Checkliste für Hypothekenvorabgenehmigung und Hausdarlehen

Der Kauf eines Eigenheims kann aufregend und unterhaltsam sein, aber ernsthafte Eigenheimkäufer müssen den Prozess im Büro eines Kreditgebers beginnen, nicht bei einem offenen Haus. Die meisten Verkäufer erwarten, dass Käufer ein Vorabgenehmigung Brief und werden eher bereit sein, mit denen zu verhandeln, die nachweisen, dass sie eine Finanzierung erhalten können.

Potenzielle Käufer müssen unter anderem Unterlagen vorlegen, um ihr Vermögen und ihr Einkommen, eine gute Kreditwürdigkeit, eine Beschäftigungsüberprüfung und andere Unterlagen nachzuweisen, die für eine Hypothek im Voraus genehmigt werden müssen.

Vorqualifikation vs. Vorabgenehmigung

Eine Hypothek Vorqualifikation kann nützlich sein, um abzuschätzen, wie viel jemand für ein Eigenheim ausgeben kann, aber eine Vorabgenehmigung ist viel wertvoller. Dies bedeutet, dass der Kreditgeber die Kreditwürdigkeit des potenziellen Käufers überprüft und die Unterlagen überprüft hat, um einen bestimmten Kreditbetrag genehmigen (die Genehmigung gilt in der Regel für einen bestimmten Zeitraum, z. B. 60 bis 90 Tage).

Potenzielle Käufer profitieren in mehrfacher Hinsicht, indem sie sich mit einem Kreditgeber beraten und ein Vorabgenehmigungsschreiben erhalten. Zunächst haben sie die Möglichkeit, mit dem Kreditgeber Kreditoptionen und Budgetierung zu besprechen. Zweitens wird der Kreditgeber die Kreditwürdigkeit des Käufers prüfen und etwaige Probleme aufdecken. Der Hauskäufer erfährt auch den Höchstbetrag, den er ausleihen kann, was bei der Festlegung der Preisspanne hilft.

Die endgültige Kreditzusage erfolgt, wenn der Käufer ein Gutachten erstellen lässt und das Darlehen auf eine Immobilie angewendet wird.

Voraussetzungen für die Vorabgenehmigung

Um eine Hypothek vorab zu genehmigen, benötigen Sie fünf Dinge: Nachweis von Vermögenswerten und Einkommen, gute Kreditwürdigkeit, Beschäftigungsnachweis und andere Arten von Unterlagen, die Ihr Kreditgeber möglicherweise benötigt. Hier ist ein detaillierter Blick darauf, was Sie wissen müssen, um die folgenden Informationen zusammenzustellen und für den Vorabgenehmigungsprozess bereit zu sein:

1. Einkommensnachweis

Käufer müssen in der Regel produzieren W-2 Lohnausweise aus den letzten zwei Jahren, aktuelle Gehaltsabrechnungen, aus denen sowohl das Einkommen als auch das laufende Jahr ersichtlich ist, Nachweise über zusätzliche Einkünfte wie Unterhaltszahlungen oder Prämien und die Steuererklärungen der letzten beiden Jahre.

2. Vermögensnachweis

Der Kreditnehmer benötigt Kontoauszüge und Anlagekontoauszüge, um nachzuweisen, dass er über Mittel für die Anzahlung verfügt und Abschlusskosten, sowie Barreserven.

Die Anzahlung, ausgedrückt als Prozentsatz des Verkaufspreises, variiert je nach Kreditart. Viele Kredite sind mit der Voraussetzung verbunden, dass der Käufer kauft private Hypothekenversicherung (PMI) oder eine Hypothekenversicherungsprämie oder eine Finanzierungsgebühr zahlen, es sei denn, sie zahlen mindestens 20 % des Kaufpreises.Neben der Anzahlung basiert die Vorabgenehmigung auch auf der des Käufers FICO-Kredit-Score, Schulden-Einkommens-Verhältnis (DTI)und andere Faktoren, abhängig von der Art des Darlehens.

Alle außer Jumbo-Darlehen entsprechen staatlich gefördertes Unternehmen (Fannie Mae und Freddie Mac) Richtlinien. Einige Kredite wie HomeReady (Fannie Mae) und Home Possible (Freddie Mac) sind für Eigenheimkäufer mit geringem bis mittlerem Einkommen oder Erstkäufer konzipiert. 

Veterans Affairs (VA)-Darlehen, die kein Geld erfordern, sind für US-Veteranen, Servicemitglieder und nicht wiederverheiratete Ehepartner. Ein Käufer, der Geld von einem Freund oder Verwandten erhält, um bei der Anzahlung zu helfen, benötigt möglicherweise eine Geschenkbrief um zu beweisen, dass es sich bei den Mitteln nicht um ein Darlehen handelt.

3. Guter Kredit

Die meisten Kreditgeber benötigen einen FICO-Score von 620 oder höher, um a. zu genehmigen konventioneller Kredit, und einige verlangen sogar diese Punktzahl für a Darlehen der Bundeswohnungsverwaltung.Kreditgeber reservieren in der Regel die niedrigsten Zinssätze für Kunden mit einer Kreditwürdigkeit von 760 oder höher.Die FHA-Richtlinien erlauben zugelassenen Kreditnehmern mit einer Punktzahl von 580 oder höher, nur 3,5% weniger zu zahlen.

Diejenigen mit niedrigeren Punktzahlen müssen eine größere Anzahlung leisten. Kreditgeber arbeiten häufig mit Kreditnehmern mit einer niedrigen oder mäßig niedrigen Kreditwürdigkeit zusammen und schlagen Möglichkeiten zur Verbesserung ihrer Kreditwürdigkeit vor.

Das Diagramm unten zeigt Ihre monatlichen Rektor und Zinszahlung auf 30 Jahre fester Zinssatz Hypothek basierend auf einer Reihe von FICO-Scores für drei gängige Kreditbeträge. Beachten Sie, dass eine Person mit einem FICO-Score im niedrigsten Bereich (620–639) bei einem Darlehen von 250.000 USD 1.288 USD zahlen würde pro Monat, während ein Hausbesitzer im höchsten (760-850) Bereich nur 1.062 US-Dollar zahlen würde, eine Differenz von 2.712 US-Dollar pro Jahr.

FICO-Score-Bereich	620-639	640-659	660-679	680-699	700-759	760-850
Zinsrate	4.656%	4.100%	3.670%	3.456%	3.279%	3.057%
350.000 $ Darlehen	$1,804	$1,691	$1,605	$1,563	$1,529	$1,486
250.000 $ Darlehen	$1,288	$1,208	$1,146	$1,116	$1,092	$1,062
150.000 $ Darlehen	$773	$725	$688	$670	$655	$637

Bei den heutigen Zinssätzen und über die 30 Jahre des Darlehens von 250.000 US-Dollar würde eine Person mit einem FICO-Score im Bereich von 620-639 zahlen 213.857 USD an Kapital und Zinsen und ein Hausbesitzer im Bereich von 760 bis 850 USD würde 132.216 USD zahlen, eine Differenz von mehr als $81,000.

Ein Zinstool vom Consumer Financial Protection Bureau können Sie sehen, wie sich Ihre Kreditwürdigkeit, Kreditart, Eigenheimpreis und Anzahlungsbetrag auf Ihren Zinssatz auswirken können. Das Tool wird zweimal wöchentlich mit den aktuellen Zinssätzen aktualisiert.

4. Beschäftigungsüberprüfung

Kreditgeber möchten sicherstellen, dass sie Kredite nur an Kreditnehmer mit einer stabilen Beschäftigung vergeben. Ein Kreditgeber möchte nicht nur die Gehaltsabrechnungen eines Käufers sehen, sondern wird wahrscheinlich auch den Arbeitgeber anrufen, um Beschäftigung und Gehalt zu überprüfen. Ein Kreditgeber möchte möglicherweise den vorherigen Arbeitgeber kontaktieren, wenn ein Käufer kürzlich den Arbeitsplatz gewechselt hat.

Selbständige Käufer müssen erhebliche zusätzliche Unterlagen zu ihrem Geschäft und Einkommen vorlegen. Laut Fannie Mae zählen zu den Faktoren, die bei der Genehmigung einer Hypothek für einen selbstständigen Kreditnehmer eine Rolle spielen, die Stabilität des Einkommens des Kreditnehmers, die Standort und Art des Geschäfts des Kreditnehmers, die Nachfrage nach dem vom Unternehmen angebotenen Produkt oder die angebotene Dienstleistung, die Finanzkraft des Kreditnehmers und die Fähigkeit des Unternehmens, weiterhin ausreichende Einnahmen zu erwirtschaften und auszuschütten, damit der Kreditnehmer die Zahlungen leisten kann die Hypothek.

In der Regel müssen selbstständige Kreditnehmer mindestens die Steuererklärungen der letzten beiden Jahre mit allen angemessenen Zeitpläne.

5. Sonstige Dokumentation

Der Kreditgeber muss den Führerschein des Kreditnehmers kopieren und benötigt die Sozialversicherungsnummer und Unterschrift des Kreditnehmers, damit der Kreditgeber einziehen kann Kreditbericht. Bereiten Sie sich bei der Vorabgenehmigungssitzung vor und stellen Sie später (so schnell wie möglich) alle vom Kreditgeber angeforderten zusätzlichen Unterlagen bereit.

Je kooperativer Sie sind, desto reibungsloser ist der Hypothekenprozess.

Die Quintessenz

Die Beratung mit einem Kreditgeber vor dem Hauskauf kann später viel Kummer ersparen. Sammle Papierkram vor dem Vorab-Genehmigungstermin und auf jeden Fall bevor du auf Wohnungssuche gehst.