2/28 Hypothek mit variablem Zinssatz (2/28 ARM) Definition

Was ist eine 2/28 variabel verzinsliche Hypothek (2/28 ARM)?

Eine 2/28 Hypothek mit variablem Zinssatz (2/28 ARM) ist eine Art von 30-jährigem Wohnungsbaudarlehen mit einer anfänglichen zweijährigen Zinsbindungsfrist. Nach diesem 2-Jahres-Zeitraum schwankt der Zinssatz basierend auf einem Indexkurs Plus ein Rand.

Die anfängliche Teaser-Rate liegt in der Regel unter dem durchschnittlichen Zinssatz herkömmlicher Hypotheken, aber der variable Zinssatz kann später deutlich ansteigen. Da Banken mit der anfänglichen Teaser-Rate nicht viel Geld verdienen, enthalten 2/28 ARMs kräftige Vorfälligkeitsentschädigungen während der ersten zwei Jahre.

2/28 Hypotheken mit variablen Zinsen verstehen

Die 2/28 ARMs wurden während des Immobilienbooms Anfang der 2000er Jahre populär, als die Preise stark anzogen konventionelle Hypothek Zahlungen für viele Käufer unerreichbar. Zum Beispiel würde eine konventionelle 30-jährige Hypothek von 300.000 US-Dollar monatliche Zahlungen von 1.610 US-Dollar beinhalten. Aber ein 2/28 ARM mit einer anfänglichen Teaser-Rate von 3% würde monatliche Zahlungen von nur $1.265 erfordern.

Andere ARM-Strukturen existieren, wie z 5/1, 5/5, und 5/6 ARM, die eine Einführungsphase von fünf Jahren aufweisen, gefolgt von einer Tarifanpassung alle fünf Jahre bzw. alle sechs Monate. Insbesondere 15/15 ARMs werden nach 15 Jahren einmal angepasst und bleiben dann für den Rest des Darlehens unverändert. Seltener sind die 2/28 und 3/27 Waffen. Bei ersterem gilt der feste Zinssatz nur für die ersten zwei Jahre, gefolgt von 28 Jahren variabler Zinssätze; bei letzterem beträgt der Festzinssatz drei Jahre, mit Anpassungen in jedem der folgenden 27 Jahre. In diesen Fällen werden die Preise halbjährlich angepasst.

Potenzielle Fallstricke von 2/28 ARMs

Der potenzielle Catch-22 einer 2/28-Hypothek mit variablem Zinssatz besteht darin, dass der Zinssatz nach zwei Jahren alle sechs Monate, in der Regel nach oben, um eine ARM-Marge über einem Indexzinssatz angepasst wird, wie z London Interbank Angebotspreis (LIBOR). 2/28 ARMs verfügen über einige integrierte Sicherheitsfunktionen, wie z Zinsobergrenze auf Lebenszeit und Begrenzungen, um wie viel die Rate mit jeder Periode steigen oder sinken kann. Aber selbst mit Obergrenzen können Hausbesitzer in volatilen Märkten mit atemberaubenden Zahlungsspitzen konfrontiert werden.

In dem oben angegebenen Beispiel für das 30-jährige ARM 2/28-Darlehen von 300.000 USD über 300.000 US-Dollar würden die Zinsen, wenn der LIBOR nach zwei Jahren 2,7 und die Marge 1,5 beträgt, um 4,2 Prozent auf insgesamt 7,2 Prozent steigen. Dieser Zinssatz von 7,2 % könnte deutlich über den aktuellen konventionellen Hypothekenzinsen liegen. Die monatliche Zahlung des Eigenheimbesitzers würde über Nacht um mehr als 60 % auf 2.036 US-Dollar steigen.

Viele Hausbesitzer haben während des Booms nicht verstanden, wie eine scheinbar geringe Zinserhöhung ihre monatliche Zahlung dramatisch erhöhen könnte. Und selbst diejenigen, die sich der Risiken bewusst waren, betrachteten 2/28 ARMs als kurzfristiges Finanzierungsinstrument. Die Idee war, den niedrigen Teaser-Tarif auszunutzen und sich nach zwei Jahren entweder auf eine konventionelle Hypothek oder, falls die Kreditwürdigkeit dafür nicht ausreicht, auf eine neue variabel einstellbare Hypothek zu refinanzieren. Und angesichts der steigenden Immobilienpreise sollten Sie die Schulden weiter nach unten treiben. Für viele machte dies einen gewissen Sinn, denn schließlich stieg das Eigenheimkapital des Kreditnehmers schnell an.

Probleme kamen mit dem Marktkollaps in 2008. Eigenheimwerte stürzten ab. Viele Besitzer von 2/28 ARMs waren nicht in der Lage, sich zu refinanzieren, ihre Zahlungen zu leisten oder ihre Häuser für den Wert des ausstehenden Darlehens zu verkaufen. Die Flut von Zwangsvollstreckungen führte zu strengeren Kreditstandards. Heutzutage bewerten Banken die Fähigkeit eines Kreditnehmers, Zahlungen mit variablen Zinssätzen zu leisten, sorgfältiger.