Zinsen für Ihre zweite Hypothek abziehen

Die Bundesregierung versteht, dass Hypotheken für Eigenheime die größte finanzielle Belastung sind, die viele Amerikaner jemals in ihrem Leben tragen werden. Um eine Pause zu schaffen (und vermutlich die Menschen zu ermutigen, am Immobilienmarkt teilzunehmen), wird die Internal Revenue Service (IRS) ermöglicht es dem Steuerzahler, die Zinsen für seine Hypotheken abzuziehen.

Aber was ist, wenn Sie einen bekommen? zweite Hypothek zu Hause? Spielt es eine Rolle, wofür Sie es verwenden? Kann man Zinsen unbegrenzt abziehen?

Wir werfen einen detaillierten Blick auf die steuerlichen Auswirkungen der Aufnahme einer zweiten Hypothek und zeigen Ihnen, wie es geht Berechnen Sie Ihren Steuerabzug und heben Sie verschiedene Beschränkungen hervor und Tücken.

So ziehen Sie Zinsen für einen Zweitwohnsitz ab: Die Grundlagen

Zuerst müssen Sie verstehen, was ein "qualifiziertes Eigenheim" (dasjenige, für das ein Hypothekenzinsabzug gilt) ausmacht und wie der IRS "Hypothekenzinsen“ und „Hypothekenschulden“.

Für den Anfang bezieht sich ein "qualifizierter Wohnsitz" entweder auf Ihren Hauptwohnsitz, in dem Sie normalerweise leben, oder auf einen Zweitwohnsitz. Wohnmobile, Wohnwagen, Wohnungen und Boote sind alle qualifiziert, sofern sie über "Schlaf-, Koch- und Toiletteneinrichtungen" verfügen IRS-Publikation 936 stellt es.

Wenn Sie drei oder mehr Immobilien besitzen, können Sie nur zwei davon als Haupt- bzw. Zweitwohnsitz für ein bestimmtes Jahr beanspruchen. Wenn Sie im Laufe des Jahres eine der beanspruchten Wohnungen verkaufen, können Sie für den Rest des Jahres eine andere Immobilie als Haupt- oder Zweitwohnung betrachten.

Wenn Sie Abzüge für ein Haus geltend machen, das gleichzeitig als etwas anderes dient, z Im Büro kommen einige nuancierte Regeln und Berechnungen ins Spiel, die sich darauf beziehen, wie viel Zeit Sie in Anspruch nehmen Firmengelände. Sie können sich hier auf Einzelheiten beziehen, aber in der Regel müssen Sie, wenn Sie eine Zweitwohnung vermieten, dort mindestens 14 Tage oder mehr als 10 % wohnen. der Mietdauer über ein Jahr (je nachdem, welcher Zeitraum länger ist), um die Hypothekenzinsen abziehen zu können es. (Wer dort gar nicht wohnt, ist Vermieter, und da kommen ganz andere Regeln ins Spiel: siehe Steuerabzüge für Vermieter von Mietimmobilien).

Hypothekarzinsen gelten nur für Zinsen, die für Darlehen gezahlt werden, die Ihr Haus (e) als Sicherheit verwenden. Das beinhaltet:

• Erste Hypotheken und zweite Hypotheken
• Kreditlinien
• Eigenheimdarlehen

Der IRS umreißt drei Kategorien von Hypothekenschulden. Diese variieren je nachdem, wann Sie die Schuld aufgenommen haben und wofür der Erlös verwendet wurde:

• Großvaterschuld bezieht sich auf Hypotheken, die am oder vor dem 13. Oktober 1987 von Ihrem Eigenheim besichert wurden (nach denen die geltenden Steuervorschriften in Kraft traten).
• Heim Erwerbsschuldenbezieht sich auf Hypotheken, die nach dem 13. Oktober 1987 aufgenommen wurden und zum Kauf, Bau oder zur Verbesserung Ihres Hauses verwendet wurden (z. B. Renovierungen, Reparaturen usw.).
• Eigenheimschulden oder -darlehen bezieht sich auf Hypotheken, die nach dem 13. Oktober 1987 aufgenommen wurden und für andere, nicht aufenthaltsbezogene Zwecke verwendet wurden, z Studiengebühren, ein neues Auto, einen Urlaub oder so ziemlich alles andere finanzieren, das nicht mit dem Kaufen, Bauen oder Verbessern eines A zu tun hat Heimat.

Wie viel Hypothekenzinsen können Sie abziehen?

Das hängt davon ab, welche Schulden Sie bereits haben – und wie viel Sie noch übernehmen möchten. Wenn Sie verheiratet sind und gemeinsam einreichen, können Sie nur Zinsen für Eigenheimschulden im Wert von 1 Million oder weniger und für Eigenheimschulden im Gesamtwert von 100.000 USD oder weniger abziehen. Wenn Sie alleinstehend oder verheiratet sind und getrennt einreichen, beträgt Ihr Limit 500.000 USD für Eigenheimanleihen bzw. 50.000 USD Eigenheimschulden.

Mit anderen Worten, wenn Ihre Hypothek oder Hypotheken zum Kauf, Bau oder zur Verbesserung Ihres Haupt- und/oder Zweitwohnsitz (also Schulden für den Erwerb von Eigenheimen) und insgesamt 1 Million US-Dollar, können Sie alles abziehen, was Sie eingezahlt haben Interesse. Wenn Sie beispielsweise einen Zinssatz von 4 % für jede von zwei Hypotheken haben, die zusammen eine Million US-Dollar ergeben, können Sie alle Ihre jährlichen Zinszahlungen von 40.000 US-Dollar abziehen.

Wenn Ihre Schulden für den Erwerb von Eigenheimen jedoch beispielsweise 2 Millionen US-Dollar betragen, können Sie nur die Hälfte der Gesamtzinsen abziehen, die Sie in diesem Jahr für Hypotheken im Wert von 2 Millionen US-Dollar bezahlt haben. Wenn die gleichen Zinssätze von 4 % gelten, können Sie nur 40.000 US-Dollar abziehen statt der 80.000 US-Dollar, die Sie in diesem Jahr vermutlich an Zinsen gezahlt haben. (Dies ist etwas, das jeder in Betracht ziehen sollte, der versucht, eine siebenstellige Immobilie zu finanzieren. Sehen Jumbo vs. Konventionelle Hypotheken: Wie sie sich unterscheiden.)

Obwohl diese Grenze nicht für Bestandsschulden gilt, können Sie keine zusätzlichen Abzüge für neue Hypotheken vornehmen, wenn Ihre Bestandsschulden bereits 1 Million US-Dollar überschreiten. Was ist, wenn Sie nur 900.000 US-Dollar an Großvaterschulden haben? Dann könnten Sie nur die Zinsen für eine zusätzliche Schuld für den Erwerb von Eigenheimen im Wert von 100.000 US-Dollar abziehen.

Dies ist zumindest die allgemeine Regel. Der IRS bietet eine Arbeitsblatt um Ihre tatsächlichen abzugsfähigen Hypothekarzinsen zu ermitteln.

Steuerformulare für den zweiten Hypothekenzinsabzug

Solange Sie Hypothekenzinsen im Wert von mindestens 600 USD bezahlt haben, erhalten Sie eine Benachrichtigung von Ihrem Hypothekeninhaber oder Kreditgeber (normalerweise Formular 1098) einige Monate vor der Steuererklärung. Zusammen mit dem Dollarbetrag Ihrer jährlichen Zahlungen wird dieser Hypothekenzinsnachweis auch zeigen Sie Ihre gezahlten Hypothekenversicherungsprämien und gezahlten Abzugspunkte an (wenn Sie ein Haus gekauft haben, das Jahr). Sobald Sie dieses Dokument zur Hand haben, können Sie damit Ihre Steuererklärung ausfüllen Formular 1040, Anhang A (Einzelnachweise).

Wenn Sie Eigenheimanleihen und Eigenheimschulden kombinieren, können Sie technisch gesehen 1,1 Millionen US-Dollar für Ihr Eigenheim leihen. Wenn Sie jedoch zusätzliche Schulden haben, die diesen Schwellenwert überschreiten, können Sie die Zinsen möglicherweise abziehen wenn diese Erlöse für eine qualifizierte Ausgabe verwendet wurden, z. B. eine Investition (ebenfalls in Anhang A aufgeführt) oder a Geschäft (Fahrplan C oder C-EZ).

Refinanzierung, Punkte und Prämien

Wenn Sie eine Hypothek refinanzieren, auch Ihre zweite, können Sie das neue Darlehen bis zur Höhe des bisherigen Darlehens als Wohnungsbauschuld geltend machen. Alles darüber hinaus wird als Eigenheimanleihe behandelt.

Darüber hinaus können Sie, wenn Sie Punkte auf die neue Hypothek einzahlen, diese über die Laufzeit des Darlehens abziehen. Angenommen, Sie refinanzieren eine neue 30-jährige Hypothek, können Sie 1/30. abziehen^NS von dem, was Sie jedes Jahr in Punkten eingezahlt haben. Wenn Sie zum Zeitpunkt des Verkaufs oder der Refinanzierung des Hauses noch nicht alle Punkte abgezogen haben, können Sie alle verbleibenden Punkte in diesem Jahr auf einmal abziehen. Sie reichen den Abzug in Anhang A, Formular 1040, Zeile 12 ein.

Solange dein bereinigtes Bruttoeinkommen 109.000 USD (oder 54.500 USD, wenn Sie verheiratet sind und getrennt einreichen) nicht überschreitet, können Sie auch einen Teil oder alle Ihrer Hypothekenversicherungsprämien abziehen. Dies würde in Ihre Kategorie "Schulden für den Erwerb von Eigenheimen" fallen.

Die Quintessenz

Die Steuervorschriften sind kompliziert, das ist nicht zu leugnen, aber wenn Sie richtig vorgehen, können Sie mit den Bestimmungen Tausende von Dollar pro Jahr sparen. Konsultieren Sie unbedingt einen qualifizierten Steuerberater, bevor Sie sich für eine zweite Hypothek entscheiden.