Eine Kurzanleitung, um Ihrem erwachsenen Kind beim Kauf eines Eigenheims zu helfen

Auf dem heutigen Markt können sich junge Erstkäufer von Eigenheimen in einem Netz aus Studentenschulden, steigenden Eigenheimpreisen und strengen Hypothekenanforderungen wiederfinden. Infolgedessen ist eine gewisse Unterstützung durch die Eltern häufiger geworden. Fast ein Viertel der Käufer von Eigenheimen im Alter von 22 bis 30 Jahren gaben an, dass Geldgeschenke von Familie und Freunden die Quelle für ihre Anzahlungen, so die National Association of Realtors, und weitere 5 % gaben an, sie erhalten zu haben Kredite.

Es ist ein Segen und ein Luxus, Ihren erwachsenen Kindern beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung zu helfen. Aber bevor Sie auf der gestrichelten Linie unterschreiben, überlegen Sie, wie Sie dies am besten tun können.

So helfen Sie Ihren Kindern beim Hauskauf

Es gibt viele Möglichkeiten, einem Kind beim Kauf eines Eigenheims zu helfen, und eine der häufigsten besteht darin, es einfach in Ihrem Namen zu kaufen und es Ihrem Kind zu vermieten oder zu verschenken. Immobilien sind eine Investitionsmöglichkeit, und es gibt Millennials von Küste zu Küste, die in Wohnungen leben, die legal die Wohnhäuser ihrer Eltern sind.

Es gibt andere Möglichkeiten:

• Das ____ bereitstellen Anzahlung für das Kinderheim.
• Eigentümer des Hauses mit Ihrem Kind. Ihr Beitrag würde Ihnen Eigenkapital im Haus verschaffen. Beim Verkauf erhalten Sie Ihr Geld zurück.
• Kaufen Sie ein Mehrfamilienhaus oder einen Platz, der groß genug ist, damit Mitbewohner die Kosten ausgleichen können.
• Finanzieren Sie den Hauskauf Ihres Kindes und machen Sie ihn offiziell, indem Sie ihn zu einer echten Hypothek machen. Ein Hypothekendienstleister kann helfen, das Darlehen und seine Zahlungsbedingungen richtig zu strukturieren und kann sogar monatliche Abrechnungen und Steuerformulare erstellen.

Steuerliche Auswirkungen von Geldgeschenken

Aus steuerlichen Gründen entscheiden sich Eltern oft dafür, dem Nachwuchs das nötige Geld als Geschenk anstatt die Kosten direkt zu bezahlen. Das Jahr 2021 Schenkungssteuer Ausschluss beträgt 15.000 USD pro Spender für jeden Empfänger. Bleiben Sie unter dem jährlichen Ausschluss, ist die Abgabe einer Schenkungssteuererklärung nicht erforderlich.

Zum Beispiel könnten Sie und Ihr Ehepartner Ihrem Kind und dem Ehepartner Ihres Kindes insgesamt 60.000 USD (15.000 USD × 2 Eltern × 2 Empfänger) geben. Das ist in vielen amerikanischen Städten eine anständige Anzahlung. Sie können dem ersten Geschenk am 1. Januar ein weiteres Geschenk im Wert von 60.000 USD (15.000 USD × 2 beschenkende Eltern × 2 Empfänger) folgen. 1 des nächsten Jahres, unter der Annahme, dass Internal Revenue Service (IRS) ändert den jährlichen Ausschlussbetrag nicht. Der Gesamtbetrag von 120.000 USD wird in der Steuererklärung Ihres Kindes nicht als Einkommen angerechnet oder unterliegt der Bundeseinkommensteuer.

Wenn jedoch ein Geschenk gegeben wird, das den jährlichen Steuerausschlussbetrag von 15.000 USD überschreitet, muss der Schenker das IRS-Formular 709 einreichen. Dieses Formular wird verwendet, um zu Lebzeiten des Steuerpflichtigen die Gesamtzahl der Schenkungen zu melden und nachzuverfolgen, die die Jahresgrenzen in einem Jahr überschritten haben. Es verkürzt die Lebenszeit des Steuerzahlers Erbschaftssteuer Ausschluss. Der Zweck besteht darin, Steuerzahler davon abzuhalten, ihr gesamtes Geld zu Lebzeiten zu verschenken, um nach dem Tod der Erbschaftssteuer zu entgehen.

Die Schenkung, auch wenn sie auf Formular 709 gemeldet wird, ist im laufenden Jahr nicht steuerpflichtig, wenn sie die verbleibende lebenslange Schenkungsgrenze des Steuerpflichtigen nicht überschreitet. Ab 2021 beträgt der Erbschaftssteuerausschluss 11,7 Millionen US-Dollar. Da die Lebenszeitgrenze so hoch ist, müssen die meisten Steuerzahler keine Schenkungssteuer zahlen. Das Hauptanliegen ist vielmehr, ob Sie Ihr Geschenk auf Formular 709 melden müssen oder nicht.

Denken Sie daran, dass das Geld, das Sie Ihrem Kind schenken, beschafft, verfolgt und dokumentiert werden muss. Um die Transaktion abzusichern, wenden Sie sich an einen Hypothekenprofi, der Erfahrung damit hat.

Bevor Sie eine Hypothek abschließen

Einige Kreditgeber verlangen, dass alle Parteien des Titels im Hypothekenvertrag enthalten sind. Auch wenn das Kind die monatlichen Hypothekenzahlungen begleichen soll, sind die Eltern auch finanziell für die Schulden verantwortlich. Wenn die Eltern jedoch nicht auf der Hypothek stehen, können sie die Vorteile nicht in Anspruch nehmen Steuerabzug bei Hypothekenzinsen.

Auch ein zinsloses Darlehen eines Elternteils an ein Kind kann anfallen Steuerpflicht der Eltern. Der IRS geht davon aus, dass Sie Zinsen verdienen, auch wenn Sie dies nicht tun, und das ist steuerpflichtiges Einkommen. Elterndarlehen erhöhen die Schuldenlast des Kindes und könnten die Chancen des Kindes auf eine eigenständige Finanzierung beeinträchtigen. Positiv ist, dass ein ordnungsgemäß verbuchtes Darlehen dem Kind ermöglicht, die Steuerabzüge zu maximieren.

Selbst wenn die Eltern eine Anzahlung leisten, muss das Kind trotzdem einen Anspruch auf die Hypothek haben. Dazu gehören Barreserven, ein fester Arbeitsplatz und ein stabiles Einkommen.

Kreditgeber erlauben Geldgeschenke

Allerdings erlauben Hypothekengeber in der Regel, dass die Anzahlung für ein Haupthaus ganz oder teilweise aus Geldgeschenken besteht, solange andere Anforderungen erfüllt sind. Die Hypothek Home Possible von Freddie Mac zum Beispiel ermöglicht es, dass die gesamte Anzahlung von 3% aus Geschenken stammt.

Mögliche Steuerersparnisse für Eltern

Eltern, die ein Haus kaufen und ihr Kind darin bewohnen lassen, können möglicherweise erhebliche Steuerabzüge in Anspruch nehmen. Grundsteuern, Hypothekenzinsen, Reparaturen, Instandhaltungen und bauliche Verbesserungen sind bei einem Zweitwohnsitz in der Regel abzugsfähig.

Während ein Vermieter jedes Jahr bis zu 25.000 US-Dollar an Verlusten abziehen kann, gelten für Eltern bei der Vermietung an Familienmitglieder andere Regeln. Zahlt das Kind keine Miete, gilt dies als Eigennutzung der Immobilie und mietbezogene Abzüge sind nicht zulässig. Wenn das Kind jedoch Mitbewohner hat, die Miete zahlen, können die Eltern möglicherweise die mietbezogenen Abzüge geltend machen, während das Kind dort mietfrei wohnen kann.

Steuerliche Komplikationen

Beachten Sie, dass der Hypothekenzinsabzug nur von einer Person vorgenommen werden darf, die die Hypothek bezahlt und das Haus besitzt (oder gemeinsam besitzt). Wenn der Elternteil den Eigentumstitel besitzt, das Kind jedoch jeden Monat die Hypothekenzahlung leistet, sind beide nicht für den Zinsabzug berechtigt. Besitzt das Kind einen bestimmten Prozentsatz der Wohnung, kann es den Anteil der tatsächlich gezahlten Zinsen abziehen.

Beachten Sie jedoch, dass die Aufteilung der Zinsen mit Ihrem Kind, um den Hypothekenzinsabzug geltend zu machen, Ihre Steuererklärung erschwert. Bei mehreren unverheirateten Eigentümern, die für die Hypothek gesamtschuldnerisch haften, ist es üblich, dass nur die erste auf dem Darlehen aufgeführte Person das IRS-Formular 1098 vom Hypothekengeber erhält. Die Miteigentümer von Eltern und Kind können die Zinsen für den Steuerabzug von Hypothekenzinsen aufteilen, aber die Aufteilung sollte darauf basieren, was jeder Eigentümer im Laufe des Jahres tatsächlich gezahlt hat.

Sowohl Elternteil als auch Kind müssen ihren Steuererklärungen eine ergänzende Erklärung beifügen, in der die Aufteilung der Hypothekenzinsen und die Abweichung von dem, was dem IRS auf Formular 1098 gemeldet wurde, erläutert. Die Person, die das Formular 1098 nicht erhalten hat, muss auch den Namen und die Adresse des Steuerzahlers dokumentieren, der die vollständigen Zinsen erhalten hat, die in ihrem Namen auf Formular 1098 angegeben sind. Der detaillierte Zahlungsnachweis muss der Steuererklärung nicht beigefügt werden, sollte aber für den Fall einer Betriebsprüfung aufbewahrt werden.

Eigenkapital aufbauen und langfristig investieren

Bei der Hypothekenzahlung zu helfen, kann finanziell sinnvoller sein, als einem Kind ein monatliches Wohngeld zu geben oder die monatliche Miete zu zahlen. Durch die Rückzahlung einer Hypothek wird das Eigenheim Eigenkapital aufgebaut, und Eigenheime werden zu Vermögenswerten – normalerweise zu Wertsteigerungen.

Denken Sie daran, dass Wohnimmobilien am besten als langfristige Investition betrachtet werden. In der Regel müssen die meisten Käufer ein Haus drei bis fünf Jahre behalten, nur um die Gewinnschwelle zu erreichen.

Wenn die Eltern dem Kind ein zinsgünstiges Darlehen gewähren, wird die Hypothek wirksam Darlehensgeber, dann freuen sie sich über ein kleines Einkommen aus den monatlichen Zahlungen. Auch ein zinsgünstiger Kredit kann die Rendite vieler konservativer Anlagen übertreffen.

Die hohen Kosten von Zweitwohnungen

Häuser, die von Eltern als Zweitwohnsitz oder als Kapitalanlage gekauft werden, erfordern oft höhere Anzahlungen, da dies nicht der Fall ist qualifizieren sich für die großzügigen Hypotheken für Erstanfänger, wie z. B. die Federal Housing Administration (FHA) – unterstützt Kredite.

„Der Unterschied zwischen einer Haupthypothek und einer Hypothek auf ein Eigenheim ist erheblich“, bemerkt Linda Robinson, Maklerin und Kreditsachbearbeiterin bei Cabrillo Mortgage in San Diego. „Man muss mindestens 20 bis 30 Prozent auf Anlageimmobilien anlegen, und die [Zins]sätze sind auch etwas höher. Wenn die Kinder überhaupt kreditwürdig sind, sind die Eltern vielleicht besser dran, Mitunterzeichner und Geschenkgeber zu sein, als diejenigen, die das Darlehen erhalten.“

Gefahren der Mitunterzeichnung

Wenn ein Elternteil Mitunterzeichner für eine Hypothek und das Kind gerät mit den Zahlungen in Verzug, dann ist der elterliche Kreditbeurteilung ist genauso verletzt wie das Kind. Als Mitunterzeichner sind die Eltern letztendlich für die Schulden verantwortlich.

Schließlich könnte ein Elternteil, der für ein verheiratetes Kind, das sich dann scheiden lässt, unterschreibt – oder ihm Geld gibt – ein in eine unordentliche Vermögensaufteilung verstrickt und könnten einen Teil oder die gesamte Investition an das Kind verlieren Ex-Ehepartner.

Durch die emotionalen Kosten navigieren

Finanzielle Verstrickungen in Familien können Stress und Konflikte verursachen. Geschwister außerhalb des Austauschs können eifersüchtig oder verärgert sein. Schenkende können frustriert darüber sein, was sie als Missbrauch des Geschenks empfinden, aber machtlos, etwas dagegen zu tun. Beschenkte fühlen sich möglicherweise frustriert, wenn ein Geschenk in Form von Erwartungen und Regeln an Bedingungen geknüpft ist.

Manche Eltern können sich nicht dazu durchringen, Konsequenzen durchzusetzen, wenn das Kind seine Abmachung nicht einhält. Finanzielle Vereinbarungen zwischen Familienmitgliedern können oft zu chaotischen Missverständnissen führen und sind schwer oder unmöglich durchzusetzen.

Die Belohnungen des Helfens

Die Vorteile von ein Haus kaufen für ein Kind oder die Bereitstellung von finanzieller Unterstützung, um es zu erwerben, gibt es viele. Es kann dem Kind die Steuervorteile des Eigenheims verschaffen und ihm helfen, eine gute Bonität aufzubauen.

Der Kauf kann finanziell ein kluger Schachzug sein, wenn das Vermögen der Eltern groß genug ist, um Erbschafts- oder Erbschaftssteuern auszulösen. Eine Verkleinerung des Nachlasses durch mehrfache strategische Jahresschenkungen bis hin zum jährlichen Schenkungssteuerausschluss könnte künftig die Steuerbelastung mindern.

Außerdem ist die Immobilie eine Investition, die letztendlich dazu beitragen kann, dass die Eltern einen Gewinn auszahlen oder einen Gewinn erzielen, wobei die Ausgaben auf diesem Weg steuerlich absetzbar sind.

Gehen Sie nicht mit einer Gliedmaße aus

Eltern sollten einem Kind niemals ein Haus kaufen, wenn dies bedeutet, dass es seine Fähigkeit beeinträchtigt, seine eigenen Rechnungen zu bezahlen, seine eigenen Hypothekenzahlungen zu begleichen oder seinen Lebensstandard im Ruhestand aufrechtzuerhalten. Es ist generell eine schlechte Idee, sich gegen Altersvorsorge oder einen Hauptwohnsitz zu leihen oder ein Sparkonto komplett zu dezimieren.

Emotionale Folgen sind schwerer zu messen als finanzielle. Egal, wie Sie sich dafür entscheiden – Schenkung, Darlehen, Miteigentum – schriftlich festzuhalten. Dies mag ein Liebesakt sein, sollte aber als geschäftliche Vereinbarung behandelt werden.