Warum sollten Sie eine mutmaßliche Hypothek in Betracht ziehen?

Ein mutmaßliche Hypothek ermöglicht es dem Käufer einer Immobilie, die Hypothek vom Verkäufer der Immobilie zu übernehmen. Mit einer übernommenen Hypothek können sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer Vorteile verbunden sein. Alles hängt jedoch davon ab, dass der Käufer die Fähigkeit besitzt, den angenommenen Hypothekenzinssatz zu übernehmen, der oft niedriger ist als der herrschende Marktpreise. Darüber hinaus hilft eine mutmaßliche Hypothek dem Käufer, bestimmte Abwicklungskosten zu vermeiden. Im Allgemeinen sind Kredite, die während der letzten 20 Jahre einer Hypothek aufgenommen wurden, selten angenommen, mit Ausnahme von VA und FHA Kredite.

Der Käufer ist nicht die einzige Partei, die von einer mutmaßlichen Hypothek profitiert. Der Verkäufer beteiligt sich an der Arbitrage indem Sie entweder einen höheren Preis für die Immobilie verlangen und den Käufer auffordern, die Schließungskosten zu zahlen, die der Der Verkäufer kann die Hälfte der Ersparnisse des Käufers über einen vereinbarten Zeitraum in bar auszahlen oder verlangen.

Wenn beispielsweise der aktuelle Zinssatz 8 % beträgt, der anzunehmende Hypothekenzins 5 % beträgt und der Käufer plant, fünf Jahre lang im Eigenheim zu leben, könnte der Verkäufer die Hälfte der oft-nicht ermäßigt Erwartete Einsparungen für den Fünfjahreszeitraum. In einem solchen Fall kann die vermeintliche Hypothek dem Verkäufer sogar mehr als dem Käufer zugute kommen!

Hier sind einige der Vor- und Nachteile von übernommenen Hypotheken sowohl für Käufer als auch für Verkäufer.

Vorteile

• Liegt der anzunehmende Zinssatz unter den aktuellen Marktzinsen, spart der Käufer sofort Geld.
• Mit der Übernahme einer Hypothek fallen auch weniger Abschlusskosten an. Dies kann sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer Geld sparen. Wenn der Käufer einen niedrigeren Zinssatz erzielt, kann es für den Verkäufer einfacher sein, einen Preis auszuhandeln, der näher am marktgerechten Angebotspreis liegt.
• Der Verkäufer kann auch davon profitieren, die mutmaßliche Hypothek als Marketingstrategie zu verwenden, um Käufer zu gewinnen. Nicht alle Hypotheken sind vertretbar, und der Verkäufer könnte die Oberhand über die Marktkonkurrenz gewinnen.

Nachteile

• Ein Käufer, der eine Hypothek übernimmt, kann einen hohen Bargeldbetrag benötigen oder eine zweite Hypothek aufnehmen. Wenn das Haus zu einem höheren Preis bewertet wird als die Hypothek, die auf dem Haus verbleibt, muss der Käufer die Differenz ausgleichen. Ein Eigenheim könnte für 350.000 Dollar auf dem Markt sein, aber die zu übernehmende Hypothek beträgt nur 200.000 Dollar. Der Käufer muss 150.000 US-Dollar beisteuern.
• Eine zweite Hypothek ist problematisch, da zwei Hypothekengeber beteiligt sind und die Vertragsdetails im Falle eines Zahlungsausfalls des Käufers komplex sind. Darüber hinaus macht die Übernahme eines anderen Darlehens die Vorteile des anzunehmenden Darlehens zunichte.

Schließlich können VA- und FHA-Darlehen übernommen werden, sofern der Käufer eine Kreditzusage des Hypothekengebers erhält. Diese Kontingenz wird nicht dem Kreditgeber auferlegt, der der Kreditübernahme zustimmt, sondern dient dem Kreditgeber zur Feststellung der Kreditwürdigkeit des Käufers. In solchen Fällen erhält der Verkäufer keinen Arbitragegewinn, aber der Käufer muss zusätzliche Gebühren an die VA oder FHA zahlen.