Intet pant i realkreditlån: Sådan får du en

Nulstillede eller ingen penge-ned realkreditlån var let tilgængelige før subprime-realkrediten i 2008, hvor boligværdierne hurtigt steg, og kreditretningslinjerne var mere slap. I dag er der desværre ingen nedbetalingslån fra kommercielle långivere ekstremt sjældne, og dem, der findes, er kun tilgængelig for udvalgte personer, der kan dokumentere en passende indkomst - ofte sammen med minimum kredit score på 720; mange private långivere kræver endnu højere kredit score.

Heldigvis er der flere offentlige programmer uden forudbetaling, som nogle håbefulde husejere kan kvalificere sig til. Denne artikel viser nogle af disse mindre kendte lånemuligheder-og nogle alternativer, hvis du ikke er berettiget til nogen af ​​dem.

VA -lån

Militære familier og veteraner kan kvalificere sig til et VA -lån (Veterans Affairs), som tilbyder 100% finansiering. Dette forsikringsprogram har været tilgængeligt siden anden verdenskrig og garanterer lån op til en vis grænse - typisk $ 424.100. Disse lån opgiver ikke kun forskudsbetaling krav, men realkreditforsikringen på 2,15 point kan vikles ind i lånet. Lånekvalifikationer varierer fra långiver til långiver, men de kræver generelt en gæld til indkomst på omkring 41%. Ansøgere til VA -lån skal først få et kvalifikationscertifikat (COE) fra et VA -kvalifikationscenter ved at bevise deres militærtjeneste.

USDA Rural Development boliglån

Potentielle købere, der bor i specifikt udpegede regioner i landet, kan kvalificere sig til et lån til landdistriktsudvikling i USA Department of Agriculture (USDA). Selvom disse er beregnet til beboere i fjerntliggende områder, kan nogle beboere, der bor tættere på bymidter, også være berettigede til dette program. (Tjek USDA -berettigelsesside for udpegede områder.)

Ud over at opfylde kravene til placeringskvalifikation, skal USDA -låneansøgere falde under en bestemt indkomst tærskler, da disse programmer er rettet mod husstande med lav og moderat indkomst, der kæmper for at spare til dun betalinger. Minimum påkrævede kreditresultater spænder fra 600 til 640 og forudbetalte lånegarantiafgifter på 3,5% af lånet beløb er påkrævet, men låntagere kan pakke disse gebyrer ind i lånesaldoen og dermed undgå behovet for kontanter kl lukker.

Navy føderale lån

Navy Federal Credit Union-landets største i aktiver og medlemskab, tilbyder 100% finansiering til kvalificerede medlemmer, der køber primære boliger. Berettigelsen er begrænset til militærpersonale, ansatte i det amerikanske forsvarsministerium og deres familiemedlemmer. Dette nul-ned-program ligner VA'erne, men kan prale af lavere finansieringsgebyrer på 1,75%.

Hvornår er realkreditlån en dårlig idé?

At sætte nul penge ned har sine ulemper. Hvis du finansierer 100% af et boligkøb, har du ingen egenkapital i ejendommen - det vil sige, at du ikke ejer noget af det direkte, som du ville gøre, hvis du havde foretaget en forskudsbetaling. Følgelig kan långivere mærke dig som en højrisikolåner og kræve, at du sikrer dig en privat realkreditforsikring (PMI), før de logger på lånet. Denne forsikring, der beskytter realkreditselskabet, hvis du misligholder lånet, koster typisk mellem 0,5% og 1% af hele lånebeløbet på årsbasis. Og i modsætning til selve realkreditbetalingen er denne udgift muligvis ikke fradragsberettiget.

Endelig har realkreditlån med nulbetaling ofte højere renter end traditionelle realkreditlån, da långivere normalt forbeholder sig de bedste vilkår for låntagere, der kan betale kontant på forhånd. For eksempel i midten af ​​2019 tilbød Louisville, Ky.-baserede Republic Bank et realkreditlån uden forskudsbetaling uden PMI og et syvårigt realkreditlån (ARM), der havde en indledende rente på 4.729%. Denne sats var næsten et fuldt procentpoint højere Wells Fargos annoncerede satser på det tidspunkt. Den månedlige betaling på Republic Banks lån ville have været $ 533 for hver $ 100.000 lånt, for det første syv år, hvorefter renten justeres en gang om året, baseret på LIBOR -renten plus en margin på 2.75%.

Alternativer til No Down Payment Realkreditlån

Hvis du ikke kvalificerer dig til et af låneprogrammerne med nulbetaling, findes der alternativer. Såsom:

Lokale lån

Næsten hver amerikansk stat, amt og kommune tilbyder en eller anden form for hus-køber-incitamentsprogram, det yder udbetalingshjælp, lukningsomkostninger, boliglån med lav rente eller en kombination af over. Mange er begrænset til købere, der opfylder bestemte indkomstniveauer, og nogle er begrænset til førstegangskøbere. Nogle programmer henvender sig desuden til grupper af fagfolk, såsom lærere, medicinsk personale eller førstehjælpere. Selvom ikke alle disse programmer kan eliminere behovet for udbetalinger, tilbyder nogle tilskud eller rentefrie lån, der dækker nogle eller alle forskudsbetalinger.

FHA -programmer

Disse lån kræver 3,5% forskudsbetaling. FHA -retningslinjerne tillader imidlertid, at forskudsbetalinger finansieres af økonomiske gaver fra pårørende, forlovede, almennyttige organisationereller andre kilder. FHA tilbyder ligeledes lånet Good Neighbor Next Door til lærere, politifolk og andre offentligt ansatte, som måske køber et hjem med kun $ 100 ned - ikke helt 100% finansiering, men meget tæt.

Piggy-back realkreditlån

Denne strategi indebærer at optage to lån - det ene for 80% af husets købspris, det andet for så meget af resten som muligt. Forud for subprime -realkrisen var en opdeling på 80%/20% ret almindelig. I nutidens hårdere klima kan maks. Være en 80% -15% -5% -plan, hvor du finansierer 80% med et primært realkreditlån, 15% med et andet realkreditlån eller lån til egenkapital og foretager en udbetaling på 5%.

Vent og gem

At udsætte drømmen om boligejerskab, indtil du kan foretage standardudbetalingen, er en levedygtig mulighed. Desuden kommer tiden til at købe hurtigere, end du tror, ​​især hvis du allerede har sparet nogle besparelser væk. For eksempel kan op til $ 10.000 trækkes tilbage fra en IRA for første gangs huskøberudgifter-inklusive udbetalinger-uden at pådrage sig de typiske 10% tidligt tilbagetrækningstraf.

Bundlinjen

De dage er forbi, hvor praktisk talt alle kunne sikre sig et let realkreditlån med få eller ingen penge nede. Men der er offentlige programmer og et par private långivere, der kan hjælpe. Men hvis disse ikke virker for dig, er finansiering med en forskudsbetaling muligvis ikke interessant.Rente på realkreditlån er i øjeblikket historisk lav. Derfor mener nogle finansielle eksperter, at det nu er et ideelt tidspunkt at låse disse satser fast, inden de begynder at klatre.