Skattefradrag for lejeboligejere

Ejer du fast ejendom, som du lejer ud? Udover potentialet for regelmæssig indkomst og kapitalvækst tilbyder ejendomsinvesteringer fradrag, der kan reducere indkomstskatten på dit overskud.

Men overvej først, hvilken slags ejendomsinvestor du er. Er du en passiv investor eller ejendomsmægler? Din klassificering som det ene eller det andet gør en stor forskel i antallet af skattelettelser, du får.

Passiv investor vs. Professionel

Hvis du tilbringer det meste af din arbejdstid i ejendomsbranchen som ejendomsmægler, så er dine lejetab ikke passive. Det betyder, at dine tab er fuldt fradragsberettigede mod al indkomst, passive eller ikke -passive.

Hvis det er en sidelinieinvestering, er dine tab passive og kan fradrages op til $ 25.000 mod indkomsten fra dine huslejer. Fradraget udfaser, hvis din

ændret justeret bruttoindkomst (MAGI) er mellem $ 100.000 og $ 150.000. Tab på mere end $ 25.000 kan overføres til det følgende år.

Internal Revenue Service (IRS) definerer en ejendomsmægler som en person, der bruger mere end halvdelen af ​​sin arbejdstid i udlejningsvirksomheden. Dette kan omfatte ejendomsudvikling, byggeri, erhvervelse og forvaltning. Du skal også bruge mere end 750 timer om året på at arbejde på dine ejendomsudlejningsejendomme for at kvalificere dig som professionel.

Fælles indkomstkilder

Lejeindtægt

De penge, du modtager til husleje, betragtes generelt som skattepligtige i det år, du modtager dem, ikke når de skyldtes eller blev optjent. Det betyder, at enhver forskud skal behandles som indkomst.

Antag for eksempel, at du lejer et hus ud for $ 1.000 pr. Måned, og du har brug for det nye lejere betale den første og sidste måneds husleje, når de underskriver a leje. I dette tilfælde skal du deklarere de $ 2.000, du har modtaget som indkomst, selvom $ 1.000 af de $ 2.000 dækker en periode, der kan være flere år i fremtiden.

Udgifter til lejer

Udgifter, som din lejer betaler for dig, betragtes som indkomst. Dette vil f.eks. Omfatte en nødreparation på et køleskab, som en lejer skal have udført, mens du er uden for byen. Du kan derefter trække reparationsbetalingen fra som en lejeudgift.

Handel med tjenester

Din lejer tilbyder muligvis handel med tjenester i bytte for leje. Du skal inkludere en fair markedsværdi af ydelserne som indkomst. Som et eksempel, hvis din lejer tilbyder at male lejehuset i bytte for en måneds husleje (værdiansat til $ 1.000), skal du medtage $ 1.000 som indkomst, selvom du ikke modtog kontanterne. Du vil dog kunne trække $ 1.000 som en udgift.

Sikkerhedsindskud

Sikkerhedsindskud er ikke skattepligtige, når du modtager dem, hvis hensigten er at returnere disse penge til lejeren ved lejens ophør. Men hvad nu hvis din lejer ikke lever op til lejebetingelserne?

Antag for eksempel, at du opkræver et depositum på $ 500, og din lejer flytter ud og efterlader huller i væggene, der koster $ 400 at reparere. Du kan trække dette beløb fra depositum i løbet af året, når du returnerer det. På det tidspunkt skal du dog medtage de $ 400, som du brugte til at reparere muren som indkomst. Du vil også kunne vise $ 400 som en fradragsberettiget udgift.

Reparationer vs. Forbedringer

Ejere af udlejningsejendomme kan antage, at alt, hvad de gør på deres ejendom, er en fradragsberettiget udgift. Ikke så, ifølge IRS.

En reparation holder din udlejningsejendom i god stand og er en fradragsberettiget udgift i det år, hvor du betaler for den. Reparationer omfatter maling, reparation af et ødelagt toilet og udskiftning af en defekt lyskontakt. Forbedringer tilføjer derimod værdi til din ejendom og er ikke fradragsberettigede, når du betaler for dem. Du skal inddrive omkostningerne ved forbedringer med afskrives udgiften i forhold til din ejendom Forventede levealder. Forbedringer kan omfatte nyt tag, terrasse eller garage.

Fra et skattemæssigt synspunkt bør du foretage reparationer, når der opstår problemer i stedet for at vente, indtil de formerer sig og kræver renovering.

Almindelige fradrag

Realkreditudgifter: Udgifter til at opnå en pant er ikke fradragsberettiget, når du betaler dem. Disse omfatter provisioner og vurderinger.

Når du først begynder at foretage realkreditlån, er ikke alle betalinger fradragsberettigede. Da en del af hver betaling går til at betale ned på rektor, dette beløb er ikke en fradragsberettiget udgift. Den del, der betales mod renter, er fradragsberettiget.

Jeres realkreditselskab sender dig en IRS Skema 1098 hvert år, der viser, hvor meget du har betalt i renter hele året. Dette er fradragsberettiget. Hvis en del af din betaling også omfatter penge, der går til en escrow konto til dækning af skatter og forsikringer, så bør dit realkreditfirma også rapportere det til dig.

Boliglånsrente oplyses om Tidsplan A af 1040 -skatteformularen. Realkreditrenter betalt af udlejningsejendomme, der er fradragsberettigede, indberettes i skema E.

Rejseudgifter: Penge, som du bruger på rejser til at opkræve husleje eller vedligeholde din udlejningsejendom, er fradragsberettigede. Men hvis formålet med turen var forbedringer, skal du inddrive denne udgift som en del af forbedringen og dens afskrivninger.

Du har to valg om, hvordan du skal trække fra rejseudgifter: de faktiske udgifter eller standard kilometertal. De seneste detaljer om IRS krav og nuværende kilometertal er i IRS Publikation 463.

Andre almindelige udgifter:Udover reparationer og afskrivninger, nogle af de andre almindelige udgifter, som du muligvis kan trække fra, er:

• Forsikring
• Skatter
• Græsplæne
• Forberedelsesgebyrer for selvangivelse
• Tab som følge af tab (orkan, jordskælv, oversvømmelse osv.) Eller tyverier

Ejerlejligheder og andelsforeninger

Hvis du ejer en leje ejerlejlighed eller kooperativ, hver har nogle særlige regler.

Ejerlejligheder:Hvis udlejningen er en ejerlejlighed, betaler du sandsynligvis kontingent eller vurderinger for at tage sig af fælles ejendom. Dette omfatter bygningens struktur, lobbyer, elevatorer og rekreative områder.

Når du lejer din ejerlejlighed ud, kan du fradrage udgifter, såsom afskrivninger, reparationer, renter og afgifter, der vedrører denne fælles ejendom.

Ligesom med en enfamilieudlejning kan du dog ikke trække penge brugt på kapitalforbedringer, såsom en vurdering for en cabana i klubhuset. I stedet skal du afskrive dine omkostninger ved en forbedring i forhold til dens forventede levetid.

Andelsselskaber:Udgifter til en andelslejlighed, som du lejer ud, er fradragsberettigede. Dette inkluderer vedligeholdelsesgebyrer, der betales til andelsboligforeningen.

Kapitalforbedringer behandles forskelligt. Du kan ikke fratrække omkostningerne ved forbedringen, og du kan heller ikke afskrive den. Du skal tilføje omkostningerne ved forbedringen til din omkostningsgrundlag i selskabets aktier. Dette vil reducere din kapitalgevinst når du sælger lejligheden.

Gem gode optegnelser

Under skattemyndighederne Tidsplan E, der er plads til diverse udgiftskategorier. Det giver dig fleksibilitet i de varer, du kan trække fra.

Men vær forberedt på at sikkerhedskopiere dit krav og bryde udgifter til reparationer og vedligeholdelse fra dem, der er kapitalforbedringer. Husk, at de penge, du bruger på forbedringer, kan reducere din skattepligt når du sælger.

Hvis du hævder at være en ejendomsmægler, skal du desuden beholde støttedokumentation (f.eks aftalebøger, dagbøger, kalendere og logfiler) for at bevise din aktive deltagelse og den tid, der bruges på dine ejendomme hvert år.

Bundlinjen

Alt i alt er der ganske få fradrag til rådighed for ejendomsinvestorer, og det kan betale sig at vide, hvilke du kvalificerer dig til.