Ist der NAV der beste Weg, um den Wert eines REITs zu bewerten?
Das Nettoinventarwert (NAV) ist eine der besten Metriken zur Bewertung des Wertes von a Immobilien-Investment-Trust (REIT). Ein REIT ist ein Wertpapier, das wie normale Aktien gehandelt wird und ausschließlich in Immobilienbestände, Immobilien oder Hypotheken investiert. Die Hauptfunktion eines REITs besteht darin, Cluster von Immobilien zu verwalten, die Erträge erwirtschaften. Laut Gesetz wird der Großteil der Gewinne eines REITs ausgeschüttet als Dividenden. Der Internal Revenue Service (IRS) erkennt eine Immobiliengesellschaft als REIT an, solange sie 90% der steuerpflichtigen Gewinne als Dividenden ausschüttet. Die Einhaltung dieser Vorschrift ermöglicht es dem Unternehmen, jegliche Haftung für die Körperschaftsteuer.
Die zentralen Thesen
- Eine der besten Möglichkeiten, Real Estate Investment Trusts (REITs) zu analysieren, ist der Nettoinventarwert (NAV).
- Anstelle von Kurs-Buchwert-Verhältnissen und anderen Buchwertkennzahlen wird der NAV verwendet.
- Der NAV versucht, den tatsächlichen Wert der Bestände des REITs zu ermitteln, indem er den Marktwert nimmt und alle Schulden, wie z. B. Hypothekenverbindlichkeiten, abzieht.
Arten von REITs
Es gibt verschiedene Arten von REITs, aber die meisten sind Aktien-REITs, die sich auf harte Vermögenswerte konzentrieren. Diese REITs besitzen in der Regel bestimmte Gebäudetypen wie Bürogebäude, Wohnungen oder Einkaufszentren. Aktien-REITs können entweder öffentlich gehandelt werden, z.B. Handel an der New York Stock Exchange oder öffentlich, aber nicht gehandelt. Es gibt auch private REITs. Nicht zuletzt gibt es Hypotheken-REITs (mREITs), die.
Hypotheken-REITs (mREITS) finanzieren Renditeimmobilien durch den Kauf oder aus Hypotheken und hypothekenbesicherten Wertpapieren stammen und Erträge aus deren Zinsen erzielen Investitionen.
Vorteile von NAV
Der NAV ist eine wertvolle Kennzahl für die Bewertung von REITs. Buchwert und ähnliche Verhältnisse wie Preis-zu-Buchung haben sich bei REITs als sehr unzuverlässig erwiesen. Die Verwendung des NAV ist ein Versuch, Umgehung des Buchwerts zugunsten einer genaueren Schätzung des tatsächlichen Marktwerts für REIT Bestände.
Zur Berechnung des NAV erstellt ein Analyst eine subjektive Bewertung der Vermögenswerte des REITs. Eine Möglichkeit, dies zu tun, ist die Großschreibung des Betriebsergebnis, basierend auf Marktpreisen. EIN Cap-Rate für den gegenwärtigen Markt bestimmt und verwendet, um die Betriebserträge einer Immobilie zu teilen, wobei der resultierende Betrag der geschätzte Marktwert ist. Der Marktwert abzüglich allfälliger Hypothekenverbindlichkeiten ergibt den NAV. Der Gesamt-NIW kann durch die ausstehenden Aktien geteilt werden, um einen NAV pro Aktie zu erhalten.
Der Buchwert wird beispielsweise als Einkaufspreis abzüglich der Abschreibung berechnet. Wenn eine Immobilie für 100.000 US-Dollar gekauft wird und die Abschreibung 10.000 US-Dollar pro Jahr beträgt. Am Ende des fünften Jahres beträgt die kumulierte Abschreibung 50.000 USD. Aus Sicht des Buchwertes wird die Immobilie also mit 50.000 USD (100.000 - 50.000 USD) bewertet. Aber in Wirklichkeit ist das wahrscheinlich nicht der wahre Wert der Immobilie. Somit berücksichtigt der NAV den Marktwert und subtrahiert die Schulden.
Die Quintessenz
Während der NAV eine gute Kennzahl für die Analyse von REITs ist, ist er nur so gut wie der Analyst, der die Bewertung jeder einzelnen Beteiligung des REITs abschließt. Die Berechnung des Marktwert der Vermögenswerte müssen sorgfältig durchgeführt werden, um einen genauen NAV für den gesamten REIT zu erhalten.