Kann ein Home-Equity-Darlehen in die Zwangsvollstreckung eintreten?
Wenn Sie Geld brauchen und einen ordentlichen Teil Ihrer Hypothek abbezahlt haben, a Eigenheimdarlehen kann eine verlockende Option sein. Diese Darlehen haben im Allgemeinen niedrigere Zinssätze als andere Verbraucherdarlehen, weil sie es sind gesichert durch Immobilien.
Verwenden Sie Ihr Zuhause als Sicherheit ist kein Thema wenn die Kreditkonditionen angemessen und Ihre Finanzen in Ordnung sind. Trotzdem kann es unter den falschen Umständen schnell zum Albtraum werden. nicht mit Rückzahlungen Schritt halten, und Sie riskieren, Ihr Eigentum zu verlieren und vielleicht sogar verklagt.
Die zentralen Thesen
- Wenn Sie ein Home-Equity-Darlehen nicht zurückzahlen können, wird der Kreditgeber die Immobilie, die Sie als Sicherheit verwendet haben, im Allgemeinen nur dann zwangsvollstrecken, wenn ein Verkauf genug einbringt, um die geschuldeten Schulden zurückzuerhalten.
- Der Home-Equity-Darlehensgeber kann erst dann aus einer Zwangsvollstreckung kassieren, wenn die erste Hypothek abbezahlt ist.
- Mit anderen Worten, das Haus muss mehr wert sein als die erste Hypothek, damit sich die Zwangsvollstreckung für den zweiten Hypothekeninhaber lohnt.
- Wenn die Zwangsvollstreckung keine praktikable Option ist oder die Schulden nicht ausreichend zurückzahlt, wird der Kreditgeber wahrscheinlich versuchen, zu klagen.
- Uneinbringliche Schulden werden vom Internal Revenue Service (IRS) als gewöhnliches Einkommen behandelt.
Was sind Eigenheimkredite?
Ein Home-Equity-Darlehen ermöglicht es Ihnen im Grunde, Ihre zu verwenden Eigenkapital als Sicherheit, um eine Summe Bargeld zu leihen. Wenn Ihr Eigentum beispielsweise einen Wert von 500.000 USD hat und Sie 200.000 USD für Ihre erste Hypothek schulden, verfügen Sie über 300.000 USD Eigenkapital, das als Garantie für ein zweites Darlehen verwendet werden kann.
Kreditgeber werden wettbewerbsfähigere Kreditzinsen anbieten, wenn Sie Ihr Haus als Sicherheit verwenden, weil es ihnen gegeben ist etwas Wertvolles, das Sie beschlagnahmen und verkaufen können, um einige oder alle Verluste auszugleichen, wenn Sie nicht in der Lage sind, mitzuhalten Zahlungen. Das bedeutet günstigere Kredite, aber auch das Risiko, dass Sie Ihr Haus verlieren Ursprünglich.
Was passiert, wenn ich meine zweite Hypothek nicht bezahle?
Wenn Sie aus irgendeinem Grund ein Eigenheimdarlehen nicht zurückzahlen können, kann der Kreditgeber dies tun ausschließen auf das Haus, das Sie als Sicherheit verwendet haben. Das Gläubiger Aktionen hängen normalerweise vom Wert Ihres Hauses ab, ob es andere gibt Pfandrechte dagegen und wie viel Geld Sie noch schulden.
Wenn ein Kreditnehmer mit seiner Zahlung in Verzug gerät erste Hypothek, das Darlehen, das zum Kauf des Eigenheims verwendet wurde, ist es sehr wahrscheinlich, dass die Kreditgeber ein Zwangsvollstreckungsverfahren einleiten, um ihr Geld zurückzubekommen. Ob dieser gleiche Ansatz auf a zweite Hypothek hängt vom Wert der Immobilie ab und davon, wie viel Eigenkapital der Kreditnehmer hat.
Dies liegt daran, dass das erste Grundpfandrecht aufgrund der früheren Eintragung in die Grundbücher des Landkreises eine höhere Priorität erhält. Wenn Sie also Ihr Eigenheimdarlehen nicht zurückzahlen und das besicherte Haus verkauft wird, um die Schulden zu begleichen, wird der Erlös zuerst verwendet, um den Restbetrag der anfänglichen Hypothek zu tilgen. Der zweite Hypothekengeber kann erst dann mit der Einziehung seiner Schulden beginnen, wenn das vorrangigere Pfandrecht erfüllt und abbezahlt ist.
Je mehr Eigenheimkapital Sie haben, desto wahrscheinlicher wird sich Ihr Kreditgeber für eine Zwangsvollstreckung entscheiden.
Häuser mit höheren Werten
Wenn Ihr Haus derzeit mehr wert ist als das, was Sie für Ihre erste Hypothek schulden, sollte der Verkauf es ermöglichen der Home-Equity-Darlehensanbieter das Geld zurückerhalten, das er Ihnen geliehen hat, oder zumindest einen angemessenen Teil davon es. In diesem Fall wird der Kreditgeber wahrscheinlich eine Zwangsvollstreckung einleiten.
Stellen Sie sich das so vor: Je mehr Geld der zweite Hypothekennehmer potenziell aus einer Zwangsversteigerung herausholen kann, desto wahrscheinlicher wird er diesen Weg einschlagen.
Die meisten Home-Equity-Darlehen sind Rückgriffsdarlehen, was bedeutet, dass der Gläubiger im Falle eines Ausfalls die volle Autonomie hat, den Kreditnehmer für die geschuldete Gesamtschuld zu verfolgen, sogar über die Verwertung der Sicherheit hinaus.
Unterwasser sein
Wenn du bist unter Wasser, was bedeutet, dass Ihr Haus weniger wert ist als der Betrag, den Sie für Ihre erste Hypothek schulden, ist Ihre zweite Hypothek effektiv ungesichert. In diesem Szenario würde der zweite Hypothekeninhaber wahrscheinlich keinen Cent davon sehen, einen Verkauf durchzusetzen, was die Zwangsvollstreckung zu einer Verschwendung von Zeit und Ressourcen macht. Andere Methoden, falls durchsetzbar, wären notwendig, um die geschuldeten Forderungen einzutreiben.
Sollte sich der Darlehensgeber für Eigenheimkredite in dieser Situation befinden, kann er Sie – sofern das Landesrecht dies zulässt und es sich lohnt – gerichtlich auf Eintreibung der Schulden verklagen. Mit einer Mangelurteil, kann der Kreditgeber Bankkonten pfänden, Garnierung Löhne und Pfandrechte auf andere Immobilien, um den ausstehenden Restbetrag zurückzuerhalten – was Ihr Leben zu einem Elend macht und Ihr zerstört Kreditbeurteilung dabei.
Und das Jagen hört hier nicht auf. Wenn der Kreditgeber nach Ausschöpfung aller Inkassomethoden immer noch überfordert ist, kann er die als uneinbringlich geltende Forderung an die melden Steuerbehörde (IRS). Der IRS behandelt erloschene Schulden als gewöhnliches Einkommen. Wenn Sie also 5.000 US-Dollar an erlassenen Schulden haben und zu den 22 % gehören, Steuerklasse, werden Sie mit 1.100 $ besteuert.
Wenn Ihre Steuerschulden unerschwinglich sind, ist es möglich, einen Zahlungsplan einzurichten. Das IRS wird Ihnen dieses Privileg jedoch in Rechnung stellen.
Besondere Überlegungen
Wenn Sie Schwierigkeiten haben, Rückzahlungen zu leisten, können Hypothekenbanken wie der Feind erscheinen und am besten um jeden Preis vermieden werden. Tappen Sie nicht in diese Falle. Offene Kommunikation von Anfang an kann verhindern, dass aus einem kleinen Durcheinander ein finanzielles Desaster wird.
Nicht den Kopf in den Sand stecken und sich verstecken. Es liegt im besten Interesse des Kreditgebers, das Geld so mühelos und billig wie möglich zurückzuerhalten, und Zwangsvollstreckungen und Klagen sind in der Regel aufwändig und teuer. Ihr Kreditgeber ist möglicherweise offen für eine alternative Lösung und gibt Ihnen mehr Zeit, wenn Sie sich als kommunikativ und vertrauenswürdig erweisen.
Was passiert, wenn ein Kreditgeber Ihnen mehr Kredit gibt, als Sie zurückzahlen können?
So weit sollte es nie kommen. Erstens sollten Kreditnehmer alle Unterlagen vor der Unterzeichnung lesen und niemals etwas zustimmen, das sie nicht verstehen oder sich nicht leisten können. Zweitens sind Kreditgeber stark reguliert und dürfen theoretisch keine Kredite vergeben, die ihre Kunden nicht zurückzahlen können. Wenn Ihre Schulden Ihre Möglichkeiten übersteigen, können Sie eine Beschwerde wegen unverantwortlicher Kreditvergabe einreichen.
Können Sie ein Eigenheimdarlehen vorzeitig abbezahlen?
Absolut. Bevor Sie fortfahren, sollten Sie jedoch feststellen, ob das Darlehen gültig ist Vorfälligkeitsentschädigungen und wenn ja, ob sie die vorzeitige Rückzahlung der Schulden klug machen.
Beeinflusst ein Eigenheimkredit Ihre Kreditwürdigkeit?
Laut einer Studie von LendingTree sehen die meisten Kreditnehmer zunächst einen Rückgang ihrer Kreditwürdigkeit Kreditwürdigkeit nach Aufnahme eines Eigenheimdarlehens. Dieser Rückgang ist jedoch gering und erholt sich in der Regel innerhalb eines Jahres – vorausgesetzt natürlich, dass der Kreditnehmer mit den Kreditzahlungen Schritt hält.
Das Endergebnis
Die Nichterfüllung eines Home-Equity-Darlehens kann zu einer Zwangsvollstreckung führen, wenn dies für den Kreditgeber finanziell sinnvoll ist. Je mehr Eigenheimkapital Sie haben, desto wahrscheinlicher wird der Gläubiger diese Vorgehensweise verfolgen.
Es hört hier jedoch nicht auf. Kreditgeber von Regressdarlehen können jeden verfügbaren Weg ausprobieren, um ihre Schulden zurückzufordern. Wenn die Zwangsvollstreckung nicht ausreicht, könnten Ihre Löhne, Ersparnisse und andere Vermögenswerte gezielt abgezogen und abgezogen werden.
Dies sollte als Erinnerung daran dienen, wie gefährlich Eigenheimkredite sein können. Melden Sie sich nicht an, es sei denn, Sie verstehen die Bedingungen vollständig und sind sicher, dass Sie mit den Rückzahlungen Schritt halten können.