Ein Leitfaden zur privaten Hypothekenversicherung (PMI)

Es ist ein Mythos, dass Sie 20 % des Kaufpreises eines Eigenheims zahlen müssen, um eine Hypothek aufzunehmen. Kreditgeber bieten zahlreiche Kreditprogramme mit geringeren Anzahlungsanforderungen an, um einer Vielzahl von Budgets und Käuferbedürfnissen gerecht zu werden. Wenn Sie diesen Weg gehen, müssen Sie jedoch damit rechnen, für die private Hypothekenversicherung (PMI) zu zahlen. Diese zusätzlichen Kosten können die Kosten Ihrer monatlichen Hypothekenzahlungen in die Höhe treiben und Ihr Darlehen insgesamt verteuern. Es ist jedoch fast unvermeidlich, wenn Sie nicht eine Anzahlung von 20 % oder mehr angespart haben.

Was ist PMI?

PMI ist eine Art Hypothekenversicherung, die Käufer normalerweise für ein konventionelles Darlehen bezahlen müssen, wenn sie eine Anzahlung leisten, die weniger als 20% des Kaufpreises des Hauses beträgt. Viele Kreditgeber bieten niedrige Anzahlungsprogramme an, die es Ihnen ermöglichen, nur 3% einzuzahlen. Die Kosten für diese Flexibilität sind der PMI, der die Investition des Kreditgebers schützt, falls Sie Ihre Hypothek nicht zurückzahlen, was als Ausfall bezeichnet wird. Mit anderen Worten, PMI versichert den Kreditgeber, nicht Sie.

PMI hilft Kreditgebern, bei einem Zahlungsausfall mehr von ihrem Geld zurückzubekommen. Der Grund, warum Kreditgeber die Deckung für Anzahlungen unter 20% des Kaufpreises verlangen, liegt darin, dass Sie einen geringeren Anteil an Ihrem Haus besitzen. Hypothekenbanken leihen Ihnen im Voraus mehr Geld und können daher mehr verlieren, wenn Sie in den ersten Jahren des Besitzes ausfallen. Von der Federal Housing Administration versicherte Kredite oder FHA-Darlehen erfordern ebenfalls eine Hypothekenversicherung, aber die Richtlinien unterscheiden sich von denen für konventionelle Kredite (wir werden später darauf eingehen).

Die Kosten von PMI

Im Allgemeinen zahlen Sie zwischen 40 und 80 US-Dollar pro Monat für jede 100.000 US-Dollar, die Sie geliehen haben, laut Freddie Mac, ein von der Regierung gefördertes Unternehmen, das Hypotheken auf der sekundären Hypothek kauft und verkauft Markt. Denken Sie daran, dass dieser Betrag je nach Ihrer Kreditwürdigkeit und Ihrem Beleihungswert variieren kann – dem Betrag, den Sie für Ihre Hypothek aufgenommen haben, im Vergleich zum Wert des Eigenheims.

In den vergangenen Jahren durften Sie die Kosten des PMI von Ihren Bundessteuern abziehen. Für 2017 und die Zukunft hat der Kongress beschlossen, diese Bestimmung nicht zu erneuern, sodass Sie keine PMI-Zahlungen mehr von Ihren jährlichen Steuern abziehen können. (Eigentlich haben sie den Abzug später nur für 2017 wiederhergestellt. Aufgrund der COVID-19-Pandemie wurde sie dann für 2020 verlängert und rückwirkend für die Steuerjahre 2018 bis 2019 eingeführt.)

Bezahlen für PMI

Sie haben zwei Möglichkeiten, PMI zu bezahlen: eine einmalige Vorausprämie, die zum Abschluss gezahlt wird, oder eine monatliche Prämie. In vielen Fällen rechnen Kreditgeber PMI als monatliche Prämie in Ihre monatliche Hypothekenzahlung ein. Wenn Sie Ihren Kreditvoranschlag und Ihre Abschlussdokumente erhalten, wird Ihr PMI-Betrag im Abschnitt Voraussichtliche Zahlungen auf der ersten Seite jedes Dokuments aufgeführt.

Eine andere Möglichkeit besteht darin, PMI als eines von Ihnen zu bezahlen Abschlusskosten. Auf den Formularen zur Kreditschätzung und zum Abschluss der Offenlegung finden Sie diese Prämie auf Seite 2, Abschnitt B. Der Nachteil dieser Option ist jedoch, dass Ihnen dieser Betrag wahrscheinlich nicht zurückerstattet wird, wenn Sie umziehen oder Ihre Hypothek refinanzieren. In einigen Fällen können Sie sowohl eine Vorauszahlung als auch eine monatliche Prämie zahlen.

PMI-Abdeckung kündigen

Die gute Nachricht ist, dass Sie PMI nicht für die gesamte Laufzeit eines herkömmlichen Kredits zahlen.

Das Bundesgesetz zum Schutz von Eigenheimbesitzern beseitigt PMI auf eine von drei Arten:

• Kreditnehmer-initiierte PMI-Stornierung
• automatische PMI-Beendigung
• endgültige PMI-Beendigung

Sie können die PMI-Kündigung beantragen, sobald Ihr Beleihungswert – der Betrag Ihres Darlehenssaldos dividiert durch das Eigenheim Marktwert – fällt unter 80 % des ursprünglichen Schätzwerts des Hauses (oder früher, wenn der Wert Ihres Hauses zuvor steigt) dann). Kreditgeber führen dieses geplante Datum auf dem PMI-Offenlegungsformular auf, das Sie wahrscheinlich als Teil Ihrer Abschlussdokumente erhalten haben.

Um PMI abzubrechen, müssen Sie:

• Stellen Sie Ihre Anfrage schriftlich.
• Bleiben Sie bei Ihren monatlichen Hypothekenzahlungen auf dem Laufenden.
• Eine positive Zahlungshistorie haben (nicht mehr als eine Zahlung mit 30 Tagen Verspätung in einem 12-Monats-Zeitraum oder nein mehr als eine Zahlung mit 60 Tagen Verspätung in einem Zeitraum von 24 Monaten, so Fannie Mae und Freddie Mac).
• Stellen Sie sicher, dass Sie keine nachrangigen Grundpfandrechte haben (z. B. eine zweite Hypothek).

Automatische PMI-Beendigung

Eine andere Möglichkeit, den PMI zu beenden, ist als automatische PMI-Beendigung bekannt, die zu dem erwarteten Datum eintritt, an dem Ihr verbleibender Hypothekensaldo 78% LTV erreicht. Laut Gesetz sind Kreditgeber verpflichtet, PMI bis zu diesem Datum automatisch zu kündigen. Auch hier gelten die gleichen Bedingungen für die vom Kreditnehmer initiierte PMI-Kündigung (pünktlicher Zahlungsverlauf und kein Pfandrecht). Wenn Sie verspätete Zahlungen hatten, wird Ihr Kreditgeber PMI nicht stornieren, bis Ihre Zahlungen aktuell sind.

Endgültige PMI-Beendigung

Schließlich gibt es noch etwas, das als endgültige PMI-Beendigung bezeichnet wird. Dies ist der Fall, wenn ein Kreditgeber den PMI in dem Monat, nachdem Ihre Kreditlaufzeit den Mittelpunkt eines Rückzahlungsplans erreicht hat, automatisch beenden muss – selbst wenn Sie den LTV von 78 % noch nicht erreicht haben.

Wenn Sie beispielsweise ein 30-jähriges Festdarlehen haben, liegt der Mittelpunkt nach der 15-Jahres-Marke. Auch hier müssen Sie über Ihre Zahlungen informiert sein, um sich zu qualifizieren. Diese Art der PMI-Kündigung gilt in der Regel für Kredite mit besonderen Merkmalen, wie z.

Eigenheimwert und PMI

Ihre Berechtigung, PMI zu stornieren, wird auch davon beeinflusst, ob der Wert Ihres Hauses im Laufe der Zeit zu- oder abgenommen hat. Wenn sie ansteigt, können Sie PMI früher als erwartet stornieren; Wenn sie abnimmt, werden Sie länger als erwartet warten, um PMI abzubrechen.

Vor der Stornierung des PMI wird ein Kreditgeber den aktuellen Marktwert Ihres Hauses durch eine Maklerpreisgutachten (durchgeführt von einem Immobilienmakler, der bewertet Ihr Haus anhand des Wertes vergleichbarer Häuser in Ihrer Nachbarschaft), eine Wertbescheinigung oder eine andere Art der Immobilienbewertung.

Wenn der Wert Ihres Hauses aufgrund eines Marktrückgangs gefallen ist, wird Ihr Kreditgeber Ihre PMI-Stornierungsanfrage wahrscheinlich ablehnen, es sei denn, Der Wert Ihres Eigenheims basiert auf einem neuen Gutachten und Sie zahlen den Restkreditbetrag auf den Beleihungswert von 80 % des neuen Gutachtens zurück Wert.

Auf der anderen Seite könnte der Wert Ihres Eigenheims schneller als erwartet steigen, entweder aufgrund der Marktbedingungen oder weil Sie es umgebaut haben, was bedeutet, dass Sie möglicherweise vorzeitig die 80 % LTV-Schwelle erreichen. In diesem Fall können Sie die PMI-Stornierung im Voraus beantragen, und Ihr Kreditgeber wird eine Schätzung anordnen, um den aktuellen Wert des Hauses zu bestätigen. (Hinweis: Sie sind für die Kosten der Immobilienbewertung verantwortlich, die zwischen 300 und 400 US-Dollar kosten kann. Dieser Betrag kann je nach Größe und Lage des Hauses variieren.)

Konventionelle Kredite ohne PMI

Einige Kreditgeber bieten ihre eigenen konventionellen Kreditprodukte ohne erforderlichen PMI an; Sie berechnen jedoch tendenziell höhere Zinssätze, um sich zu schützen, wenn Sie mit Ihrem Kredit in Verzug geraten. Auf lange Sicht kann das mehr oder weniger teuer sein als die Zahlung von PMI, je nachdem, wie lange Sie in Ihrem Haus bleiben oder wie lange Sie dieselbe Hypothek behalten.

Hier kann der Vergleichskauf für eine Hypothek helfen. Sehen Sie sich die Zinssätze an, die für Kredite ohne PMI im Vergleich zu Krediten mit PMI angeboten werden. Berechnen Sie die Differenz zwischen den beiden, um zu sehen, wie viel mehr Sie für ein Darlehen ohne PMI zahlen. Ist dieser Betrag geringer als die PMI-Zahlungen, die Sie leisten, bis Sie die LTV-Quote von 80% für die Stornierung erreicht haben? Denken Sie daran, dass die Immobilienwerte steigen oder fallen können, was sich auf die Dauer der Zahlung des PMI auswirkt.

Anforderungen an die Anzahlung

Wenn Sie 20 % des Kaufpreises eines Hauses senken, entfällt der PMI, was der ideale Weg ist, wenn Sie es sich leisten können. Erwägen Sie nicht nur, regelmäßig für eine Anzahlung zu sparen, sondern auch ein günstigeres Haus zu kaufen.

Ein konservativeres Budget für die Wohnungssuche wird den Betrag senken, der für eine Anzahlung von 20 % erforderlich ist.

Huckepack-Hypotheken und PMI

Einige Kreditgeber empfehlen Verwendung einer zweiten „Huckepack“-Hypothek zur Vermeidung von PMI. Dies kann dazu beitragen, die anfänglichen Hypothekenkosten zu senken, anstatt für PMI zu zahlen. Das funktioniert so: Sie nehmen eine erste Hypothek für den größten Teil des Kaufpreises des Hauses (abzüglich Ihrer Anzahlung) auf. Dann nehmen Sie eine zweite, viel kleinere Hypothek für den Rest des Kaufpreises des Hauses ab, abzüglich der ersten Hypothek und der Anzahlungsbeträge. Als Ergebnis haben Sie vermeiden PMI und haben zusammen Zahlungen unter den Kosten der ersten Hypothek mit PMI.

Allerdings ist eine zweite Hypothek in der Regel höher verzinst als eine erste Hypothek. Die einzige Möglichkeit, eine zweite Hypothek loszuwerden, besteht darin, den Kredit vollständig abzubezahlen oder zu refinanzieren (zusammen mit mit der ersten Hypothek) in eine neue eigenständige Hypothek, vermutlich wenn der LTV 80% erreicht (um zu vermeiden PMI). Diese Darlehen können jedoch kostspielig sein, insbesondere wenn die Zinsen ab dem Zeitpunkt der Aufnahme des ersten Darlehens steigen und Sie beide Darlehen in eine Hypothek refinanzieren. Vergessen Sie nicht, dass Sie erneut Abschlusskosten zahlen müssen, um beide Kredite zu einem Kredit zu refinanzieren.

FHA Hypothekenversicherungsprämie

Wenn Sie sich nicht für ein herkömmliches Kreditprodukt qualifizieren können, sollten Sie ein FHA-Darlehen in Betracht ziehen. Wie einige konventionelle Kreditprodukte haben FHA-Darlehen eine Option mit geringer Anzahlung – nur 3,5% weniger – und entspanntere Kreditanforderungen.

Kreditgeber benötigen eine Hypothekenversicherung für alle FHA-Darlehen, die in zwei Teilen gezahlt werden: eine Vorauszahlung für die Hypothekenversicherungsprämie oder UFMIP und eine jährliche Hypothekenversicherungsprämie oder jährliche MIP. Beide Kosten werden auf der ersten Seite Ihres Kreditvoranschlags und Ihrer Abschlusserklärung aufgeführt.

Die Vorausversicherungsprämie

Die Hypothekenversicherungsprämie (UFMIP) beträgt 1,75% des Darlehensbetrags. Sie können es bei Abschluss im Voraus bezahlen oder es kann in Ihre Hypothek aufgenommen werden. Wenn Sie sich dafür entscheiden, UFMIP in Ihre Hypothek aufzunehmen, werden Ihre monatlichen Zahlungen höher und Ihre Gesamtkreditkosten steigen.

Die Jahresprämie

Zusätzlich zum UFMIP zahlen Sie einen jährlichen MIP, der in gleiche monatliche Raten aufgeteilt und auf Ihre Hypothekenzahlungen angerechnet wird. Abhängig von Ihrer Kreditlaufzeit und -größe zahlen Sie 0,45% bis 1,05% der Kreditsumme.

Abbrechen von FHA MIP

Wenn Sie 10 % oder mehr senken, kann der jährliche MIP nach den ersten 11 Jahren Ihres Darlehens gekündigt werden. Im Gegensatz zu herkömmlichen Krediten müssen Sie jedoch bei FHA-Darlehen mit einer Anzahlung von weniger als 10 % einen jährlichen MIP für die Laufzeit des Darlehens zahlen. Wenn Sie in das letztere Lager fallen, besteht die einzige Möglichkeit, MIP-Zahlungen zu eliminieren, darin, sich in einen konventionellen Kredit zu refinanzieren, sobald Ihre LTV-Ratio niedrig genug ist, um sich für eine konventionelle Hypothek ohne PMI zu qualifizieren.

Die Quintessenz

Wenn Sie nicht viel Geld für eine Anzahlung gespart haben, ist die Zahlung des PMI ein Kompromiss, den Sie eingehen müssen, um mehr Geld zu leihen. Sie sind nicht allein, wenn Sie diesen Weg wählen. Heutzutage machen die meisten Hauskäufer Anzahlungen unter 20 %. Im Jahr 2017 betrug die durchschnittliche Anzahlung für ein Eigenheim laut einer Umfrage der National Association of Realtors 10 %.

Wenn Sie Hypotheken beantragen, sehen Sie sich die Kreditschätzungen genau an, um zu vergleichen, wie viel Sie für ein Darlehen mit PMI zahlen werden. Ein Darlehen, für das möglicherweise kein PMI erforderlich ist, das jedoch einen höheren Zinsrate. Mit wenigen Ausnahmen ist PMI schwer zu vermeiden, wenn Sie einen Kredit mit geringer Anzahlung benötigen, aber es ist Licht am Ende des Tunnels: Sie zahlen PMI nicht für die Laufzeit des Kredits.