Sådan refinansierer du din investeringsejendom

I USA er investering i fast ejendom en populær måde at opbygge rigdom på. Mange mennesker køber boliger og lejer dem ud og får indtægt fra huslejen. Faktisk ejer individuelle investorer næsten 17 millioner lejeejendomme i dag.

De fleste investorer køber udlejningsejendomme med boliglån. Hvis du ejer en investeringsejendom, kan du have en høj rente, afhængig af hvornår du optog lånet og din kreditscore på det tidspunkt. Hvis du vil drage fordel af nutidens lavere satser, kan du refinansiere dit realkreditlån. Processen med at refinansiere en investeringsejendom er dog en smule anderledes end at refinansiere din primære bolig, og det kræver noget yderligere dokumentation. Her er hvad du behøver at vide.

Grunde til at refinansiere din investeringsejendom

Der er flere scenarier, hvor det giver mening at refinansiere en investeringsejendom:

1. Du kan sænke renten på dit realkreditlån

Alt efter hvornår du optog boliglånet til din investeringsejendom, kunne du være endt med en relativt høj rente. For eksempel nærmede renterne sig i 2018 på 5 % for 30-årige fastforrentede realkreditlån. Hvis dit realkreditlån er ældre end det, kan du betale en endnu højere rente.

Det står i skarp kontrast til de nuværende satser. Fra midten af ​​august 2021 er den gennemsnitlige rente for et 30-årigt fastforrentet lån kun 2,87 %, og den gennemsnitlige rente for et fastforrentet 15-årigt lån er 2,15 %.

Hvis du har en god kredit og refinansierer dit realkreditlån, så kan du potentielt kvalificere dig til en lavere rente end du har nu og spare tusindvis af dollars i løbet af dit låns løbetid.

2. Du kan ændre dit låns vilkår

Når du refinansierer et realkreditlån, kan du vælge nye lånevilkår. For eksempel kan du vælge en tilbagebetalingsperiode, der er længere, for at få en lavere månedlig betaling eller kortere for at betale ejendommen hurtigere ud. Eller du kan skifte fra et rentetilpasningslån til fastforrentet. Det alene kunne gøre refinansiering umagen værd.

3. Du kan få kontanter til at bruge til renovering eller andre formål

Hvis investeringsejendommen er mere værd, end du skylder den, kan du bruge denne egenkapital for at betale til reparationer og renoveringer, til at købe en anden investeringsejendom eller til ethvert andet formål igennem -en cash-out refinansieringslån.

Med cash-out refinansiering låner du mod den egenkapital, du har bygget i ejendommen, og optager et nyt lån til mere end saldoen på dit nuværende. Du får så forskellen mellem det nye og det gamle i et engangsbeløb.

Sådan refinansieres realkreditlån til investeringsejendomme

Refinansiering af investeringsejendomme er en mere intensiv proces end refinansiering af en primær bolig. For at refinansiere boligen skal du følge disse trin:

1. Opbyg egenkapital

Du skal have bygget noget egenkapital i ejendommen, før du kan kvalificere dig til refinansiering. Afhængigt af långiver kan du få brug for en belåningsgrad (LTV). ikke højere end 75 %. Det betyder, at du skal have mindst 25 % egenkapital i ejendommen for at refinansiere lånet.

Lad os for eksempel sige, at du ejer en ejendom til en værdi af $250.000 og stadig skylder $185.000 på realkreditlånet, hvilket giver dig $65.000 i egenkapital. Din LTV er 74 %, og du har 26 % i egenkapital – hvilket falder inden for kravene til refinansiering.

2. Saml dokumentation

Du skal bruge lidt mere dokumentation for at refinansiere en investeringsejendom, end du ville have med en ejerbolig. Du skal højst sandsynligt fremvise følgende dokumenter:

• Nylige W-2-formularer eller lønsedler.
• Dine personlige og erhvervsmæssige selvangivelser fra de seneste to skatteår.
• Oplysninger om lejeindtægter, herunder en Internal Revenue Service Skema E: Supplerende indkomst og tab form.
• Gældende lejeaftaler for ejendommen.

3. Tjek dit forhold mellem gæld og indkomst (DTI).

Långivere kræver typisk, at du har en gæld i forhold til indkomst (DTI). på 45 % eller mindre for at refinansiere en investeringsejendom. Hvis dit DTI er over denne tærskel, så kan du forbedre det ved at nedbetale noget eksisterende gæld, før du ansøger.

4. Få en vurdering

Som en del af refinansieringsprocessen vil realkreditinstituttet kræve en professionel ejendomsvurdering for at vurdere boligens aktuelle værdi og lejeindtægtspotentiale. Vurderingen vil også afgøre, om boligen har tilstrækkelig egenkapital til refinansiering.

5. Gem til lukkeomkostninger

Ligesom du skulle betale lukkeomkostninger, da du købte ejendommen, skal du også betale dem, når du refinansierer. De gennemsnitlige lukkeomkostninger for en refinansiering er $5.000, men de kan variere afhængigt af størrelsen af ​​lånet og placeringen af ​​ejendommen.

Bundlinjen

Refinansiering af en investeringsejendom kan være en fordel, hvis du får en lavere rente og/eller bedre vilkår på lånet. Priser og vilkår kan variere, så det hjælper at få tilbud fra flere långivere. Hvis du ikke er sikker på, hvor du skal starte, har Investopedia for nylig evalueret 82 nationale långivere for at identificere de otte bedste realkreditlångivere i 2021.