8 Must-Have-Zahlen für die Bewertung einer Immobilieninvestition

Talsohle Grundeigentum Die Preise können für einige unerfahrene Immobilieninvestoren verlockend sein in den Markt einbrechen. Bevor Sie sich jedoch den Reihen der Vermieter anschließen, stellen Sie sicher, dass Sie die Finanzinformationen kennen, die den Unterschied zwischen einem erfolgreichen Unterfangen oder einem Wiedereinstieg ausmachen können Konkursgericht.

Hier sind acht Immobilieninvestitionszahlen, die Sie bei der Bewertung einer potenziellen Anlageimmobilie berechnen und verwenden müssen.

1. Ihre Hypothekenzahlung

Für ein normales Eigenheim, Kreditgeber bevorzugen normalerweise eine Gesamtmenge Schulden-zu-Einkommen Quote von 36 %, einige werden jedoch bis zu 45 % erreichen, abhängig von anderen qualifizierenden Faktoren wie Ihrer Kreditwürdigkeit und Geldreserven. Dieses Verhältnis vergleicht Ihr monatliches Gesamtbruttoeinkommen mit Ihren monatlichen Schuldenzahlungsverpflichtungen. Für die Wohngeldzahlung bevorzugen Kreditgeber in Abhängigkeit von anderen Faktoren ein Bruttoeinkommen von 28% bis 33% des Gesamtwohngelds. Für ein als Finanzinvestition gehaltene Immobilie, Freddie Mac Leitlinien besagen, dass das maximale Verhältnis von Schulden zu Einkommen 45% beträgt. 

2. Anforderungen an die Anzahlung

Während Wohneigentum mit einer Hypothek finanziert werden kann und schon ab 3,5% weniger für einen FHA-Darlehen, Investorenhypotheken erfordern in der Regel eine Anzahlung von 20 bis 25 % oder manchmal sogar bis zu 40 %. Keine Anzahlung oder Abschlusskosten für eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie können aus Schenkungsfonds stammen. Die einzelnen Kreditgeber legen fest, wie viel Sie in Abhängigkeit von Ihrem Schulden-Einkommens-Verhältnis zurücklegen müssen, um sich für einen Kredit zu qualifizieren. Kreditwürdigkeit, den Immobilienpreis und die voraussichtliche Miete. 

3. Zu qualifizierende Mieteinnahmen

Obwohl Sie davon ausgehen können, dass die Mietzahlungen Ihres Mieters (hoffentlich) Ihre Hypothek decken, sollten Sie kein zusätzliches Einkommen benötigen, um sich für das Wohnungsdarlehen zu qualifizieren. Damit die Miete jedoch als Einkommen angesehen werden kann, müssen Sie eine zweijährige Geschichte der Verwaltung von Anlageimmobilien, des Kaufs von Mietverlusten haben Versicherungsschutz für mindestens sechs Monate Bruttomonatsmiete und negative Mieteinnahmen aus etwaigen Mietobjekten sind im Verhältnis Schulden zu Einkommen als Schulden zu berücksichtigen.

4. Preis-Einkommens-Verhältnis

Dieses Verhältnis vergleicht den Median des Haushaltspreises in einem Gebiet mit dem Median Haushaltseinkommen. 2011, nach der Immobilienblase, waren es 3,3, 1988 3,2 und im Oktober 2020 etwa 4,0. Bevor die Immobilienblase platzte, lag sie bei 4,66. 

5. Preis-Miet-Verhältnis

Das Preis-Miet-Verhältnis ist eine Berechnung, die durchschnittliche Eigenheimpreise und durchschnittliche Mieten in einem bestimmten Markt vergleicht. Teilen Sie einfach den mittleren Hauspreis durch die mittlere Jahresmiete, um ein Verhältnis zu erhalten. Als General Faustregel, sollten Verbraucher in Erwägung ziehen, zu kaufen, wenn das Verhältnis unter 15 liegt, und zu mieten, wenn es über 20 liegt. Märkte mit einem hohen Preis-Miet-Verhältnis bieten in der Regel keine so gute Anlagemöglichkeit. 

6. Bruttomietertrag

Die Bruttomietrendite für eine einzelne Immobilie lässt sich ermitteln, indem man die Jahresmiete durch die Gesamtkosten der Immobilie teilt und diese Zahl dann mit 100 multipliziert, um den Prozentsatz zu erhalten. Die Gesamtkosten der Immobilie beinhalten die Kaufpreis, alle Schließungskosten und Renovierungskosten.

7. Kapitalisierungsrate

Eine wertvollere Zahl als die Bruttomietrendite ist die Kapitalisierungszinssatz, auch bekannt als Cap-Rate oder Nettomietrendite, da diese Zahl einschließt Betriebsaufwand für die Immobilie. Dies kann berechnet werden, indem man mit der Jahresmiete beginnt und die jährlichen Ausgaben abzieht, dann Dividieren dieser Zahl durch die gesamten Immobilienkosten und Multiplizieren der resultierenden Zahl mit 100 für die Prozentsatz. Die Gesamtaufwendungen für Mietobjekte umfassen Reparaturkosten, Steuern, Vermieter Versicherungen, Leerstandskosten und Maklergebühren.

8. Cashflow

Wenn du abdecken kannst das Hypothekendarlehen, Zinsen, Steuern und Versicherungen mit der monatlichen Miete sind Sie als Vermieter gut aufgestellt. Stellen Sie einfach sicher, dass Sie über Barreserven verfügen, um diese Zahlung zu decken, falls Sie eine freie Stelle haben oder unerwartete Wartungskosten decken müssen. Negativ Cashflow, die am häufigsten auftritt, wenn ein Investor zu viel Geld aufgenommen hat, um die Immobilie zu kaufen, kann zu einem Ursprünglich des Darlehens, es sei denn, Sie können die Immobilie gewinnbringend verkaufen.

Die Quintessenz

Wenn Sie all diese Berechnungen durchgeführt haben, können Sie eine fundierte Entscheidung treffen, ob eine bestimmte Immobilie eine wertvolle Investition oder eine Zitrone ist.