Kauf eines Zweitwohnsitzes zur Miete: Dos and Don'ts

Die Investition in Mietimmobilien bietet zwar finanzielle Vorteile, aber auch Risiken – Mieter, die ihre Miete nicht zahlen, und die Kopfschmerzen, ein Vermieter zu sein. Sie müssen Steuern, Immobilienaufwertung, Hypotheken- und Instandhaltungskosten und Ihren Wunsch, Vermieter zu sein, abwägen, wenn Sie entscheiden, ob der Besitz einer Mietwohnung ein kluger finanzieller Schritt ist.

Denken Sie an die Steuervorteile

Sie können Zinsen, Steuern, Versicherungen und andere Ausgaben von den Einkünften der Immobilie abziehen und Verluste in der Regel von Ihren sonstigen Einkünften abziehen. Sie können die Abschreibungen auch von Ihren Steuern abziehen.

Der Abzug ist grundsätzlich eine Abnutzungszulage über 27,5 Jahre ab März 2020.Sie können ein Mietobjekt verkaufen und den Erlös in ein anderes Mietobjekt fließen lassen, ohne zu zahlen Kapitalertragsteuern.

Vergessen Sie nicht, dass Sie ein Vermieter werden

Ihr Mietobjekt ist ein Geschäft, das braucht Zeit und Energie. Sie müssen sich über das Mietrecht auf dem Laufenden halten und sind gesetzlich verpflichtet, für Ihre Mieter eine sichere und bewohnbare Immobilie zu unterhalten.

Denken Sie daran, dass ein Mieter, der Top-Dollar zahlt, ein Recht darauf hat, eine nahezu sofortige Reaktion auf jedes Problem, ob groß oder klein, zu erwarten. Mieter, die wissen, dass sie ein wenig unter dem Marktpreis zahlen, neigen dazu, etwas weniger anspruchsvoll zu sein. Es hilft, wenn Sie kleinere Reparaturen selbst durchführen können. Sie müssen auch Mieten eintreiben und sich mit säumigen Mietern auseinandersetzen.

Wenn die Aussicht auf Verwaltung Ihrer eigenen Vermietungen abschreckend ist, bitten Sie Ihren Immobilienmakler um eine Empfehlung an a Hausverwaltung oder Hausmeister oder führen Sie eine Online-Suche durch. Beachten Sie jedoch, dass die Einstellung eines Immobilienverwalters Ihre Rendite beeinträchtigt.

Machen Sie Ihre Immobilien-Hausaufgaben

Verbringen Sie so viel, wenn nicht mehr, Zeit Suche nach Mietobjekten wie Sie eine Wohnung kaufen würden. Sie müssen die Marktspezifika, Zonengesetze und Trends sowohl für Vermietungen als auch für Hausverkäufe an dem Standort kennen, den Sie in Betracht ziehen. Schauen Sie sich Schulen, Verkehrsmittel, Freizeiteinrichtungen, Einkaufsmöglichkeiten an und was Mieter in der Umgebung von einer Vermietung erwarten.

Der Kauf einer Zwangsvollstreckung kann eine Option sein, da die Zwangsvollstreckungsbank in der Regel den Hypothekensaldo eintreiben möchte und die Immobilie unter dem Marktwert verkauft.

Sie möchten, dass Ihre Immobilie für Mieter attraktiv ist. Suchen Sie nach einer Immobilie am Wasser oder in der Nähe eines College-Campus oder einer örtlichen Schulzone. Auch ein älteres Haus in einer stabilen Gemeinde oder eines in einer revitalisierten Nachbarschaft kann eine gute Option sein.

Wenn Sie eine Anlage zur Miete auf einem neuen Golfplatz kaufen, achten Sie auf das „Golfplatzsyndrom“. Natürlich wird das Gehäuse in der gleichen allgemeinen Gegend gebaut, Ihre Immobilie könnte in ein paar Jahren veraltet erscheinen, was die Preis.

Versäumen Sie nicht, die Zahlen auszuführen

Smartphone-Apps verwenden oder Online-Hypothekenrechner um Ihre monatlichen Wohnkosten zu analysieren. Ein Taschenrechner sollte es Ihnen ermöglichen, den Kaufpreis einzugeben, Anzahlung, Steuern, Versicherungen und Hypothekendarlehenszinsen. Die Hypothekenzinsen für Mietobjekte sind in der Regel höher als die Zinssätze für ein Hauptwohnsitz. Berücksichtigen Sie auch Wartung und Reparaturen. Eine gute Faustregel ist etwa 1% des Kaufpreises pro Jahr.

Die Instandhaltung einer Immobilie im Wert von 300.000 US-Dollar würde also etwa 3.000 US-Dollar pro Jahr kosten. Sie können den Prozentsatz jedoch auf 1,5% oder 2% erhöhen, wenn die Immobilie älter ist. Eine andere Möglichkeit, Reparaturen und Wartung zu berechnen, besteht darin, sich an die sogenannte "Quadratfuß-Regel" zu halten, die vorschlägt, dass Hausbesitzer 1 US-Dollar pro Quadratfuß pro Jahr einplanen. Wenn Ihr Miethaus beispielsweise 1.800 Quadratmeter groß ist, müssen Sie mit 1.800 USD pro Jahr an Reparatur- und Wartungskosten rechnen.

Beispiel aus der realen Welt

Hier ist ein Beispiel für das voraussichtliche Einkommen: Angenommen, Sie mieten ein Haus im Wert von 300.000 USD für 2.000 USD pro Monat. Die Anzahlung von 20 % beträgt 60.000 US-Dollar und die 30-jährige fester Zinssatz auf dem Guthaben von 240.000 USD beträgt 4%. Steuern, Versicherungen und ein Wartungsbudget bringen die monatlichen Kosten auf 1.764 US-Dollar, was einen nominalen Gewinn von 2.838 US-Dollar pro Jahr oder 4,73% der Anzahlung pro Jahr ergibt. Nicht schlecht.

Das ist viel besser als ein Sparkonto und besser als die meisten Blue-Chip-Aktien Dividenden zahlen, wenn auch vielleicht nicht so viel, wie man in einem guten Jahr an der Börse verdienen könnte. Wenn Sie jedoch die typische Abschreibung von 3,64% berechnen, wird der nominale Gewinn von 2.838 USD zu einem Verlust von 6.252 USD, den Sie mit anderen Einkünften verrechnen können.Abhängig von Ihrer Steuerklasse kann dies jedoch mehrere hundert Dollar an Steuerersparnissen bedeuten Cashflow plus die Möglichkeit, dass das Haus an Wert gewinnt.

Die Quintessenz

In Immobilien zu investieren, um Einkommen zu erzielen, ist nicht jedermanns Sache, aber wenn Sie Ihre Investition als Geschäft behandeln, haben Sie eine Toleranz für die inhärente Risiken, und sind handlich mit einem Hammer, können die finanziellen Vorteile erheblich sein.