Jährliche ARM-Cap-Definition
Was ist eine jährliche ARM-Obergrenze?
Eine jährliche ARM-Obergrenze ist eine Klausel im Vertrag eines variabel verzinste Hypothek (ARM), um die mögliche Erhöhung des Zinssatzes des Darlehens in jedem Jahr zu begrenzen. Die Obergrenze oder Obergrenze wird normalerweise in Form eines Zinssatzes definiert, aber der Dollarbetrag der Rektor und Zinszahlungen können ebenfalls begrenzt werden.
Jährliche Obergrenzen sollen Kreditnehmer vor einem plötzlichen und übermäßigen Anstieg ihrer monatlichen Zahlungen schützen, wenn Preise innerhalb kurzer Zeit stark ansteigen.
Die zentralen Thesen
- Eine jährliche ARM-Obergrenze ist eine Zinssatzgrenze, die den höchstmöglichen Zinssatz bezeichnet, den ein Kreditnehmer in einem bestimmten Jahr für eine variabel verzinsliche Hypothek (ARM) zahlen muss.
- In den meisten Fällen wird der Zinssatz für einen ARM begrenzt, aber bestimmte ARMs können stattdessen den monatlich oder jährlich gezahlten Dollarbetrag begrenzen.
- Zusätzlich zu den jährlichen Obergrenzen, die alle 12 Monate neu gesetzt werden, kann es auch eine lebenslange Zinsobergrenze für das Darlehen geben.
Grundlegendes zu den jährlichen ARM-Caps
Bei einem ARM ist der anfängliche Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum festgelegt – beispielsweise fünf Jahre im Fall von a 5/1 ARM— Danach wird er regelmäßig auf der Grundlage der aktuellen Zinssätze neu festgelegt. ARMs haben in der Regel auch Zinsobergrenzen für die Laufzeit, die Grenzen dafür setzen, wie stark die Zinsen über die Laufzeit der Darlehen.
ARMs mit einem gedeckelten Zinssatz haben eine variable Zinsstruktur, die ein indizierter Kurs und ein Spread über diesem Index. Es gibt mehrere beliebte Indizes, die für verschiedene Arten von ARMs verwendet werden, wie zum Beispiel den Leitzins oder den Federal Funds Rate. Der Zinssatz eines ARM mit seinem Index ist ein Beispiel für a vollständig indexierter Zinssatz. Ein indexierter Zinssatz basiert auf dem niedrigsten Zinssatz, den Gläubiger zu bieten bereit sind. Der Spread oder die Margin basiert auf dem Kreditprofil eines Kreditnehmers und wird vom Underwriter festgelegt.
Der jährliche Zinssatz eines ARM-Darlehens mit einer jährlichen Obergrenze steigt nur so stark, wie es die Bedingungen in Prozentpunkten zulassen, unabhängig davon, um wie viel die Zinsen in der Anfangsphase tatsächlich steigen können. Zum Beispiel kann ein 5 % ARM, der für drei Jahre mit einer Obergrenze von 2 % festgeschrieben ist, im vierten Jahr nur auf 7 % angepasst werden, selbst wenn die Zinsen während der anfänglichen festen Laufzeit des Darlehens um 4 % steigen. Ein Darlehen mit einer Dollarobergrenze kann ebenfalls nur um einen bestimmten Betrag erhöht werden, obwohl diese Art der Obergrenze zu einem negative Amortisation in manchen Fällen.
Die Arme Zinscap-Struktur beschreibt die Regelungen für Zinserhöhungen über die Laufzeit des Darlehens.
Beispiel für einen begrenzten ARM
ARMs haben viele Variationen von Zinsobergrenzenstrukturen. Nehmen wir zum Beispiel an, ein Kreditnehmer erwägt einen 5/1 ARM, der einen festen Zinssatz für fünf Jahre erfordert, gefolgt von a variabler Zinssatz danach, die alle 12 Monate zurückgesetzt wird.
Bei diesem Hypothekarprodukt wird dem Kreditnehmer eine 2-2-5 Zinscap-Struktur angeboten. Die Zinscap-Struktur gliedert sich wie folgt:
- Die erste Zahl bezieht sich auf die anfängliche inkrementelle Erhöhungsobergrenze nach Ablauf der Festzinsperiode. Mit anderen Worten, 2% ist der Höchstbetrag, der nach Ablauf der Festzinsperiode in fünf Jahren erhöht werden kann. Wenn also der Festzins auf 3,5 % festgelegt würde, würde die Obergrenze des Zinssatzes nach Ablauf des Fünfjahreszeitraums 5,5 % betragen.
- Die zweite Zahl ist eine periodische 12-monatige inkrementelle Erhöhungsobergrenze, was bedeutet, dass der Zinssatz nach Ablauf des Fünfjahreszeitraums einmal jährlich an die aktuellen Marktsätze angepasst wird. In diesem Beispiel hätte der ARM eine Grenze von 2 % für diese Anpassung. Es ist durchaus üblich, dass die periodische Obergrenze mit der anfänglichen Obergrenze identisch ist.
- Die dritte Zahl ist die Lebensdauerobergrenze, die das Maximum festlegt Zinsobergrenze. In diesem Beispiel stellen die Fünf die maximalen Zinserhöhungen für die Hypothek dar.
Nehmen wir also an, der Festzins betrug 3,5 % und der Satz wurde während der anfänglichen schrittweisen Erhöhung um 2 % auf einen Satz von 5,5 % erhöht. Nach 12 Monaten stiegen die Hypothekenzinsen auf 8%; der Kreditsatz würde aufgrund der 2 %-Obergrenze für die jährliche Anpassung auf 7,5 % angepasst. Würden die Zinsen dann um weitere 2 % erhöht, würde das Darlehen nur um 1 % bis 8,5 % steigen, da die Laufzeitbegrenzung fünf Prozentpunkte über dem ursprünglichen Festzins liegt.
Die Höhen und Tiefen eines ARM
ARMs ermöglichen es Kreditnehmern häufig, sich für größere anfängliche Hypothekendarlehen zu qualifizieren, da sie für einen bestimmten Zeitraum eine niedrigere Zahlung festlegen. Benutzer eines ARM können von sinkenden Zinssätzen profitieren, wodurch der jährliche Zinssatz gesenkt wird. Gleichzeitig können die ARMs in einer Phase steigender Zinsen natürlich weit über das hinausgehen, was a Festhypothek wäre gewesen.
Wenn ein Käufer beispielsweise einen ARM zu 3,5 % mit einer Festschreibung von drei Jahren abschließt und die Zinssätze in diesem Zeitraum um 4 % steigen, ist diese anfängliche jährliche Zinserhöhung auf die jährliche Obergrenze beschränkt. In den Folgejahren kann der Zinssatz jedoch weiter steigen und schließlich mit den aktuellen Zinssätzen aufholen, die weiter steigen könnten.
Schließlich könnte ein 3,5% ARM, der anfangs mit einem Festzins von 4,25% konkurrenzfähig war, am Ende deutlich höher ausfallen. ARM-Kreditnehmer versuchen oft, zu einem festen Zinssatz zu wechseln, wenn die Zinsen steigen, zahlen aber möglicherweise immer noch mehr, wenn sie den ARM verwendet haben.