Funds from Operations (FFO)

Was ist Funds from Operations (FFO)?

Funds from Operations (FFO) bezieht sich auf die von Real Estate Investment Trusts (REITs), um den Cashflow aus ihrer Geschäftstätigkeit zu definieren. Immobilienunternehmen verwenden den FFO als Maß für die operative Leistung.

FFO wird berechnet durch Addition von Abschreibungen, Amortisation, und Verluste aus dem Verkauf von Vermögenswerten zu Gewinnen und dann Abzug aller Gewinne aus dem Verkauf von Vermögenswerten und etwaiger Zinserträge. Es wird manchmal auf einer Basis pro Aktie notiert. Das FFO-pro-Aktie anstelle des Ergebnisses je Aktie (EPS) bei der Bewertung von REITs und anderen ähnlichen Investmentfonds.

Formel und Berechnung von Funds From Operations

Nachfolgend finden Sie die Formel zur Berechnung der Funds from Operations (FFO).

Die Formel für den FFO lautet:

FFO = (Nettoeinkommen + Abschreibungen + Amortisation + Verluste aus Immobilienverkäufen) - Gewinne aus Immobilienverkäufen - Zinserträge.

Nachfolgend sind die Schritte zur Berechnung des FFO aufgeführt:

Alle Komponenten der FFO-Berechnung sind auf einem REITs gelistet Gewinn- und Verlustrechnung.

1. Ermitteln Sie den Nettogewinn, der den Gewinn des Unternehmens darstellt und sich am Ende der Gewinn- und Verlustrechnung befindet.
2. Abschreibungen und Amortisationen sind die aufwandswirksamen Anteile eines Unternehmens greifbar (physisch) und immaterielle Vermögenswerte für den Zeitraum. Abschreibungen sind lediglich buchhalterische Maßnahmen, die den Unternehmen helfen, die Kosten ihrer Vermögenswerte zu verteilen. Die aufwandswirksamen Beträge mindern letztlich den Periodenüberschuss. Infolgedessen werden Abschreibungen und Amortisationen wieder dem Nettogewinn hinzugefügt, um den tatsächlichen Zahlungseingang oder die Einnahmen aus der Geschäftstätigkeit des REITs zu ermitteln.
3. Fügen Sie gegebenenfalls Verluste aus dem Verkauf von Geschäftsimmobilien hinzu. Hierzu zählen in der Regel langfristige Vermögenswerte wie Sachanlagen. Diese Verluste gelten als einmalig und einmalig und sind daher nicht Teil des normalen Betriebs und sollten nicht in die FFO-Berechnung einbezogen werden.
4. Ziehen Sie alle Gewinne oder Einnahmen aus dem Verkauf von Immobilien von der Gesamtzahl der Nettoeinnahmen, Abschreibungen und Amortisationen ab, um die Betriebsmittel für den Zeitraum zu erhalten.
5. Ziehen Sie alle Zinserträge ab, die das Unternehmen erzielt hat. Zinserträge gehören im Allgemeinen nicht zum normalen Geschäftsbetrieb eines Unternehmens und sollten daher nicht in die FFO-Berechnung einbezogen werden.

Wenn ein REIT beispielsweise eine Abschreibung von 20.000 USD, einen Gewinn aus Immobilienverkäufen von 40.000 USD und einen Nettogewinn von 100.000 USD hätte, würde sein FFO 80.000 USD betragen.

In den meisten Situationen müsste ein Investor den FFO eines REITs nicht berechnen, da alle REITs verpflichtet sind, ihre FFO-Berechnungen öffentlich zu zeigen Jahresabschluss. Die FFO-Zahl wird typischerweise im Fußnoten für die Gewinn- und Verlustrechnung.

Was Funds from Operations Ihnen sagen können

Der FFO ist ein Maß für die von einem REIT generierten Barmittel; Immobilienunternehmen verwenden FFO als Benchmark für die operative Leistung. Die National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) war ursprünglich Pionier dieser Figur, die a Nicht-GAAP messen.

FFO ist nicht mit REITs zu verwechseln Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit, über die berichtet wird Kapitalflussrechnung (CFS). Stattdessen misst der FFO den Nettobetrag an Zahlungsmitteln und -äquivalenten, die einem Unternehmen aus regelmäßiger, laufender Geschäftstätigkeit zufließen. FFO sollte nicht als Alternative zum Cashflow oder als Maß für die Liquidität gesehen werden.

Zum Beispiel würde der Cashflow eines typischen Unternehmens durch die Einnahmen aus dem Verkauf eines Vermögenswerts beeinflusst, aber FFO schließt diese Gewinne aus. Außerdem würde ein typisches Unternehmen einen Mittelzufluss auf seinem CFS aufweisen, wenn das Unternehmen Krediterlöse von einer Bank erhält. Der FFO beinhaltet solche Mittelzuflüsse jedoch nicht, sondern ist lediglich ein Maß für die Erträge aus der Geschäftstätigkeit.

Warum FFO ein gutes Maß für die REIT-Performance ist

FFO kompensiert Kostenrechnungsmethoden, die die wahre Leistung eines REITs möglicherweise ungenau wiedergeben. GAAP Rechnungslegung erfordert, dass alle REITs ihre Anlageimmobilien über die Zeit mit einer der üblichen Abschreibungsmethoden. Viele Renditeliegenschaften nehmen jedoch im Laufe der Zeit tatsächlich an Wert zu, sodass die Abschreibung bei der Beschreibung des Wertes eines REITs ungenau ist. Abschreibungen und Amortisationen müssen wieder zum Nettogewinn hinzugerechnet werden, um dieses Problem zu bereinigen.

FFO zieht auch etwaige Gewinne aus Immobilienverkäufen ab, da diese Arten von Verkäufen als einmalig gelten. REITs müssen 90% aller auszahlen steuerpflichtiges Einkommen in Form von Dividenden, bei denen es sich um Barzahlungen an die Anleger handelt. Gewinne aus Immobilienverkäufen tragen nicht zum steuerpflichtigen Einkommen eines REITs bei und sollten daher nicht in die Bewertung von Wert und Leistung einbezogen werden.

Wie bereits erwähnt, wird der FFO pro Aktie manchmal von Unternehmen als Ergänzung zu ihrem EPS angegeben. Der Gewinn pro Aktie ist der Nettogewinn eines Unternehmens geteilt durch den ausstehenden Betrag Eigenkapital Anteile. EPS und FFO pro Aktie sind ein Maß dafür, wie viel Ertrag pro Aktie erwirtschaftet wird.

Diese Maßnahmen helfen den Anlegern auch festzustellen, ob das Geld vom Management effektiv verwendet wird. Auch viele Analysten und Investoren bewerten das Preis-FFO-Verhältnis eines REITs als Ergänzung zum Kurs-Gewinn-Verhältnis, das ist der Aktienkurs geteilt durch EPS. Im Falle eines REITs würde der Marktpreis des REITs durch seinen FFO pro Aktie geteilt.

Bereinigte Mittel aus dem operativen Geschäft

Zunehmend Immobilien Analysten berechnen auch die bereinigten Funds from Operations eines REITs (AFFO). Diese Berechnung nimmt den FFO eines REITs und subtrahiert alle wiederkehrenden Ausgaben, die groß geschrieben und dann amortisiert, sowie alle geradlinig von Mieten. Diese wiederkehrenden Investitionen können Instandhaltungsaufwendungen wie Malerprojekte oder Dachaustausch umfassen. AFFO hat sich als genauere Schätzung des Ertragspotenzials eines REITs durchgesetzt.

Die AFFO-Kennzahl wurde entwickelt, um die Cash-Generierung oder die Dividendenausschüttungsfähigkeit eines REITs besser messen zu können. Neben AFFO wird diese alternative Maßnahme manchmal als zur Verteilung verfügbare Mittel oder zur Verteilung verfügbare Barmittel bezeichnet.

Beispiel für die Verwendung von Funds from Operations

Das beliebte Einkaufszentrum REIT Simon Property Group wies in seiner Gewinn- und Verlustrechnung 2017 Mittel aus dem operativen Geschäft in Höhe von 4 Milliarden US-Dollar aus, 6% mehr als 2016. Der Nettogewinn des Unternehmens belief sich unterdessen auf 2,2 Milliarden US-Dollar.

Um den FFO zu erreichen, fügte das Unternehmen Abschreibungen und Amortisationen in Höhe von etwa 1,8 Milliarden US-Dollar hinzu und bereinigte es weiter um andere kleinere Zahlen – einschließlich einer Kürzung von 5,3 Millionen US-Dollar für die Zahlung von Vorzugsausschüttungen und Dividenden, und ein nicht beherrschende Anteile Teil der Abschreibungen, der zu einer weiteren Reduzierung um 17,1 Millionen US-Dollar führte. Simon berichtete zusätzlich einen verwässerten FFO-pro-Aktie von 11,21 $ im Vergleich zu a verdünntes EPS Zahl von 6,24 $.