne realkreditlån blev til i 1934, da regeringen - for at hjælpe landet med at overvinde den store depression - skabte en realkreditlåneprogram, der minimerede den påkrævede udbetaling på et hjem, hvilket øgede det beløb, potentielle boligejere kunne låne. Inden da var 50% forskudsbetaling var påkrævet.I dag er en 20% forskudsbetaling ønskelig, mest fordi hvis din forskudsbetaling er mindre end 20%, er du forpligtet til at tegne privat realkreditforsikring (PMI), hvilket gør dine månedlige betalinger højere.

Ønskeligt er imidlertid ikke nødvendigvis opnåeligt. Der er realkreditlån programmer tilgængelig, der tillader betydeligt lavere udbetalinger, men hvis du kan klare de 20%, bør du helt sikkert.

Realkreditlån

De vigtigste faktorer, der bestemmer dine månedlige realkreditlån, er lånets størrelse og løbetid. Størrelse er den mængde penge, du låner, og løbetiden er den tid, du skal betale den tilbage. Generelt, jo længere din løbetid, jo lavere er din månedlige betaling. Derfor er 30-årige realkreditlån de mest populære. Når du kender størrelsen på det lån, du har brug for til dit nye hjem, en realkreditlommeregner er en let måde at sammenligne realkredittyper og forskellige långivere.

PITI: Komponenter til betaling af realkreditlån

Der er fire faktorer, der spiller en rolle i beregningen af ​​et realkreditlån: hovedstol, renter, skatter og forsikring (PITI). Når vi ser på dem, bruger vi et realkreditlån på $ 100.000 som eksempel.

Rektor

En del af hver pantbetaling er dedikeret til tilbagebetaling af hovedstolen. Lån er struktureret, så mængden af ​​hovedstol, der returneres til låntageren, starter lavt og stiger med hver pantbetaling. Betalingerne i de første år anvendes mere på renter end hovedstol, mens betalingerne i de sidste år vender dette scenario tilbage.For vores pant på $ 100.000 er hovedstolen $ 100.000.

Interesse

Renter er långiverens belønning for at tage en risiko og låne dig penge. Renten på et realkreditlån har en direkte indvirkning på størrelsen af ​​et realkreditlån: Højere renter betyder højere realkreditbetalinger.

Højere renter reducerer generelt mængden af ​​penge, du kan låne, og lavere renter øger dem.Hvis renten på vores $ 100.000 realkreditlån er 6%, ville den samlede hovedstol og rente månedlige betaling på et 30-årigt realkreditlån være omkring $ 599,55-$ 500 renter + $ 99,55 hovedstol. Det samme lån med en rente på 9% resulterer i en månedlig betaling på $ 804,62.

Skatter

Ejendoms- eller ejendomsskatter vurderes af offentlige instanser og bruges til at finansiere offentlige tjenester såsom skoler, politistyrker og brandvæsener. Skatter beregnes af regeringen på årsbasis, men du kan betale disse skatter som en del af dine månedlige betalinger. Det skyldige beløb divideres med det samlede antal månedlige realkreditbetalinger i et givet år. Långiveren indsamler betalingerne og opbevarer dem i spærring, indtil skatterne skal betales.

Forsikring

Ligesom ejendomsskatter foretages forsikringsbetalinger for hver realkreditbetaling og opbevares i spærring, indtil regningen forfalder. Der er foretaget sammenligninger i denne proces til niveau præmieforsikring. Der er to former for forsikringsdækning, der kan indgå i et realkreditlån. Den ene er ejendomsforsikring, som beskytter hjemmet og dets indhold mod brand, tyveri og andre katastrofer. Den anden er PMI, som er obligatorisk for folk, der køber et hjem med en forskudsbetaling på mindre end 20% af omkostningerne. Denne type forsikring beskytter långiveren, hvis låntageren ikke er i stand til at tilbagebetale lånet. Fordi det minimerer standardrisikoen på lånet, gør PMI det også muligt for långivere at sælge lånet til investorer, som igen kan have en vis sikkerhed for, at deres gæld investeringen vil blive betalt tilbage til dem. PMI -dækning kan falde, når låntageren har mindst 20% egenkapital i hjemmet.

Mens hovedstol, renter, skatter og forsikringer udgør det typiske realkreditlån, vælger nogle mennesker realkreditlån, der ikke inkluderer skatter eller forsikringer som en del af den månedlige betaling. Med denne lånetype har du en lavere månedlig betaling, men du skal betale skatter og forsikringer på egen hånd.

Afskrivningsplanen

Et realkreditlån afskrivninger tidsplan giver et detaljeret kig på, hvilken del af hver pantbetaling, der er dedikeret til hver komponent i PITI. Som tidligere bemærket består de første års realkreditlån primært af rentebetalinger, mens senere betalinger primært består af hovedstol.

I vores eksempel på et $ 100.000, 30-årigt realkreditlån har amortiseringsplanen 360 betalinger. Nedenstående delplan viser, hvordan balancen mellem hovedstol og rentebetalinger vender over tid og bevæger sig mod større anvendelse til hovedstolen.

Betaling	Rektor	Interesse	Hovedbalance
1	$99.55	$500.00	$99,900.45
12	$105.16	$494.39	$98,772.00
180	$243.09	$356.46	$71,048.96
360	$597.00	$2.99	$0

Som diagrammet viser, er hver betaling $ 599,55, men beløbet dedikeret til hovedstol og renter ændres. I starten af ​​dit realkreditlån er den rente, du opnår egenkapital i dit hjem, meget langsommere. Det er derfor, det kan være godt at foretage ekstra hovedbetalinger, hvis realkreditlånet tillader dig at gøre det uden en forudbetaling straf.De reducerer din hovedstol, hvilket igen reducerer renterne på hver fremtidig betaling og bevæger dig mod dit ultimative mål: at betale pantet tilbage.

På den anden side er renten den del, der er fradragsberettiget i det omfang, det er tilladt ved lov-hvis du specificerer dine fradrag i stedet for at tage standardfradraget.

Når pantbetalinger starter

Den første realkreditbetaling forfalder en hel måned efter den sidste dag i den måned, hvor boligkøbet lukkede. I modsætning til husleje, der betales den første dag i måneden for den pågældende måned, betales realkreditbetalinger bagud på den første dag i måneden, men for den foregående måned.

Sig en lukning finder sted den 25. januar. Afslutningsomkostningerne inkluderer den påløbne rente indtil udgangen af ​​januar. Den første fulde realkreditbetaling, som er i februar måned, forfalder derefter den 1. marts.

Lad os som et eksempel antage, at du tager et startlån på $ 240.000 ved et køb på $ 300.000 med en forskudsbetaling på 20%. Din månedlige betaling udgør $ 1.077,71 under et 30-årigt fastforrentet pant med en rente på 3,5%. Denne beregning inkluderer kun hovedstol og renter, men inkluderer ikke ejendomsskatter og forsikringer.

Din daglige interesse er $ 23,01. Dette beregnes ved først at gange lånet på 240.000 dollar med 3,5% rente og derefter dividere med 365. Hvis realkreditlånet lukker den 25. januar, skylder du 161,10 dollar for de syv dages påløbne renter i resten af ​​måneden. Den næste månedlige betaling, som er den fulde månedlige betaling på $ 1.077,71, forfalder den 1. marts og dækker realkreditbetalingen i februar.

Du bør have alle disse oplysninger på forhånd. I henhold til TILA-RESPA Integrated Disclosure-reglen skal der gives dig to formularer tre dage før den planlagte slutdato-lånestimatet og afsluttende oplysning. Mængden af ​​påløbne renter sammen med andre lukningsomkostninger er angivet i formularen til afsløring af oplysninger. Du kan se lånebeløbet, renten, månedlige betalinger og andre omkostninger og sammenligne disse med det oprindelige skøn, der blev givet.

Bundlinjen

Et realkreditlån er et vigtigt værktøj til at købe et hus, så du kan blive en husejer uden at foretage en stor udbetaling. Når du tager et realkreditlån, er det imidlertid vigtigt at forstå strukturen i dine betalinger, som ikke kun dækker hovedstolen (det beløb, du lånte), men også renter, skatter og forsikringer. Det fortæller dig, hvor lang tid det vil tage dig at afbetale dit realkreditlån, og i sidste ende, hvor dyrt det vil være at finansiere dit boligkøb.