Kann eine umgekehrte Hypothek eine Zwangsvollstreckung stoppen?

Mit der Zwangsvollstreckung Ihrer Hypothek konfrontiert zu werden und möglicherweise aus Ihrem Haus vertrieben zu werden, ist unter allen Umständen entmutigend. Für Kreditnehmer ab 62 Jahren kann es hoffnungslos erscheinen, insbesondere wenn Sie von einem festen Einkommen leben und keine günstigere Wohnung finden können.

Für einige bekommen eine umgekehrte Hypothek könnte die Lösung bieten, die Kreditnehmer benötigen, um in ihrem Haus zu bleiben und ihre bestehende Hypothek abzuzahlen. Aber ist es die richtige Wahl? Es gibt viele Faktoren zu berücksichtigen, um festzustellen, ob eine Umkehrhypothek zur Beendigung einer Zwangsvollstreckung für Ihre Situation geeignet ist. In vielen Fällen ist dies nicht die beste Option.

Die zentralen Thesen

Sie müssen genügend Eigenkapital in Ihrem Haus haben, um Ihre bestehende Hypothek zu tilgen.
Sie müssen rechtzeitig Steuern, Versicherungen und Gebühren für den Hausbesitzerverband zahlen, um die Zwangsvollstreckung einer Umkehrhypothek zu vermeiden.

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Sie verlieren einen Teil oder den größten Teil Ihres Eigenheimkapitals, wenn Sie eine Umkehrhypothek erhalten.

Traditionell vs. Umgekehrte Hypotheken

Es ist wichtig zu wissen, wie eine umgekehrte Hypothek funktioniert, bevor Sie eine beantragen. Mit einem traditionellen "vorwärts" Hypothek, Sie leihen sich Geld, um Ihr Haus zu kaufen. Dieses Geld zahlen Sie dann über die Laufzeit des Darlehens – in der Regel 15 bis 30 Jahre – in monatlichen Raten zurück. Wenn Sie Ihre monatlichen Zahlungen leisten, zahlen Sie den Kreditsaldo zurück und erhöhen den Eigenkapitalbetrag, den Sie im Haus besitzen.

Mit einer Umkehrhypothek leihen Sie sich Geld gegen Ihr Haus, was bedeutet, dass Ihr Haus das Darlehen garantiert. Wenn Sie den Kredit nicht zurückzahlen, verfällt Ihr Haus. Mit dem Erlös aus der Umkehrhypothek können Sie Ihre bestehende Hypothek amortisieren. Alle verbleibenden Erlöse können Sie nach Bedarf verwenden. Im Laufe der Zeit steigt der Kreditsaldo der Umkehrhypothek und die Höhe Ihres Eigenkapitals nimmt ab. Eine Umkehrhypothek wird zu dem Zeitpunkt zurückgezahlt, zu dem Sie das Haus nicht mehr bewohnen – durch Verkauf des Hauses, Auszug oder Tod.

Verwenden einer umgekehrten Hypothek, um die Zwangsvollstreckung zu stoppen

Die Mehrheit der Umkehrhypotheken werden aufgerufen Eigenheimumwandlungshypotheken (HECM). HECMs werden unterstützt durch die Federal Housing Administration (FHA) und von einem von der FHA zugelassenen Kreditgeber ausgestellt. Um sich zu qualifizieren, müssen Sie mindestens 62 Jahre alt sein und über genügend Eigenkapital im Haus verfügen, um Ihr bestehendes Hypothekendarlehen zurückzuzahlen.

Wenn Sie sich für eine umgekehrte Hypothek qualifizieren und in der Lage sind, Ihre bestehende Hypothek abzuzahlen, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden, löst das das unmittelbare Problem. Dies führt jedoch zu potenziellen Problemen für die Zukunft. Erstens verlieren Sie einen Teil oder den größten Teil des Eigenkapitals, das Sie in Ihrem Haus haben, sodass Sie es nicht für zukünftige Ausgaben wie Arztrechnungen verwenden können.

Wenn Sie die folgenden HECM-Anforderungen nicht erfüllen, könnte Ihr Hypothekengeber Ihre Umkehrhypothek zwangsvollstrecken:

Sie müssen Ihre Grundsteuern, Hausratversicherung und Gebühren der Wohnungseigentümergemeinschaft (HOA). pünktlich.
Sie müssen Ihr Haus gut instand halten und bei Bedarf Reparaturen durchführen.
Sie müssen in Ihrer Wohnung bleiben für den Großteil des Jahres.

Darüber hinaus wird das umgekehrte Hypothekendarlehen sofort fällig, wenn Sie sterben, dauerhaft aus dem Haus ausziehen (z. B. in eine Einrichtung für betreutes Wohnen) oder die Immobilie verkaufen.

Wenn Sie nicht über die Mittel verfügen, um Ihre Steuern und Versicherungen zu bezahlen oder Ihr Haus ordnungsgemäß instand zu halten, könnte Ihnen eine Zwangsvollstreckung mit einer Umkehrhypothek drohen.

Eine weitere Überlegung: Während der Erhalt von Zahlungen aus einer Umkehrhypothek keine Auswirkungen auf die Sozialversicherung hat Leistungen oder Medicare-Berechtigung, die Erlöse aus dieser Art von Darlehen können sich darauf auswirken, wie viel Sie erhalten Medicid und Zusätzliches Sicherheitseinkommen (SSI).

Die Medicaid- und SSI-Unterstützung basiert auf dem aktuellen finanziellen Vermögen und dem monatlichen Einkommen einer Person. und Reverse-Hypotheken-Erlöse könnten diese Programmgrenzen überschreiten, was bedeutet, dass Sie sich für keines von beiden qualifizieren ein.

Andere Optionen zur Vermeidung der Zwangsvollstreckung

Während eine umgekehrte Hypothek wie die perfekte Lösung für eine traditionelle Zwangsvollstreckung klingen mag, ist es wichtig, alle Ihre Optionen zu berücksichtigen, bevor Sie diesen Schritt unternehmen. Hier sind andere Möglichkeiten:

Refinanzieren Sie Ihre Hypothek– Sprechen Sie mit Ihrem Hypothekengeber, um zu sehen, ob Sie können refinanzieren Ihre bestehende Hypothek mit tieferem Zinssatz und/oder längerer Laufzeit. Diese Optionen könnten Ihre monatliche Zahlung reduzieren, sodass es erschwinglicher wird.

Darlehensänderung– Sprechen Sie mit Ihrem Hypothekengeber, um zu sehen, ob Sie die Bedingungen Ihrer bestehenden Hypothek ändern können, damit Sie sich die monatlichen Zahlungen leisten können. Dies kann eine Reduzierung Ihres Zinssatzes, eine Verlängerung der Kreditlaufzeit oder eine Reduzierung Ihres Hauptdarlehenssaldos umfassen.

Verkaufen Sie Ihr Haus—Wenn Sie Ihre bestehende Hypothek nicht refinanzieren oder eine Darlehensänderung erhalten können, müssen Sie möglicherweise Ihr Haus verkaufen und in eine günstigere Wohnung ziehen.

Reduzieren Sie Ihre Ausgaben– Möglicherweise können Sie Unterstützung von staatlichen und lokalen Programmen erhalten, um Ihre Nebenkosten und Kraftstoffkosten zu bezahlen. Erkundigen Sie sich auch bei Ihrem Finanzamt auf Kreis- oder Stadtebene, ob es Möglichkeiten gibt, die von Ihnen gezahlten Grundsteuern zu senken. Diese Einsparungen könnten das zusätzliche Geld liefern, das Sie benötigen, um Ihre Hypothek zu bezahlen.

Konsultieren Sie Fachleute, bevor Sie eine Entscheidung treffen

Der Abschluss einer Umkehrhypothek sollte keine Impulsentscheidung sein. Stattdessen ist es wichtig, mit Fachleuten zu sprechen, die weitere Informationen liefern können, um Ihnen zu helfen, die beste Entscheidung für Ihre finanzielle Zukunft zu treffen.

Um sich für ein HECM zu qualifizieren, müssen Sie zuerst mit einem HUD-zugelassenen Berater sprechen. Aber hören Sie hier nicht auf. Wenn Sie einen Finanzplaner oder einen Anwalt für Nachlassplanung haben, sprechen Sie auch mit ihnen, um zu sehen, wie eine Umkehrung funktioniert Hypothek wirkt sich nicht nur auf Ihre aktuellen Finanzen aus, sondern auch auf alle finanziellen Vermögenswerte, die Sie verlassen möchten Erben. Es ist auch eine gute Idee, mit einem Anwalt für Verbraucherschutz zu sprechen, um sicherzustellen, dass Sie die Vor- und Nachteile der Verwendung einer umgekehrten Hypothek kennen, um eine Zwangsvollstreckung zu verhindern.

Sind HECMs die einzigen verfügbaren Umkehrhypotheken?

Home Equity Conversion Mortgagers oder HECMs sind die häufigsten umgekehrten Hypotheken, aber es gibt auch Eigene Umkehrhypotheken und Einzweck-Umkehrhypotheken. Ersteres ermöglicht es einem Hausbesitzer, ein größeres Darlehen als ein HECM aufzunehmen. Proprietärer umgekehrter Hypothekenbereich für Häuser, deren Wert über der FHA-Grenze von 970.800 $ liegt; Die Grenze für eigene Umkehrhypotheken beträgt 4 Millionen US-Dollar. Im Gegensatz zu HECMs sind proprietäre oder "Jumbo"-Umkehrhypotheken nicht von der Bundesregierung versichert und unterliegen nur wenigen Vorschriften. Einzweck-Umkehrhypotheken werden in der Regel von staatlichen und lokalen Regierungen oder gemeinnützigen Organisationen ausgegeben, nicht von privaten Kreditgebern. Anstatt für die täglichen Lebenshaltungskosten zu bezahlen, sind umgekehrte Hypotheken mit einem Zweck in der Regel so konzipiert, dass sie etwas Bestimmtes wie Hausreparaturen oder Grundsteuern finanzieren. Die Gebühren für umgekehrte Hypotheken mit einem Zweck können niedriger sein als für andere umgekehrte Hypotheken.

Abgesehen davon, eine umgekehrte Hypothek zu erhalten, wie kann ich sonst eine Zwangsvollstreckung vermeiden?

Sprechen Sie mit Ihrem Hypothekengeber. Möglicherweise können Sie Ihre Hypothek refinanzieren oder eine Darlehensänderung erhalten, um einen niedrigeren Zinssatz oder eine längere Laufzeit für die Rückzahlung Ihres Darlehens zu erhalten. Oder Sie müssen Ihr Haus verkaufen und eine günstigere Wohnung finden.

Wirkt sich der Erhalt einer Umkehrhypothek auf meine Sozialversicherungszahlungen aus?

Nein. Sozialversicherungszahlungen werden durch eine Umkehrhypothek nicht beeinträchtigt. Und die Darlehenszahlungen, die Sie erhalten, werden vom IRS nicht als steuerpflichtiges Einkommen betrachtet. Eine Umkehrhypothek kann sich jedoch auf etwaige zusätzliche Sicherheitserträge auswirken, die Sie möglicherweise erhalten. Die SSI-Unterstützung basiert auf Ihrem aktuellen finanziellen Vermögen und Ihrem monatlichen Einkommen, und es ist möglich, dass die Erlöse aus einer Umkehrhypothek die SSI-Grenzen überschreiten.

Das Endergebnis

Wenn Sie mit einer Zwangsvollstreckung konfrontiert sind, kann eine umgekehrte Hypothek wie die perfekte Lösung klingen. Schließlich wird Ihre bestehende Hypothek abbezahlt und Sie müssen keine monatlichen Raten mehr leisten. Aber die Auswirkungen einer umgekehrten Hypothek können viel komplizierter sein, daher ist es wichtig, genau zu wissen, was auf Sie zukommt, bevor Sie diesen Kreditantrag unterschreiben. Möglicherweise gibt es bessere Möglichkeiten, eine Zwangsvollstreckung zu verhindern und Ihre finanziellen Vermögenswerte zu schützen.