Fannie Mae: Kredite, HomePath und alles, was Sie wissen sollten

Fannie Mae – offiziell bekannt als Federal National Mortgage Association (FNMA) – ist ein staatlich gefördertes Unternehmen (GSE) vom Kongress gechartert, um den Eigenheimbesitz zu stimulieren und den Hypothekenmarkt mit Liquidität zu versorgen. Es wurde 1938 während der Weltwirtschaftskrise Im Rahmen des Neues Geschäft. Ziel ist es, Kreditnehmern mit geringem bis mittlerem Einkommen bei der Finanzierung eines Eigenheims zu helfen.

Was Fannie Mae macht

Als ein sekundärer Hypothekenmarkt Teilnehmer, Fannie Mae vergibt keine Hypothekendarlehen. Stattdessen sorgt es dafür, dass Gelder an Kreditgeber fließen, indem es Hypotheken kauft oder garantiert, die von Kreditgenossenschaften, Banken, Sparsamkeit, und andere Finanzinstitute. Sie ist einer von zwei großen Käufern von Hypotheken auf dem Sekundärmarkt. Der andere ist seine Schwester Freddie Mac, oder die Federal Home Loan Mortgage Corporation, die ebenfalls eine vom Kongress gecharterte GSE ist.

Nachdem Fannie Mae Hypotheken auf dem Sekundärmarkt gekauft hat, bündelt sie diese, um hypothekenbesicherte Wertpapiere (MBS). MBS sind forderungsbesicherte Wertpapiere, die durch eine Hypothek oder einen Hypothekenpool besichert sind. Die hypothekenbesicherten Wertpapiere von Fannie Mae werden dann von Institutionen wie Versicherungsgesellschaften, Pensionsfonds und Investmentbanken gekauft. Es garantiert Zahlungen von Kapital und Zinsen auf seine MBS.

Fannie Mae hat auch ein eigenes Portfolio, das allgemein als einbehaltenes Portfolio bezeichnet wird und in hypothekenbesicherte Wertpapiere seiner eigenen und anderer Institute investiert. Fannie Mae begibt Schulden, sogenannte Agency Debt, um ihr einbehaltenes Portfolio zu finanzieren.

Durch Investitionen in den Hypothekenmarkt schafft Fannie Mae Liquidität für Kreditgeber, die es ihnen wiederum ermöglicht, unterschreiben oder zusätzliche Hypotheken finanzieren. Im Jahr 2020 stellte Fannie Mae dem Hypothekenmarkt 1,4 Billionen US-Dollar Liquidität zur Verfügung, die Amerikanern mit niedrigem Einkommen dabei half, etwa sechs Millionen Häuser zu kaufen, zu refinanzieren oder zu mieten.

Fannie Mae Stock

Fannie Mae-Aktienkurs

Fannie Mae wird seit 1968 öffentlich gehandelt. Bis 2010 wurde es an der New Yorker Börse (NYSE). Nach der Die Weltwirtschaftskrise und die Auswirkungen auf die Immobilienmarkt, war Fannie Mae gezwungen, ihre Aktien von der Börse zu nehmen, weil sie die von der NYSE vorgeschriebene Mindestschlusskursanforderung nicht erfüllt hatte. Fannie Mae handelt jetzt über den Ladentisch.

In der zweiten Hälfte des Jahres 2008 wurden Fannie Mae und Freddie Mac von der Regierung über ein Konservatorium des Bundesagentur für Wohnungsbaufinanzierung (FHFA). Das US-Finanzministerium stellte 191,5 Milliarden US-Dollar bereit, um beide zahlungsfähig zu halten. Beide Agenturen haben das Geld zurückgezahlt, und dann einige.

Im August 2012 wurden die Bedingungen für die Dividendenverpflichtungen von Fannie Mae dahingehend geändert, dass das US-Finanzministerium am Ende jedes Quartals etwaige Gewinne einfordert und bei einem Defizit Kapital zur Verfügung stellt. Im September 2019 gaben das Finanzministerium und die FHFA bekannt, dass Fannie Mae und Freddie Mac damit beginnen könnten, ihre Gewinne zu behalten, um Kapitalreserven von 25 Milliarden US-Dollar bzw. 20 Milliarden US-Dollar zu decken. Der Umzug ist ein Schritt in Richtung des Übergangs der beiden aus der Konservatorium.

Fannie Mae-Darlehensanforderungen

Um Geschäfte mit Fannie Mae zu tätigen, muss ein Hypothekenkreditgeber die von der Bundesregierung herausgegebene Erklärung zu Subprime-Krediten einhalten. Die Erklärung befasst sich mit mehreren Risiken im Zusammenhang mit Subprime-Kredite, wie niedrige Einführungszinsen, gefolgt von einem höheren variablen Zinssatz, sehr hohe Grenzen für die Höhe eines Zinssatzes Erhöhung, beschränkt auf keine Einkommensdokumentation des Kreditnehmers und Produktmerkmale, die eine häufige Refinanzierung des Kredits ermöglichen wahrscheinlich.

Die Hypotheken, die Fannie Mae kauft und garantiert, müssen strenge Kriterien erfüllen. Der Grenzwert zum Beispiel für a konventioneller Kredit für ein Einfamilienhaus im Jahr 2021 548.250 USD (von 510.400 USD im Jahr 2020) für die meisten Gebiete und 822.375 USD (von 765.600 USD im Jahr 2020) für Hochkostengebiete, einschließlich Hawaii und Alaska. Die FHFA setzt diese Grenzen.

Um ein von Fannie Mae gedecktes Darlehen zu erhalten, müssen Sie sich an einen zugelassenen Kreditgeber wenden. Neben der oben erwähnten Vermeidung von Subprime-Krediten müssen Kreditgeber Zulassungs- und Zeichnungskriterien erfüllen, die die Kreditqualität der Finanzierung sicherstellen.

So beantragen Sie eine von Fannie Mae unterstützte Hypothek

Wenn Sie einen Kreditgeber gefunden haben, der berechtigt ist, ein von Fannie Mae unterstütztes Darlehen zu vergeben, werden Sie beim Ausfüllen eines einheitlichen Wohnkreditantrags angeleitet. Sie müssen finanzielle Informationen und Unterlagen sammeln und bereitstellen. Dazu gehören ein Beschäftigungsnachweis und Ihr Bruttoeinkommen sowie Erklärungen, wie z W-2 oder 1099 Formular, um diese zu sichern. Sie müssen auch die Summe Ihrer monatlichen Schuldenverpflichtungen angeben, z. B. Guthaben auf Kreditkarten, Autozahlungen, Unterhalt und Kindergeld.

Im Allgemeinen ziehen es Kreditgeber vor, den 28/36 Regel– das heißt, ein Haushalt sollte nicht mehr als 28 % des monatlichen Einkommens für Wohnkosten und nicht mehr als 36 % für den Schuldendienst (einschließlich Hypotheken und Autokredite) ausgeben. Fannie Mae akzeptiert ein Maximum Schulden-Einkommens-Verhältnis (DTI) von 36 %, obwohl dies bis zu 45 % betragen kann, wenn der Kreditnehmer die Kreditwürdigkeits- und Mindestreserveanforderungen erfüllt.

Wenn Ihre DTI-Quote zu hoch ist, können Sie eine größere Anzahlung leisten, was Ihre monatlichen Kosten reduziert. Während eine Anzahlung von 20 % als ideal angesehen wird, können einige Kreditnehmer möglicherweise nur 3 % zahlen.

Eigenheimkäufer müssen auch die Mindestkreditanforderungen erfüllen, um für Fannie Mae-besicherte Hypotheken in Frage zu kommen. Für ein Einfamilienhaus, das Hauptwohnsitz ist, a FICO-Ergebnis von mindestens 620 für Festzinsdarlehen und 640 für variabel verzinsliche Hypotheken (ARMs) erforderlich. Je besser oder höher Ihr FICO-Score ist, desto mehr haben Sie natürlich Anspruch auf die niedrigsten verfügbaren Zinssätze.

Darlehensänderungen

Nach der Zusammenbruch der Hypotheken, begann Fannie Mae, sich auf Kreditmodifikationen zu konzentrieren. Darlehensmodifikationen ändern die Bedingungen einer bestehenden Hypothek, um Kreditnehmern zu helfen, einen Zahlungsausfall, eine Zwangsvollstreckung und letztendlich den Verlust ihrer Häuser zu vermeiden. Änderungen können einen niedrigeren Zinssatz und eine Verlängerung der Kreditlaufzeit umfassen, was die monatlichen Zahlungen senken würde. Seit September 2008 haben Fannie Mae und Freddie Mac mehr als 2,45 Millionen Kreditmodifikationen abgeschlossen.

Fannie Mae HomePath

Bei Zwangsvollstreckungen bei Hypotheken, deren Eigentümer/Investor Fannie Mae ist, oder wenn Immobilien über Taten statt Zwangsvollstreckung oder Verfall versucht Fannie Mae, die Liegenschaften rechtzeitig zu verkaufen, um mögliche Auswirkungen auf die Gemeinschaft zu minimieren. HomePath.com ist die Fannie Mae-Website, auf der Hauskäufer und Investoren nach diesen Immobilien suchen und Angebote machen können, und HomeReady by Fannie Mae bietet Käuferfinanzierungsprodukte für die Immobilien.

In einigen Fällen können Sonderfinanzierungen angeboten werden. Dazu zählen die Abschlusskostenhilfe, 3% Anzahlungen und im Kredit gebündelte Verbesserungskosten.

HomePath.com bietet ausschließlich Immobilien im Besitz von Fannie Mae und umfasst Einfamilienhäuser, Stadthäuser und Eigentumswohnungen. Fannie Mae setzt lokale Immobilienexperten ein, um die zum Verkauf stehenden Immobilien vorzubereiten, zu warten und aufzulisten. Die meisten Einträge enthalten Fotos, Objektbeschreibungen und andere Details, einschließlich Informationen zur Schule und zur Nachbarschaft.

Fannie Mae und COVID-19

Aufgrund der finanziellen Auswirkungen der anhaltenden Coronavirus-Pandemie befanden sich unzählige Hausbesitzer in Situationen, in denen sie ihre Hypothekenzahlungen nicht leisten konnten. Um in dieser Situation zu helfen, Gesetz über Hilfe, Hilfe und wirtschaftliche Sicherheit (CARES) im Zusammenhang mit dem Coronavirus, das im März 2020 verabschiedet wurde, verlangte, dass Kreditgeber, die bundesstaatliche Hypotheken halten, ihren von der Pandemie betroffenen Kunden bis zu 180 Tage Nachsicht gewähren und Zwangsräumungen im Zusammenhang mit Zwangsräumungen aussetzen. In diesem Zusammenhang bot Fannie Mae die folgenden Hypothekenhilfe- und -entlastungsoptionen für Kreditnehmer seiner Einfamilien-Hypotheken, die von der derzeitigen nationalen Notfall:

• Möglichkeit, Hypothekenunterstützung anzufordern, indem Sie sich an einen Hypothekendienstleister wenden
• Die Aussetzung von Zwangsversteigerungen und Räumungen sollte bis zum 31. Juli 2021 enden, aber die Aussetzung der Räumung wurde auf den 30. September 2021 verschoben.
• Anspruch auf einen Stundungsplan zur Reduzierung oder Aussetzung von Hypothekenzahlungen für bis zu 12 Monate
• Aussetzung der Schufa-Meldung überfälliger Zahlungen von Kreditnehmern in einem Forbearance-Plan aufgrund von Härten aufgrund der anhaltenden Pandemie
• Keine Verspätungsgebühren für Kreditnehmer in einem Forbearance-Plan
• Eine Anforderung, dass ein Servicer nach der Stundung mit den Kreditnehmern an einem dauerhaften Plan arbeitet, um die monatlichen Zahlungsbeträge nach Bedarf aufrechtzuerhalten oder zu reduzieren, einschließlich einer Kreditänderung

Verlängerung des Moratoriums

Ende Juni 2021 kündigte Präsident Biden weitere Maßnahmen an, um Zwangsvollstreckungen zu verhindern. Seine Regierung verlängerte das Moratorium für die Zwangsvollstreckung bis zum letzten Tag im Juli, und sie verlängerten die Einschreibung zur Unterlassung Zeitfenster bis zum 30. September 2021 für bestimmte Kreditnehmer, deren Hypotheken von den drei Bundesbehörden gehalten werden, die zurückgeben Hypotheken.

Darüber hinaus hat die FHFA flexiblere Kreditvergabe- und Bewertungsstandards für von Fannie Mae und Freddie Mac unterstützte Kredite eingeführt, um die sicherstellen, dass Hauskäufer während der Pandemie Kredite schließen können und dass alle Beteiligten während der gesamten Zeit soziale Distanz wahren können Prozess. Diese Standards erlauben nun:

• Alternative Gutachten zu Kauf- und Refinanzierungskrediten (Durchführung von Drive-by- und Online-Gutachten versus Vor-Ort-Gutachten)
• Alternative Methoden zur Einkommensdokumentation und Beschäftigungsprüfung vor Kreditabschluss (z.B. Beschäftigungsnachweis per E-Mail)
• Ausweitung der Nutzung von Vollmacht zur Unterstützung bei Kreditabschlüssen (z. B. elektronische Unterschriften)

Die Flexibilitäten bezüglich Einkommensnachweis und Vollmachten liefen am 30.04.2021 aus, die Flexibilität der alternativen Gutachten wurde jedoch bis zum 31.05.2021 verlängert. Während einige der anfänglichen Schutzmaßnahmen gemäß dem CARES-Gesetz abgelaufen sind, verlängerte Präsident Joe Biden ein Moratorium für die Zwangsvollstreckung für staatlich garantierte Hypotheken bis zum 31. Juli 2021.

Fannie Maes RefiNow-Programm

Juni 2021 bietet Fannie Mae Hypothekeninhabern mit niedrigem Einkommen eine neue Refinanzierungsoption über ein Programm namens RefiNow an, das ihre monatlichen Zahlungen und Zinssätze senken soll. Um anspruchsberechtigt zu sein, müssen Hausbesitzer mindestens 80 % ihres durchschnittlichen Flächeneinkommens (AMI) verdienen.

Dieses Programm soll mehr Eigenheimbesitzern bei der Refinanzierung helfen, indem es einige der Hindernisse des traditionellen Refinanzierungsprozesses beseitigt, die Erschwinglichkeit verbessert und nachhaltiges Wohneigentum fördert. „Kreditnehmer mit geringerem Einkommen refinanzieren sich in der Regel langsamer als Kreditnehmer mit höherem Einkommen Möglichkeit, Wohnkosten zu sparen“, sagt Malloy Evans, Senior Vice President und Chief Credit Risk Officer für Einfamilienhäuser. Fannie Mae.

Wenn Hausbesitzer sich nicht sicher sind, ob Fannie Mae ihre Hypothek besitzt oder nicht, können sie sie besuchen Fannie Mae’s Loan Lookup Tool. Das RefiNow-Programm bietet Hausbesitzern mehrere Vorteile. Erstens erfordert es eine Senkung des Zinssatzes des Hausbesitzers um mindestens 50 Basispunkte und eine Ersparnis von mindestens 50 US-Dollar bei der monatlichen Hypothekenzahlung des Hausbesitzers. Zweitens gewährt Fannie Mae dem Kreditgeber zum Zeitpunkt des Kreditkaufs einen Kredit in Höhe von 500 USD, wenn Für die Transaktion wurde ein Gutachten eingeholt, und dieses Guthaben muss vom Kreditgeber an den Kreditgeber weitergegeben werden Hausbesitzer.

Um sich für RefiNow zu qualifizieren, muss ein Hausbesitzer diese Qualifikationen erfüllen:

• Im Besitz einer von Fannie Mae besicherten Hypothek sein, die durch einen Hauptwohnsitz mit einer Einheit gesichert ist.
• Ein laufendes Einkommen von oder unter 80% des AMI haben (nicht das Einkommen zum Zeitpunkt der Vergabe des ursprünglichen Darlehens).
• Sie haben in den letzten sechs Monaten nie eine Hypothekenzahlung verpasst und in den letzten 12 Monaten nicht mehr als eine Hypothekenzahlung.
• Besitzen Sie eine Hypothek mit einer Beleihungsquote von bis zu 97%, einer Schulden-Einkommens-Ratio von 65% oder weniger und einem FICO-Wert von mindestens 620.