Wie werden Hypothekarzinsen berechnet?

Der Kauf eines Hauses mit einer Hypothek ist die größte Finanztransaktion die meisten von uns werden eingehen. Normalerweise finanziert eine Bank oder ein Hypothekendarlehensgeber 80 % des Eigenheimpreises, und Sie stimmen zu, ihn – mit Zinsen – über einen bestimmten Zeitraum zurückzuzahlen. Wenn Sie Kreditgeber vergleichen, Hypothekenzinsenund Darlehensoptionen ist es hilfreich zu verstehen, wie Hypotheken funktionieren und welche Art für Sie am besten geeignet ist.

Wie Hypothekenzahlungen berechnet werden

Bei den meisten Hypotheken zahlen Sie jeden Monat einen Teil des geliehenen Betrags (den Kapitalbetrag) zuzüglich Zinsen zurück. Ihr Kreditgeber verwendet eine Amortisationsformel, um einen Zahlungsplan zu erstellen, der jede Zahlung in Kapital und Zinsen aufschlüsselt.

Wenn Sie Zahlungen gemäß dem Darlehen leisten Abschreibungsplan, wird das Darlehen bis zum Ende seiner festgelegten Laufzeit, beispielsweise 30 Jahre, vollständig getilgt. Wenn es sich bei der Hypothek um ein Festzinsdarlehen handelt, wird jede Zahlung in Höhe des gleichen Dollarbetrags geleistet. Handelt es sich bei der Hypothek um ein variabel verzinsliches Darlehen, ändert sich die Zahlung regelmäßig, wenn sich der Zinssatz des Darlehens ändert.

Die Laufzeit oder Länge Ihres Darlehens bestimmt auch, wie viel Sie jeden Monat zahlen. Je länger die Laufzeit, desto geringer fallen in der Regel Ihre monatlichen Zahlungen aus. Der Kompromiss besteht darin, dass die Gesamtkaufkosten für Ihr Haus umso höher ausfallen, je länger Sie brauchen, um Ihre Hypothek abzubezahlen, da Sie für einen längeren Zeitraum Zinsen zahlen.

Festpreis vs. Hypotheken mit variablen Zinssätzen

Banken und Kreditgeber bieten hauptsächlich zwei grundlegende Arten von Krediten an:

• Fester Zinssatz: Der Zinssatz ändert sich nicht.
• Einstellbare Rate: Der Zinssatz ändert sich unter definierten Bedingungen (auch variabel verzinst oder Hybriddarlehen genannt).

So funktionieren die beiden Typen.

Festzinshypotheken

Bei dieser Art der Hypothek ist der Zinssatz für die Laufzeit des Darlehens festgeschrieben und ändert sich nicht. Die monatliche Zahlung bleibt auch während der Laufzeit des Darlehens gleich. Kredite haben oft eine Laufzeit von 30 Jahren, obwohl auch kürzere Laufzeiten von 10, 15 oder 20 Jahren weit verbreitet sind. Kürzere Kredite haben höhere monatliche Zahlungen, aber niedrigere Gesamtzinskosten.

Beispiel: Eine Festhypothek von 200.000 US-Dollar für 30 Jahre (360 monatliche Zahlungen) bei einem jährlichen Zinssatz von 4,5% hat eine monatliche Zahlung von etwa 1.013 US-Dollar. (Grundsteuern, private Hypothekenversicherung, und Hausratversicherung sind zusätzlich und in dieser Zahl nicht enthalten.) Der jährliche Zinssatz von 4,5% entspricht einem monatlichen Zinssatz von 0,375% (4,5% dividiert durch 12). Sie zahlen also jeden Monat 0,375 % Zinsen auf Ihren ausstehenden Kreditsaldo.

Wenn Sie Ihre erste Zahlung in Höhe von 1.013 US-Dollar leisten, wird die Bank 750 US-Dollar auf die Zinsen des Darlehens und 263 US-Dollar auf den Kapitalbetrag anwenden. Bei der zweiten monatlichen Zahlung fallen etwas weniger Zinsen an, da der Kapitalbetrag etwas geringer ist, sodass etwas mehr Kapitalbetrag abbezahlt wird. Bei Zahlung 359 wird fast die gesamte monatliche Zahlung auf den Hauptbetrag angewendet.

Anpassbare Hypotheken (ARMs)

Da der Zinssatz einer variabel verzinsten Hypothek nicht dauerhaft festgeschrieben ist, ändert sich die monatliche Zahlung während der Laufzeit des Darlehens. Die meisten ARMs haben Grenzen oder Obergrenzen dafür, wie stark der Zinssatz schwanken kann, wie oft er geändert werden kann und wie hoch er gehen kann. Wenn der Zinssatz steigt oder sinkt, berechnet der Kreditgeber Ihre monatliche Zahlung neu, die dann bis zur nächsten Zinsanpassung stabil bleibt.

Wie bei einer Festhypothek wird der Kreditgeber, wenn der Kreditgeber Ihre monatliche Zahlung erhält, einen Teil auf die Zinsen und einen anderen auf den Kapitalbetrag anwenden.

Kreditgeber bieten in den ersten Jahren eines ARM oft niedrigere Zinssätze an, manchmal auch als a. bezeichnet Teaserrate, aber die Preise können sich danach ändern – bis zu einmal im Jahr. Der anfängliche Zinssatz bei einem ARM ist in der Regel deutlich niedriger als bei einer Festhypothek. Aus diesem Grund können ARMs attraktiv sein, wenn Sie planen, nur wenige Jahre in Ihrem Haus zu bleiben.

Wenn Sie einen ARM in Betracht ziehen, finden Sie heraus, wie der Zinssatz bestimmt wird; viele sind an einen bestimmten Index gebunden, beispielsweise an den Zinssatz für einjährige US-Schatzwechsel zuzüglich eines bestimmten zusätzlichen Prozentsatzes oder einer Marge. Fragen Sie auch, wie oft der Zinssatz angepasst wird. Zum Beispiel hat ein ARM mit fünf bis ein Jahr einen festen Zinssatz für fünf Jahre. Danach wird der Zinssatz jedes Jahr für den Rest der Kreditlaufzeit angepasst.

Beispiel: Eine Hypothek in Höhe von 200.000 US-Dollar mit einem variablen Zinssatz von fünf bis ein Jahr für 30 Jahre (360 monatliche Zahlungen) könnte mit einem beginnen jährlicher Zinssatz von 4 % für fünf Jahre, danach darf sich der Zinssatz alle um 0,25 % ändern Jahr. Der Zahlungsbetrag für die Monate 1 bis 60 beträgt 955 USD pro Monat. Steigt sie dann um 0,25 %, so beträgt die Zahlung für die Monate 61 bis 72 980 USD und die Zahlung für die Monate 73 bis 84 USD 1.005. (Wieder, Steuern und Versicherungen und nicht in diesen Zahlen enthalten.)

Nur verzinste Darlehen

Eine viel seltenere dritte Option – die normalerweise wohlhabenden Käufern von Eigenheimen oder solchen mit unregelmäßigem Einkommen vorbehalten ist – ist eine Nur-Zins-Hypothek. Wie der Name schon sagt, bietet Ihnen diese Art von Darlehen die Möglichkeit, in den ersten Jahren nur Zinsen zu zahlen, was zu niedrigeren monatlichen Zahlungen führt. Dies kann eine vernünftige Wahl sein, wenn Sie das Haus nur für relativ kurze Zeit besitzen und verkaufen möchten, bevor die höheren monatlichen Zahlungen beginnen. Sie bauen jedoch kein Eigenkapital in das Haus ein, und wenn Ihr Haus an Wert verliert, könnten Sie am Ende mehr schulden, als es wert ist.

Jumbo-Hypothekendarlehen

Eine Jumbo-Hypothek ist in der Regel für Beträge über dem konformes Kreditlimit, derzeit $548.250 für alle Staaten außer Hawaii und Alaska, wo es höher ist. Die Grenze ist auch in bestimmten vom Bund ausgewiesenen hochpreisigen Wohnungsmärkten wie New York City und San Francisco höher. Das aktuelle maximale konforme Darlehenslimit beträgt 822.375 USD.

Jumbo-Darlehen können entweder fest oder variabel sein. Die Zinsen dafür sind tendenziell etwas höher als bei kleineren Krediten der gleichen Art.

Jumbo-Darlehen mit reinen Zinsen sind ebenfalls erhältlich, jedoch in der Regel für sehr wohlhabende Personen. Sie sind ähnlich wie ein ARM aufgebaut und die reine Zinsperiode dauert bis zu 10 Jahre. Danach wird der Satz jährlich angepasst und die Zahlungen dienen der Tilgung des Kapitals. Zu diesem Zeitpunkt können die Zahlungen deutlich steigen.

Vergessen Sie nicht Steuern, Versicherungen und andere Kosten

Wenn Sie ein Haus kaufen, müssen Sie auch einige andere Dinge berücksichtigen, die Ihre monatliche Hypothekenzahlung erheblich erhöhen können, selbst wenn Sie es schaffen, einen hohen Zinssatz für das Darlehen selbst zu erzielen. Zum Beispiel kann Ihr Kreditgeber verlangen, dass Sie Ihre Immobiliensteuern und -versicherungen als Teil Ihrer Hypothekenzahlung bezahlen. Das Geld fließt in eine Treuhandkonto, und Ihr Kreditgeber wird die Rechnungen bezahlen, wenn sie fällig werden. Diese Kosten sind nicht fix und können im Laufe der Zeit steigen. Ihr Kreditgeber wird alle zusätzlichen Kosten im Rahmen Ihres Hypothekenvertrags auflisten und regelmäßig neu berechnen.