At købe et hus med kontanter vs. At få et realkreditlån

Kontanter vs. Realkreditlån: En oversigt

Overalt hvor du vender dig, hører du, hvor slemt det er at bære gæld. Så naturligvis er det logisk at tænke på at købe et hus med kontanter - eller synke så mange kontanter som muligt ind i dit hjem for at undgå den massive gæld i forbindelse med en pant- er det smarteste valg for dit økonomiske helbred.

Men der er meget at overveje, når man overvejer at købe et hus direkte kontra finansiering det. Her er nogle af de store forskelle mellem at bruge kontanter eller at optage et realkreditlån til at købe et hjem.

Fordele ved kontanter

At betale kontant for et hjem eliminerer behovet for at betale renter på lånet og eventuelle lukkeomkostninger. ”Der er intet pant oprindelse gebyrer, vurderingsgebyrer eller andre gebyrer, som långivere opkræver for at vurdere købere, "siger Robert Semrad, JD, senior partner og grundlægger af DebtStoppers Konkurs Advokatfirma i Robert J. Semrad & Associates LLC, med hovedsæde i Chicago.

Betaling med kontanter er normalt også mere attraktivt for sælgere. "På et konkurrencedygtigt marked tager en sælger sandsynligvis et kontant tilbud frem for andre tilbud, fordi de ikke skal bekymre sig om en køber bakker op på grund af nægtelse af finansiering, «siger Peter Grabel, administrerende direktør, MLO Luxury Mortgage Corp i Stamford, Connecticut. Et kontant boligkøb har også fleksibiliteten til at lukke hurtigere (hvis det ønskes) end et lån, der kan være attraktivt for en sælger.

Disse fordele for sælgeren bør ikke komme uden en pris. "En kontantkøber kan muligvis få ejendommen til en lavere pris og få en slags 'kontantrabat'," siger Grabel.

Er et realkreditlån bedre?

På den anden side har finansiering også betydelige fordele. "Selvom en køber har mulighed for at betale kontant for et hjem, kan det være fornuftigt ikke at binde mange kontanter til at købe fast ejendom," siger Grabel. Hvis du gør det, kan det begrænse dine muligheder, hvis der opstår andre behov undervejs. For eksempel, hvis hjemmet viser sig at have brug for større reparationer eller renoveringer, kan det være svært at få en boliglån eller realkreditlån, da du ikke ved, hvad din kredit score vil se ud i fremtiden, hvor meget boligen så vil være værd, eller andre faktorer, der afgør godkendelse til finansiering.

At sælge et hjem købt med kontanter kan også være et problem, hvis ejerne strækkede sig meget økonomisk for at købe det. "Hvis kontantkøbere beslutter, at det er tid til at sælge, skal de sikre sig, at de får tilstrækkeligt kontante reserver at lægge som depositum på det nye hjem, «siger Grabel.

Kort sagt, "kontantkøbere skal være sikre på at forlade for at efterlade sig masser af likviditet, «siger Grabel. Ved at vælge at gå med et realkreditlån kan du give dig selv mere økonomisk fleksibilitet.

At betale et realkreditlån kan også give skattefordele for husejere, der specificere fradrag kontra at tage standardfradrag. Og selvom du ikke bør vælge et realkreditlån bare for at få fradrag, gør en reduceret skatteforpligtelse aldrig ondt.

"I de fleste tilfælde realkreditlån er fradragsberettigede, «siger Semrad. Det Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) bestået i 2017, dog næsten fordoblet standardfradrag, hvilket gjorde det unødvendigt for mange skatteydere at specificere, hvilket betyder, at de helt opgiver brugen af ​​realkreditfradrag. 

Selvfølgelig med et realkreditlån ender du med at betale mere samlet, da det kommer med rentebetalinger, der tilføjer sig over tid. Men afhængigt af aktiemarkedets tilstand bemærker Semrad også, at der spares på realkreditlån ved at betale kontant er måske ikke økonomisk forsvarligt. Du kunne spare mindre end de penge, du måske havde tjent, hvis du havde taget et realkreditlån og investeret de kontanter, du ikke brugte på dit hus.

Særlige overvejelser

I nogle tilfælde kan et realkreditlån beskytte dig mod visse kreditorer. De fleste stater giver forbrugerne et vist beskyttelsesniveau fra kreditorer vedrørende deres hjem. Nogle stater, såsom Florida, fritager huset fuldstændigt fra rækkevidde af visse kreditorer.

Andre stater sætter grænser fra så lidt som $ 5.000 til op til $ 550.000. "Det betyder, at uanset husets værdi kan kreditorer ikke tvinge salget til at opfylde deres krav," siger Semrad. Dette er kendt som en husstandsfritagelse, men husk, at det ikke forhindrer eller stopper en bank afskærmning hvis husejeren misligholder sit realkreditlån. 

Sådan fungerer det: Hvis dit hjem er 500.000 dollars værd, og boligens realkreditlån er 400.000 dollars, kan din husstandsfritagelse forhindre tvangssalg af dit hjem for at betale kreditorer de 100.000 dollars egenkapital i dit hjem, så længe din stats husstandsfritagelse er mindst $ 100.000. Hvis din stats undtagelse er mindre end $ 100.000, a konkursforvalter stadig kunne tvinge salget af din bolig til at betale kreditorer med boligens egenkapital ud over fritagelsen.

At have et realkreditlån vil dog ikke helt beskytte dine penge. ”Hvis en husejer forlod midlerne i banken og finansierede huset, kunne en domkreditor pant bankkontoen og bruge størstedelen af ​​midlerne til at opfylde sine krav, «siger Semrad.

Bundlinjen

Det bedste råd, når du overvejer, om kontanter eller realkreditlån giver mest mening, er at vælge det valg, der giver dig det største bang for pengene. Spørg dig også selv, hvilket vil give et større afkast af din investering.

"At betale kontant for den fulde købspris for et hus svarer til at investere i en obligation, der betaler den samme rente, som du ville betale med en realkreditlån, "siger James Bregenzer, ejer af Bregenzer Group LLC, et private equity- og kapitalforvaltningsselskab i Indianapolis, Indiana. For eksempel at vælge ikke at betale et 30-årigt realkreditlån med en rente på 5% er i det væsentlige det samme som at realisere et afkast på 5% af investeringsprisen.

Hvis du beslutter dig for at købe et hus med et lån, skal du sørge for, at du let har råd til hovedstolen og rentebetalinger hver måned. Hvis du beslutter dig for at gå med kontanter, skal du sørge for, at du stadig har nok til at dække løbende omkostninger som f.eks ejendomsskat, husejers forsikring, husejerforening og andre gebyrer hver måned.