So finden Sie die besten Hypothekenzinsen

Auf der Suche nach den besten Hypothekenzinsen? Ein großartiger Ausgangspunkt ist ein Hypothekenrechner, mit dem Sie Ihre monatliche Hauszahlung schätzen und ein besseres Gefühl dafür bekommen, wie viel Haus Sie sich leisten können. Mit diesem Wissen können Sie Ihre Wohnungssuche eingrenzen und die richtige Hypothek finden – und die besten Zinssätze.

Der Kauf eines Eigenheims kann die größte und wichtigste finanzielle Entscheidung Ihres Lebens sein, und Sie werden wahrscheinlich eine Hypothek benötigen, um den Kauf zu finanzieren.

Ein hilfreicher erster Schritt ist die Verwendung eines Hypothekenrechners, der Ihre monatliche Hauszahlung einschließlich Kapital, Zinsen, Steuern und Versicherungen schätzt – allgemein bekannt als "PITI." Mit der Schätzung können Sie verschiedene Szenarien ausprobieren, um eine realistische Preisspanne für Ihre Wohnungssuche zu ermitteln.

Verwenden Sie einen Hypothekenrechner, um die besten Zinsen zu erhalten

Um einen Hypothekenrechner zu verwenden, geben Sie einige Details zum Darlehen ein, darunter:

• Hauspreis. Der Kaufpreis des Hauses.
• Anzahlung. Das Bargeld, das Sie im Voraus bezahlen, um ein Haus zu kaufen.
• Kreditlaufzeit. Die Zeit, die Sie haben, um das Darlehen zurückzuzahlen.
• Kredit-APR (Zinssatz). Die Kosten, um das Geld zu leihen.
• Grundsteuern. Die jährliche Steuer, die Sie als Grundstückseigentümer zahlen, wird von Ihrer Stadt, Ihrem Landkreis oder Ihrer Gemeinde erhoben.
• Hauseigentümerversicherung. Ihre jährlichen Kosten für versichern Sie Ihr Zuhause und Ihre persönlichen Sachen gegen Diebstahl, Feuer, Naturkatastrophen, persönliche Haftpflichtansprüche und andere versicherte Gefahren.
• HOA-Gebühren: Der monatliche Betrag, den Sie Ihrem Hausbesitzer Verein zur Deckung der Kosten für den Erhalt und die Verbesserung der Liegenschaften im Verein.

Es ist einfach, eine oder mehrere Variablen zu ändern (und dies wird empfohlen), um zu sehen, wie sich dies auf Ihre monatliche Hypothekenzahlung, Hypothekenzinsen und die Gesamtkosten des Darlehens auswirkt.

Wenn Sie beispielsweise eine kürzere Kreditlaufzeit wählen, sind Ihre Zahlungen höher, aber Sie zahlen während der Laufzeit des Kredits weniger Zinsen. Und wenn Sie einen höheren Zinssatz haben, ist Ihre monatliche Zahlung natürlich höher – und damit auch der Gesamtzins.

Arten von Hypotheken

Abhängig von Faktoren wie Ihrer Kreditwürdigkeit, Ihrem beruflichen Werdegang und Schulden-Einkommens-Verhältnis, kann Ihr Kreditgeber eine Hypothek zum Prime Rate, eine Subprime-Hypothek oder etwas dazwischen anbieten, die als „Alt-A“-Hypothek bezeichnet wird. Hier ist ein genauerer Blick auf jeden:

Prime-Hypotheken

Prime-Kreditnehmer werden von Kreditgebern als weniger riskant eingestuft. Laut Experian haben diese Kreditnehmer in der Regel eine Kreditwürdigkeit von mindestens 670, aber der genaue Cut-off variiert je nach Kreditgeber.

Kandidaten für erstklassige Hypotheken müssen auch eine beträchtliche Anzahlung leisten – normalerweise 10 bis 20 %. Da Kreditnehmer mit besseren Kredit-Scores und Schulden-Einkommens-Verhältnissen tendenziell ein geringeres Risiko aufweisen, sind sie die niedrigsten Zinssätze angeboten, die während der gesamten Lebensdauer des Darlehen.

Prime-Hypotheken erfüllen die Qualitätsstandards von Fannie Mae (die Federal National Mortgage Association) und Freddie Mac (die Federal Home Loan Mortgage Corporation). Dies sind die beiden staatlich geförderten Unternehmen, die einen Sekundärmarkt für Hypothekendarlehen für Eigenheime bieten, indem sie Kredite von ursprünglichen Kreditgebern kaufen.

Subprime-Hypotheken

Subprime-Hypotheken werden Kreditnehmern mit niedrigeren Kreditratings und FICO-Kreditbewertungen angeboten, die in den Bereich von 580-669 fallen, obwohl der genaue Cutoff vom Kreditgeber abhängt.Aufgrund des erhöhten Risikos für Kreditgeber sind diese Kredite mit höheren Zinssätzen verbunden.

Es gibt verschiedene Arten von Subprime-Hypothekenstrukturen. Am gebräuchlichsten ist die variabel verzinsliche Hypothek (ARM), die zunächst einen festen „Teaser-Zinssatz“ berechnet und dann für den Rest des Darlehens auf einen variablen Zinssatz zuzüglich Marge umstellt.

Ein Beispiel für einen ARM ist ein 2/28-Darlehen, bei der es sich um eine 30-jährige Hypothek mit einem festen Zinssatz für die ersten zwei Jahre handelt, bevor sie angepasst wird. Während diese Kredite oft mit einem angemessenen Zinssatz beginnen, erhöhen sich die Hypothekenzahlungen erheblich, sobald sie auf den höheren variablen Zinssatz umgestellt werden.

Alt-A-Hypotheken

Alt-A-Hypotheken (auch bekannt als alternative A-Paper-Hypotheken) liegen irgendwo zwischen den Kategorien Prime und Subprime. Eines der bestimmenden Merkmale einer Alt-A-Hypothek ist, dass es sich in der Regel um ein Low-Doc- oder No-Doc-Darlehen handelt. Das bedeutet, dass der Kreditgeber nicht viele (wenn überhaupt) Unterlagen benötigt, um das Einkommen, die Vermögenswerte oder das Vermögen eines Kreditnehmers nachzuweisen Kosten.

Dies öffnet die Tür zu betrügerischen Hypothekenpraktiken, da sowohl Kreditgeber als auch Kreditnehmer die Zahlen übertreiben können um eine größere Hypothek zu sichern (was mehr Geld für den Kreditgeber und mehr Haus für die Kreditnehmer).

Tatsächlich, nach dem Subprime-Hypothekenkrise von 2007-08 wurden sie als „Lügenkredite“ bekannt, weil Kreditnehmer und Kreditgeber in der Lage waren, Einkommen und/oder Vermögenswerte zu übertreiben, um den Kreditnehmer für eine größere Hypothek zu qualifizieren.

Während Alt-A-Kreditnehmer in der Regel eine Kreditwürdigkeit von mindestens 700 haben – weit über dem Cutoff für Subprime-Kredite – erlauben diese Kredite in der Regel relativ niedrige Anzahlungen, höhere Belehnungsquotenund mehr Flexibilität bei der Schulden-Einkommens-Relation des Kreditnehmers.

Diese Zugeständnisse ermöglichen es bestimmten Kreditnehmern, mehr Haus zu kaufen, als sie sich vernünftigerweise leisten können, was die Wahrscheinlichkeit eines Zahlungsausfalls erhöht. Davon abgesehen können Low-Doc- und No-Doc-Darlehen hilfreich sein, wenn Sie zwar ein gutes Einkommen haben, es aber nicht belegen können, weil Sie es sporadisch verdienen (z.B. als Selbständiger).

Da Alt-As als etwas riskant angesehen werden (sie liegen irgendwo zwischen Prime und Subprime), Zinssätze sind tendenziell höher als bei Prime-Hypotheken, aber niedriger als bei Subprime.

Den bestmöglichen Hypothekenvertrag abschließen

Je höher der Zinssatz, desto mehr zahlen Sie natürlich jeden Monat und desto mehr zahlen Sie letztendlich für Ihr Eigenheim. Schauen wir uns zum Vergleich eine 30-jährige Festhypothek für 200.000 US-Dollar an.

Zum Basiszinssatz – sagen wir in diesem Beispiel 4,6% – würde Ihre monatliche Zahlung 1.025 US-Dollar betragen. Während der Laufzeit des Darlehens würden Sie 169.103 US-Dollar an Zinsen zahlen, sodass Sie tatsächlich insgesamt 369.103 US-Dollar zurückzahlen würden.

Nehmen wir nun an, Sie erhalten die gleiche 30-jährige Festhypothek für 200.000 US-Dollar, aber dieses Mal wird Ihnen ein Subprime-Zinssatz von 6% angeboten. Ihre monatliche Zahlung beträgt 1.199 USD und Sie zahlen insgesamt 231.676 USD an Zinsen, wodurch der Gesamtbetrag, den Sie zahlen, auf 431.676 USD zurückgeht. Diese scheinbar kleine Zinsänderung würde Sie 62.573 US-Dollar kosten.

Kreditgeber und Hypothekenmakler können wettbewerbsfähig sein, aber sie sind im Allgemeinen nicht verpflichtet, Ihnen das beste verfügbare Angebot anzubieten. Es lohnt sich, herumzustöbern. Wenn Sie sich die Zeit nehmen, einen besseren Zinssatz zu finden, können Sie im Laufe eines Kredits Zehntausende von Dollar sparen.

Tipps, um die besten Hypothekenzinsen zu finden

Dies ist nicht die Zeit, die Einkäufe von jemand anderem für Sie erledigen zu lassen. Wie wir gerade gesehen haben, können die Konditionen, die Sie erhalten, einen erheblichen Unterschied darin machen, was Sie zahlen, um den gleichen Geldbetrag zu leihen.

Wie vermeiden Sie es, mehr für Ihre Hypothek zu zahlen, als Sie brauchen? Vergleichen Sie auf jeden Fall die Angebote, die Sie erhalten, indem Sie sie durch Ihren Online-Hypothekenrechner laufen lassen, um zu sehen, wie hoch Ihre Zahlungen und Zinsen sein werden. Und während Sie dies tun – oder sogar bevor Sie es tun – befolgen Sie die folgenden Schritte.

1. Verbessern Sie Ihre Kreditwürdigkeit

Wenn Sie gerade auf der Suche nach einem Zuhause sind, kann es schwierig sein, Ihre Finanzen in Ordnung zu bringen. Versuchen Sie also, vorauszudenken; vielleicht verschieben Sie sogar die Wohnungssuche, bis Sie Ihr Finanzhaus reinigen können.

Im Allgemeinen gilt: Je besser Ihr Kredit ist, desto besser werden Ihnen die Zinskreditgeber angeboten. Also, tun Sie, was Sie können Verbessern Sie Ihre Kreditwürdigkeit indem Sie Kreditkartensalden und andere persönliche Schulden begleichen, soweit Sie können.

Selbst ein Unterschied von 20 Punkten in Ihrer Punktzahl könnte Ihre Quote um mehr als 0,25 % nach oben oder unten bewegen. Bei einem Eigenheim von 250.000 US-Dollar kann ein Viertelpunkt eine zusätzliche Zinszahlung von 12.000 US-Dollar oder mehr über die Laufzeit des Darlehens bedeuten – zusätzliche 33 US-Dollar pro Monat.

2. Sparen Sie für eine Anzahlung

Je mehr Sie anlegen können, desto geringer ist Ihre Hypothekenzahlung und desto weniger Zinsen werden Sie im Laufe der Zeit zahlen. Eine höhere Anzahlung könnte sogar einen niedrigeren Zinssatz bedeuten. Mit einer Anzahlung von 30% (vs. die herkömmlichen 20%) könnten Ihre Rate beispielsweise um mehr als 0,5% senken.

3. Sammeln Sie Informationen zu Ihrem Einkommen und Ihrer Beschäftigungsgeschichte

Kreditgeber möchten in der Regel zwei aufeinanderfolgende Jahre mit konstantem Einkommen und Beschäftigung, um sicherzustellen, dass Sie sich Ihre Hypothekenzahlungen leisten und das Darlehen langfristig zurückzahlen können. Wenn Sie ein Angestellter sind, verlangen Kreditgeber W2-Formulare und Bundessteuererklärungen für die letzten zwei Jahre, um Ihr Einkommen zu überprüfen. Kreditgeber erkundigen sich auch bei Ihrem Arbeitgeber, wie lange Sie dort gearbeitet haben. Wenn Ihr Einkommen in den letzten zwei Jahren gesunken ist oder Sie Beschäftigungslücken hatten, sind Kreditgeber Sie sind skeptisch, ob Sie sich eine Hypothek leisten können, und haben möglicherweise Probleme, eine Hypothek zu bekommen Vorabgenehmigung.

In ähnlicher Weise müssen selbstständige Kreditnehmer durch mehr Reifen springen, um eine Hypothek zu erhalten. Wenn Sie selbstständig sind, müssen Sie mit höheren Zinssätzen rechnen, als Sie online sehen. Diese Zinssätze gelten für Kreditnehmer, die aufgrund ihres stabilen, überprüfbaren Einkommens und ihrer hervorragenden Kreditwürdigkeit als kreditwürdiger gelten. Kreditgeber haben auch in der Regel strengere Regeln für die Überprüfung des Einkommens aus selbständiger Tätigkeit. Sie müssen nicht nur zwei Jahre lang eine Bundessteuererklärung abgeben, sondern auch eine unterschriebene Kontoauszug eines Buchhalters, eine Gewinn-/Verlustrechnung und andere Unterlagen zum Nachweis ausreichender Geschäfte Einkommen.

4. Kennen Sie Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis

Kreditgeber achten darauf, wie viel Schulden Sie im Verhältnis zu Ihrem monatlichen Bruttoeinkommen haben. Um Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis (DTI) zu berechnen, betrachten Kreditgeber Ihre Beschäftigungs- und Einkommenshistorie. Diese Berechnung spielt eine wichtige Rolle bei der Bestimmung Ihres Hypothekenzinses. Wenn Sie Ihr Einkommen für ein Volldokumentendarlehen nachweisen können, erhalten Sie wettbewerbsfähigere Preise und Bedingungen als andere Kreditarten für selbstständige Kreditnehmer, wie z Darlehen.

Um die DTI eines Kreditnehmers zu berechnen, bewerten Kreditgeber zwei Formeln: eine „Front-End-Ratio“ und die „Back-End-Ratio“. Das Front-End-Verhältnis (auch Wohnquote genannt) umfasst alle monatlichen Wohnkosten (Hypothekenzahlung, Wohngebäudeversicherung, Grundsteuern, HOA-Gebühren, etc.). Diese Summe wird dann durch Ihr monatliches Bruttoeinkommen geteilt. Die Back-End-Ratio (oder Gesamtverschuldung) kombiniert alle monatlichen Raten und revolvierenden Schulden (denken Sie an Kreditkarten, Auto Darlehen und Studiendarlehen) sowie die vorgeschlagene Hypothekenzahlung und dividiert die Summe durch Ihr monatliches Brutto Einkommen.

Bei der Bewertung dieser Verhältnisse gehen Kreditgeber davon aus, dass je höher Ihre DTI-Quote ist, desto wahrscheinlicher ist es, dass Sie mit Ihrem Kredit in Verzug geraten. Im Allgemeinen möchten Kreditgeber eine Front-End-Quote von nicht mehr als 28 % und eine maximale Back-End-Quote von 36 %. Einige Kreditprodukte ermöglichen Kreditnehmern eine höhere DTI-Quote. FHA-Darlehen ermöglichen beispielsweise eine Back-End-Quote von bis zu 43%.

5. Verwenden Sie einen Hypothekenrechner

Ein Hypothekenrechner schätzt, wie Ihre monatlichen Zahlungen aussehen könnten, basierend auf Ihren Eingaben. Probieren Sie verschiedene Szenarien aus, um Ihre optimale Hypothek zu finden, mit monatlichen Zahlungen, die Sie sich bequem leisten können – und Gesamtzinskosten, mit denen Sie leben können. Zum Beispiel könnten Sie feststellen, dass Sie bei einer 15-jährigen Hypothek höhere Zahlungen leisten können, wenn Sie eine größere Anzahlung leisten.

6. Berücksichtigen Sie Zinssätze und Abschlusskosten

Der Zinssatz ist wichtig, aber es gibt noch mehr zu vergleichen. Gibt es eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn Sie sich irgendwann für eine Refinanzierung entscheiden? Wie hoch ist die Summe? Abschlusskosten? Die Schließungskosten betragen in der Regel 2 bis 5 % des Eigenheimpreises. Wenn Ihr Haus 150.000 US-Dollar kostet, müssen Sie mit Kosten in Höhe von 3.000 bis 7.500 US-Dollar rechnen. Das ist eine große Bandbreite, daher sollten Sie sehen, was ein Kreditgeber normalerweise berechnet. Das Kreditschätzung Das Blatt, das Sie von Ihrem Kreditgeber erhalten, gibt Ihnen die echten Zahlen, die Sie überprüfen müssen, bevor Sie auf der gepunkteten Linie unterschreiben.

7. Ziehen Sie eine private Hypothekenversicherung in Betracht

Obwohl sie auf die Gesamtkosten Ihrer Hypothek angerechnet werden, sind die Abschlusskosten ein einmaliger Erfolg. Aber es gibt noch einen anderen Biss, der weiter beißt. Wenn Ihre Anzahlung weniger als 20 % beträgt, gelten Sie als ein höheres Risiko und müssen möglicherweise tragen private Hypothekenversicherung, oder PMI.

Dies macht Sie für den Kreditgeber sicherer. Das Problem ist, dass Sie selbst dafür bezahlen – in Höhe von 0,5% bis 1% des gesamten Kredits pro Jahr. Das kann Tausende von Dollar zu den Kosten hinzufügen, um das Darlehen zu tragen. Wenn Sie am Ende für den PMI bezahlen müssen, stellen Sie sicher, dass er aufhört, sobald Sie genug Eigenkapital in Ihrem Haus erworben haben, um berechtigt zu sein.

8. Triff eine Entscheidung

Nehmen wir an, Sie erhalten den erstaunlichsten Hypothekenvertrag. Herzlichen Glückwunsch, aber mach schnell. Der Zinssatz – und möglicherweise andere Bedingungen – sind für eine bestimmte Zeit gesperrt. Sie müssen innerhalb der schließen Sperrzeit oder riskieren, den Deal zu verlieren. Zögern Sie nicht.

Die Quintessenz

Der größte Teil der Arbeit in den niedrigsten Hypothekenzins bekommen geschieht, lange bevor Sie bereit sind, sich zu bewerben. Eine hervorragende Kreditwürdigkeit und eine beträchtliche Anzahlung sind die besten Möglichkeiten, um Ihre Rate zu senken.

Vertrauen Sie jedoch nicht blind Ihrer Bank, Ihrem Immobilienmakler oder Ihrem Hypothekenmakler, um die besten Konditionen zu erhalten. Sie können einen finanziellen Anreiz haben, Sie in eine bestimmte Richtung zu lenken. Machen Sie Ihre eigenen Einkäufe, Hypothekenberechnungen und Vergleiche. Denken Sie auch daran, dass es nichts gibt, was sagt, dass Sie sich so viel leihen müssen, nur weil Sie sich für den X-Hypothekenbetrag qualifizieren.