Was sind die Wohnsitzregeln für umgekehrte Hypotheken?
Umgekehrte Hypotheken können Senioren, deren Nettovermögen hauptsächlich an den Wert ihres Eigenheims gebunden ist, Bargeld verschaffen. EIN umgekehrte Hypothek ist ein Darlehen für Eigenheimbesitzer, die 62 Jahre oder älter sind und über beträchtliches Eigenheimvermögen verfügen. Es ermöglicht diesen Senioren, Geld gegen den Wert ihres Eigenheims zu leihen und Gelder als Pauschalbetrag, feste monatliche Zahlung oder Kreditlinie zu erhalten. Das ganze Darlehenssaldo wird fällig und zahlbar, wenn der Kreditnehmer stirbt, dauerhaft wegzieht oder das Haus verkauft.
Um sich für eine Umkehrhypothek zu qualifizieren, müssen Sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Eine davon ist, dass die Immobilie, für die Sie das Darlehen aufgenommen haben, Ihr „Hauptwohnsitz“ sein muss. Wenn Sie vorhaben, bis zu Ihrem Tod in Ihrem Haus zu leben, scheint dies keine schwierige Anforderung zu sein Treffen. Sie sollten sich jedoch bewusst sein, dass die Abwesenheit von Ihrem Eigentum, selbst für einen Krankenhausaufenthalt, Ihren Kreditgeber dazu veranlassen kann, Ihr Darlehen zu kündigen. In einigen Fällen kann dies dazu führen, dass Sie Ihr Zuhause verlieren.
Es ist daher wichtig, die Wohnsitzregeln zu verstehen, die für Umkehrhypotheken gelten, bevor Sie einer solchen zustimmen. In diesem Leitfaden führen wir Sie durch diese Regeln.
Die zentralen Thesen
- Um eine umgekehrte Hypothek auf eine Immobilie zu haben, muss es sich um Ihren „Hauptwohnsitz“ handeln, was bedeutet, dass Sie dort die meiste Zeit des Jahres leben.
- Ihre umgekehrte Hypothek wird fällig, wenn Sie aus nichtmedizinischen Gründen länger als sechs Monate von der Immobilie entfernt sind oder sich mehr als 12 aufeinanderfolgende Monate in einer medizinischen Einrichtung aufgehalten haben.
- Ein Verstoß gegen das Wohnsitzerfordernis kann dazu führen, dass der Kreditnehmer den Restbetrag des Darlehens zurückzahlen muss.
- Befindet sich ein Ehepartner in der Umkehrhypothek als Mitkreditnehmer oder berechtigter Nichtkreditnehmer, kann er nicht gezwungen werden, die Wohnung zu verlassen, wenn die Belegungsanforderungen verletzt werden.
Es gibt drei Arten von Umkehrhypotheken. Am gebräuchlichsten ist die Home-Equity-Conversion-Hypothek (HECM). Der Hypothekenbetrag basiert auf dem geringeren Wert von 1) dem Schätzwert, 2) dem HECM FHA-Hypothekenlimit von 970.800 $ und 3) dem Verkaufspreis (gilt nur für HECM zum Kauf). Wenn Sie mehr Kredite benötigen, können Sie sich eine Jumbo-Umkehrhypothek ansehen, die auch als proprietäre Umkehrhypothek bezeichnet wird.
Die Residenzregeln für Umkehrhypotheken
Die Regeln für umgekehrte Hypotheken besagen, dass die Immobilie, auf der Sie die umgekehrte Hypothek haben, Ihr „Hauptwohnsitz“ sein muss, was bedeutet, dass Sie dort den größten Teil des Jahres verbringen müssen. Sie können jeweils nur einen Hauptwohnsitz haben.
Zusätzlich zu dieser allgemeinen Regel gibt es andere Regeln, die bestimmen, wie lange Sie von Ihrem Zuhause weg sein und trotzdem eine umgekehrte Hypothek darauf unterhalten können. Hier ist eine Zusammenfassung dieser Regeln:
- Wenn Sie weg sind mehr als zwei Monate, aber weniger als sechs Monate, sollten Sie Ihren Kreditgeber benachrichtigen, damit dieser weiß, dass Sie weiterhin an Ihrem Hauptwohnsitz wohnen. Auf diese Weise können Sie Probleme mit den Wohnsitzregeln für umgekehrte Hypotheken vermeiden.
- Wenn Sie von einer Immobilie entfernt sind, z mehr als sechs Monateaus nichtmedizinischen Gründen, können Sie diesen nicht als Ihren Hauptwohnsitz geltend machen. Dies löst die Fälligkeit der Umkehrhypothek aus, was bedeuten kann, dass das Darlehen zurückgezahlt oder durch den Verkauf der Immobilie oder die Urkunde anstelle der Zwangsvollstreckung befriedigt werden muss. Wer in der Wohnung lebt, muss ausziehen, wenn er den Kredit nicht zurückzahlen kann.
- Wenn Sie weg sind mehr als 12 aufeinanderfolgende Monate in einer Gesundheitseinrichtung B. Krankenhaus, Rehabilitationszentrum, Pflegeheim oder Einrichtung für betreutes Wohnen, und es gibt keinen Mitdarlehensnehmer, der in Ihrer Wohnung lebt, wird auch davon ausgegangen, dass Sie Ihren Hauptwohnsitz verlassen haben. Infolgedessen wäre das Reverse-Hypothekendarlehen fällig, was bedeutet, dass es durch den Verkauf der Immobilie oder die Urkunde anstelle der Zwangsvollstreckung zurückgezahlt oder befriedigt werden muss. Jeder, der dort lebt, muss ausziehen, es sei denn, er kann das Darlehen zurückzahlen oder sich als berechtigter nicht kreditgebender Ehepartner qualifizieren.
Die Regeln sind etwas anders, wenn ein Mitdarlehensnehmer in der Wohnung lebt. Viele Paare fügen den Umkehrhypothekendokumenten beide Ehepartner als Mitkreditnehmer hinzu, und dies kann Ihnen helfen, Probleme zu vermeiden. Solange ein Mitdarlehensnehmer weiterhin in Ihrem Hauptwohnsitz wohnt, kann er dies weiterhin tun (und Darlehenszahlungen erhalten), auch wenn Sie die Immobilie dauerhaft verlassen.
Wenn Sie mit Ihrem Ehepartner (oder anderen Familienmitgliedern im Alter von über 62 Jahren) zusammenleben, fügen Sie diese als Mitkreditnehmer zu der hinzu Umkehrhypothek kann einen Zwangsverkauf verhindern, wenn einer von Ihnen für mehr als 12 Jahre in eine Gesundheitseinrichtung ziehen muss Monate.
Probleme mit den Wohnsitzregeln für umgekehrte Hypotheken
Die oben beschriebenen Wohnsitzregeln für umgekehrte Hypotheken können zu einigen Schwierigkeiten und Problemen führen.
Zum Beispiel, wenn ein Paar zusammen in einem Haus lebt, aber nur eine Person auf der Umkehrhypothek aufgeführt ist Dokumente, und diese Person muss dann für mehr als 12 Monate ins Krankenhaus (oder Pflegeheim) gehen, wird das Darlehen ausbezahlt fällig werden. Das kann bedeuten, dass der Ehepartner das Haus verlassen und verkaufen muss, um die ausstehenden Schulden zu begleichen. Wenn Ihr Ehepartner beim Abschluss in die Umkehrhypothek aufgenommen wurde, kann dies verhindern, dass der Ehepartner aus der Hypothek ausgeschieden wird. Die Steuern und Versicherungen müssen jedoch auch während der Abwesenheit des Kreditnehmers bezahlt und die Wohnung unterhalten werden.
Ein weiteres häufiges Problem ergibt sich aus der Anforderung, nachzuweisen, dass Sie die meiste Zeit des Jahres an Ihrem Hauptwohnsitz leben. Die meisten Kreditgeber verlangen von Ihnen, dass Sie jedes Jahr bestätigen, dass Ihr Zuhause Ihr Hauptwohnsitz ist. Normalerweise erfolgt dies durch eine Postkarte oder eine andere Mitteilung, die jedes Jahr zur gleichen Zeit per Post verschickt wird. Wenn Ihr Ehepartner in den Darlehensdokumenten als „berechtigter nicht kreditnehmender Ehepartner“ bezeichnet ist, werden Sie dies auch tun müssen bescheinigen, dass Sie noch verheiratet sind und dass Ihr Ehepartner als Hauptverwalter in der Wohnung lebt Residenz.
Es ist wichtig, dass Sie Ihre jährliche Belegungsbescheinigung sofort unterschreiben und zurücksenden. Wenn Sie dies nicht tun, könnte Ihr Kreditgeber denken, dass Sie weggezogen sind, und möglicherweise sogar ein Zwangsvollstreckungsverfahren für Ihr Haus einleiten.
Muss eine umgekehrte Hypothek auf einem Hauptwohnsitz sein?
Ja. HECM-Darlehen können nur für Hauptwohnsitze gewährt werden. Umgekehrte Hypotheken verlangen, dass der Kreditnehmer die Immobilie während der gesamten Laufzeit des Darlehens als Hauptwohnsitz nutzt.
Wie lange kann ich mit einer Umkehrhypothek von zu Hause weg sein?
Die Regeln besagen, dass Sie den größten Teil des Jahres in einer Immobilie wohnen müssen, damit diese als Hauptwohnsitz gelten kann. Das bedeutet, dass Sie aus nichtmedizinischen Gründen nicht länger als sechs Monate am Stück abwesend sein dürfen.
Kann ich mit einer umgekehrten Hypothek umziehen?
Wenn Sie umziehen, wird Ihre Umkehrhypothek fällig. Das bedeutet, dass Sie den Restbetrag Ihres Darlehens zurückzahlen müssen, entweder durch den Verkauf Ihres Hauses oder durch die Beschaffung von Geldern auf andere Weise.
Das Endergebnis
Umgekehrte Hypotheken sind mit Wohnsitzregeln verbunden. Um eine umgekehrte Hypothek auf eine Immobilie zu haben, muss es sich um Ihren „Hauptwohnsitz“ handeln, was bedeutet, dass Sie den größten Teil des Jahres dort leben.
Wenn Sie aus nichtmedizinischen Gründen länger als sechs Monate von Ihrem Eigentum entfernt sind oder mehr als 12 aufeinanderfolgende Monate in einer medizinischen Einrichtung waren, wird Ihre Umkehrhypothek fällig. Infolgedessen muss der verbleibende Teil des Darlehens zurückgezahlt werden. Wenn Ihr Ehepartner der Umkehrhypothek hinzugefügt wird, entweder als Mitkreditnehmer oder als berechtigter Nichtkreditnehmer Ehepartner, können sie möglicherweise in der Wohnung bleiben, wenn der Hauptkreditnehmer gegen die Aufenthaltserlaubnis verstoßen hat Bedarf. Es ist jedoch wichtig, sich an einen HECM-Berater zu wenden, um Ihre finanzielle Situation zu überprüfen und festzustellen, ob eine umgekehrte Hypothek für Sie geeignet ist.