Hvad er en modenhedsbegivenhed?
Hvad er en modenhedsbegivenhed?
En forfaldsbegivenhed er, når der sker noget bestemt, der udløser tilbagebetaling af en omvendt realkreditlån. Disse typer lån forfalder kun til betaling under visse omstændigheder, såsom når låntager dør, sælger eller flytter ud af boligen, overdrager ejendommens titeltil en anden, ikke følger med i skat og forsikringsudbetalinger eller undlader at holde boligen i en anstændig stand.
Sådan fungerer en modenhedsbegivenhed
Ældre boligejere med behov for penge har en mulighed at konvertere en del af deres egenkapital i hjemmet til kontanter. Med et omvendt realkreditlån vil långiveren fremme din boligs aktuelle værdi, minus evt tilbageholdsret, som et engangsbeløb, en kreditlinje, eller en række regelmæssige betalinger, hvilket betyder, at du i det væsentlige kan låne et beløb svarende til den del af dit hjem, som du i øjeblikket ejer.
Forfaldsbegivenheden på et omvendt realkreditlån er, når de penge, som modtageren blev udlånt, forfalder og skal betales. Dette vil ikke være en fast dato, såsom den 8. juni 2050. I stedet vil det forekomme, når en udløsende hændelse sker.
Nøgle takeaways
- En forfaldsbegivenhed er en specifik situation, der udløser et omvendt realkreditlån, der forfalder.
- Der er syv situationer, der kan udløse tilbagebetaling af et omvendt realkreditlån, fra at dø til ikke at betale ejendomsskat eller forsikring eller undlade at holde fast i ejendommen.
- Der er tre måder at håndtere en modenhedsbegivenhed på.
- En långiver vil sende et modenhedsbegivenhedsbrev; det er vigtigt at svare på brevet omgående.
Udløser af modenhedshændelser
Generelt er modtageren af et omvendt realkreditlån ikke forpligtet til at betale pengene tilbage, så længe de bor i hjemmet. Modenhedsbegivenheder starter typisk ved følgende lejligheder:
- Låntager dør.
- Ejendommen er solgt.
- Ejendommen eller boligen overdrages til en anden.
- Låntager bor ikke i boligen i mindst 12 sammenhængende måneder.
- Boligen er ikke længere låntagers hovedbolig, hvilket betyder, at det ikke er der, hvor de bor det meste af året.
- Låntageren formår ikke at følge med ejendomsskat og/eller husejerforsikring betalinger.
- Ejendommen er ved at falde fra hinanden, og låneren får den ikke repareret.
Husejerforsikring er et obligatorisk krav for omvendte realkreditlån, og manglende overholdelse af præmier kan udløse en modenhedsbegivenhed.
Sådan reagerer du på en modenhedsbegivenhed
Når låneudbyderen får besked om en forfaldsbegivenhed, sender den et brev til låntageren eller dennes ejendominden for 30 dage. I dette brev vil modtageren blive informeret om, at lånesaldoen skal tilbagebetales, blive præsenteret for muligheder for, hvordan det skal gøres, og få en tidsramme for at svare.
Der er grundlæggende tre måder at håndtere en modenhedsbegivenhed på.
- Find pengene til at betale af på enten lånet eller 95 % af boligens vurdering værdi, alt efter hvad der er mindre, og beholde ejendommen
- Sælg ejendommen for mindst 95 % af dens anslåede værdi eller udestående lånesaldo, med eventuelle overskydende midler til at beholde
- Giv en skøde i stedet for tvangsauktion, som dybest set giver långiver tilladelse til at sælge ejendommen, opkræve det, der skylder og, hvis det er relevant, fordele eventuelle overskydende midler til låntageren eller deres arvinger
Hvis boligen er mindre værd end det skyldige beløb på lånet, er det OK - forudsat at det sælges for mindst 95 % af dets anslåede værdi. Det, der ikke er omfattet af salget, vil blive dækket af låntagers realkreditforsikring.
Særlige overvejelser for en modenhedsbegivenhed
Når modenhedsbrevet er sendt, begynder uret at tikke. Betalingen forfalder med det samme, selvom låntageren eller deres arvinger har generelt seks måneder til at få styr på deres forhold og afvikle gælden.
Det er ikke tilrådeligt at stikke hovedet i sandet. Renter plus præmierne på realkreditlånet og husejerforsikringen vil fortsætte med at påløbe, indtil lånet er betalt, og manglende frist betyder tvangsauktion og en større chance for at forlade transaktionen tomhændet.
Hvis lånet ikke er tilbagebetalt inden fristen, og der ikke gives forlængelse, kræves långiver pr. U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) at indlede en tvangsauktion for at inddrive det, den skylder.
For at undgå unødvendig hovedpine er det bedst at holde regelmæssig kontakt med låneudbyderen og informere den med det samme om eventuelle vanskeligheder, du måtte stå over for. Kommunikation kunne give dig mere tid og en smule mere mildhed.
Når brevet ignoreres, og fristerne ikke overholdes, vil afskærmningsprocessen blive indledt så hurtigt som muligt for at inddrive de skyldige midler. Hvis du taler op, kan du få lidt slingreplads. En forlængelse på 90 dage kan gives til dem, der beder om det, og långivere er generelt villige til at vise lidt mere tålmodighed, hvis det er tydeligt, at modtageren af brevet aktivt søger en løsning.
Kan et omvendt realkreditlån betales tidligt?
Ja. En låntager kan til enhver tid vælge at afdrage på et omvendt realkreditlån.
Kan arvinger gå væk fra et omvendt realkreditlån?
Arvinger kan vaske deres hænder af et omvendt realkreditlån ved at give långiveren et skøde i stedet for tvangsauktion. Vælg den mulighed, og de behøver ikke selv at finde måder at rejse midlerne på, da långiveren sørger for at sælge huset for at dække lånet.
At gå den vej vil spare arvingerne tid og besvær, men det kan vise sig at være økonomisk skadeligt. Hvis de selv skulle sælge ejendommen, ville de måske få en bedre handel og lomme noget ekstra.
Kan du sælge et hus, der har et omvendt realkreditlån?
Absolut. Men hvis du sælger huset, vil det omvendte realkreditlån blive tilbagebetalt, hvilket placerer dig på krogen for at betale lånesaldoen samt eventuelle tilknyttede renter og gebyrer.
Kan mine arvinger arve mit hjem, hvis jeg har et omvendt pant i det?
Det er muligt for dine arvinger at beholde boligen, men for at gøre det skal de betale af på lånesaldoen eller betale 95 % af boligens vurderede værdi, alt efter hvad der er mindst.