Ορισμός Πράξης Ειδικής Εγγύησης
Τι είναι η Ειδική Πράξη Εγγύησης;
Μια ειδική πράξη εγγύησης είναι μια πράξη σε ακίνητη περιουσία όπου ο πωλητής του ακινήτου - γνωστός ως παραχωρών- δικαιολογείται μόνο για οτιδήποτε συνέβη κατά τη φυσική ιδιοκτησία τους. Με άλλα λόγια, ο παραχωρητής δεν εγγυάται για τυχόν ελαττώματα σαφής τίτλος που υπήρχε πριν από την κατοχή της περιουσίας.
Οι ειδικές εγγυήσεις χρησιμοποιούνται συχνότερα με εμπορική ιδιοκτησία συναλλαγές. Οι συναλλαγές μεμονωμένων οικογενειών και άλλων κατοικιών θα χρησιμοποιούν συνήθως μια γενική πράξη εγγύησης. Πολλοί δανειστές στεγαστικών δανείων επιμένουν στη χρήση της γενικής πράξης εγγύησης.
Οι ειδικές πράξεις εγγύησης κυκλοφορούν με πολλά ονόματα σε διαφορετικές πολιτείες, όπως η πράξη διαθήκης, η πράξη επιχορήγησης και η περιορισμένη πράξη εγγύησης.
Βασικά Takeaways
- Μια ειδική πράξη εγγύησης είναι μια πράξη στην οποία ο πωλητής ενός τεμαχίου ακινήτου εγγυάται μόνο προβλήματα ή εμπράγματα βάρη στον τίτλο ιδιοκτησίας που προέκυψαν κατά την ιδιοκτησία του.
- Μια ειδική πράξη εγγύησης εγγυάται δύο πράγματα: Ο παραχωρητής κατέχει και μπορεί να πουλήσει το ακίνητο. και το ακίνητο δεν υπέστη βάρη κατά τη διάρκεια της ιδιοκτησίας του.
- Μια ειδική πράξη εγγύησης είναι πιο περιορισμένη από την πιο κοινή πράξη εγγύησης, η οποία καλύπτει ολόκληρο το ιστορικό του ακινήτου.
Κατανόηση των πράξεων εγγύησης
Μια πράξη εγγύησης παρέχει τη μεταβίβαση της κυριότητας ή του τίτλου σε εμπορικά ή οικιστικά ακίνητα και συνοδεύεται από ορισμένες εγγυήσεις από τον πωλητή. Αυτές οι εγγυήσεις περιλαμβάνουν ότι ο τίτλος του ακινήτου μεταφέρεται δωρεάν και χωρίς απαιτήσεις ιδιοκτησίας, εκκρεμείς εμπράγματα δικαιώματα ή υποθήκες, ή άλλα βάρη από άτομα ή οντότητες διαφορετικούς από τον πωλητή.
Μια ειδική πράξη εγγύησης - γνωστή και ως πράξη περιορισμένης εγγύησης - είναι μια παραλλαγή της γενική πράξη εγγύησης. Η γενική πράξη εγγύησης είναι ο πιο συνηθισμένος και προτιμώμενος τύπος μέσου που χρησιμοποιείται για τη μεταβίβαση τίτλων ακινήτων στις Ηνωμένες Πολιτείες.
Τόσο οι γενικές όσο και οι ειδικές εγγυητικές πράξεις προσδιορίζουν:
- Το όνομα του πωλητή - του παραχωρητή
- Το όνομα του αγοραστή - το δεχόμενος μεταβίβαση
- Η φυσική τοποθεσία του ακινήτου
- Το ακίνητο είναι απαλλαγμένο από χρέη ή βάρη άλλα από αυτά που αναφέρονται στην πράξη
- Ο παραχωρητής εγγυάται ότι είναι ο νόμιμος ιδιοκτήτης του ακινήτου και έχει νόμιμο δικαίωμα μεταβίβασης του τίτλου.
- Ο παραχωρητής εγγυάται ότι το ακίνητο είναι ελεύθερο και απαλλαγμένο από όλα τα ενέχυρα και ότι δεν υπάρχουν εκκρεμείς απαιτήσεις για το ακίνητο από οποιαδήποτε πιστωτής χρησιμοποιώντας το ως εγγύηση.
- Υπάρχει εγγύηση ότι ο τίτλος θα αντέξει τυχόν αξιώσεις τρίτων για κυριότητα του ακινήτου.
- Ο παραχωρητής θα κάνει ό, τι είναι απαραίτητο για να βελτιώσει τον τίτλο του δικαιούχου του ακινήτου.
Και οι δύο πράξεις παρέχουν την ίδια γενική προστασία στον αγοραστή. Ωστόσο, η κύρια διαφορά μεταξύ μιας ειδικής εγγύησης και μιας γενικής πράξης εγγύησης είναι ο τρόπος με τον οποίο αντιμετωπίζουν το χρονικό πλαίσιο προστασίας που δίνεται στην ιδιοκτησία του τίτλου.
Ειδική Πράξη Εγγύησης
Ενώ η χρήση της λέξης "ειδική" μπορεί να επικοινωνήσει στον αγοραστή την ιδέα ότι η πράξη είναι υψηλότερης ποιότητας, η ειδική πράξη εγγύησης είναι λιγότερο περιεκτική και προσφέρει λιγότερη προστασία λόγω του περιορισμένου χρονικού πλαισίου καλύμματα. Στα ακίνητα κατοικίας, οι ειδικές εγγυήσεις χρησιμοποιούνται συχνά σε κατασχέσεις και αναγκαστική πώληση του ακινήτου για την κάλυψη ενός χρέους.
Μια γενική πράξη εγγύησης καλύπτει ολόκληρο το ιστορικό του ακινήτου. Εγγυάται ότι το ακίνητο είναι απαλλαγμένο από ελαττώματα ή βάρη, ανεξάρτητα από το πότε συνέβησαν ή υπό την κυριότητα του οποίου. Η γενική πράξη εγγύησης διαβεβαιώνει τον αγοραστή ότι αποκτά πλήρη δικαιώματα ιδιοκτησίας χωρίς έγκυρα πιθανά νομικά ζητήματα με τον τίτλο.
Με ειδική πράξη εγγύησης, η εγγύηση καλύπτει μόνο την περίοδο κατά την οποία ο πωλητής κατείχε τον τίτλο του ακινήτου. Οι ειδικές εγγυητικές πράξεις δεν προστατεύουν από τυχόν λάθη σε έναν ελεύθερο και σαφή τίτλο που μπορεί να υπάρχει πριν από την ιδιοκτησία του πωλητή. Έτσι, ο εκχωρητής ειδικής πράξης εγγύησης είναι υπεύθυνος μόνο για χρέη, προβλήματα ή άλλες επιβαρύνσεις στον τίτλο που προκάλεσαν ή συνέβησαν κατά τη διάρκεια της ιδιοκτησίας τους στο ακίνητο. Ο δικαιούχος αναλαμβάνει την ευθύνη για τυχόν προβλήματα που προκύπτουν από τους προηγούμενους ιδιοκτήτες.
Για παράδειγμα, φανταστείτε ότι ένα σπίτι είχε δύο προηγούμενους ιδιοκτήτες πριν από εσάς. Ο πρώτος ιδιοκτήτης ήταν αποθησαυριστής και σύντομα το σπίτι και η αυλή έπεσαν σε άθλια κατάσταση. Το τμήμα επιβολής κώδικα της πόλης εξέδωσε πρόστιμα εναντίον του ιδιοκτήτη που επισυνάπτεται στο ακίνητο. Ο ιδιοκτήτης έμεινε πίσω με την υποθήκη τους και η τράπεζα αποκλείστηκε, πουλώντας το σπίτι στον δεύτερο ιδιοκτήτη.
Προς ευχαρίστηση της γειτονιάς, ο νέος ιδιοκτήτης έφτιαξε το σπίτι και καθάρισε την αυλή. Μετά από 10 χρόνια έθεσαν το σπίτι στην αγορά και το αγοράζετε χρησιμοποιώντας μια ειδική πράξη εγγύησης. Λίγα χρόνια αργότερα αποφασίζετε να πουλήσετε το σπίτι. Ωστόσο, επειδή τα δικαιώματα επιβολής κώδικα παραμένουν ενάντια στο ακίνητο, θα μπορούσαν να επιβαρύνουν την πώλησή σας. Τουλάχιστον, θα χρειαστεί να ικανοποιήσετε το δικαίωμα της πόλης για να ελευθερώσετε τον τίτλο.
Αναζητήσεις Τίτλου και Ασφάλιση Τίτλου
Τις περισσότερες φορές α αναζήτηση τίτλου θα αποκαλύψει τυχόν ενέχυρα ή αξιώσεις για τον τίτλο ενός ακινήτου. Η αναζήτηση τίτλου είναι μια ανασκόπηση των διαθέσιμων δημόσιων αρχείων για τον προσδιορισμό της ιδιοκτησίας της ιδιοκτησίας. Δικηγόροι, εταιρείες τίτλων και άτομα μπορούν να ολοκληρώσουν αναζητήσεις τίτλου για να επαληθεύσουν την ιδιοκτησία της ιδιοκτησίας. Ενώ αυτές οι αναζητήσεις είναι εκτεταμένες, υπάρχει πάντα η πιθανότητα να χαθεί κάτι.
Για το λόγο αυτό, οι περισσότεροι αγοραστές - ανεξάρτητα από το είδος της εγγύησης που χρησιμοποιούν - αγοράζουν επίσης τίτλος ασφάλισης κατά την αγορά ακινήτου. Η ασφάλιση τίτλου είναι ένα ασφαλιστήριο συμβόλαιο αποζημίωσης που προστατεύει έναν αγοραστή από οικονομικές απαιτήσεις έναντι του τίτλου ενός ακινήτου που κατέχουν.
Οι ειδικές εγγυήσεις επιτρέπουν τη μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτησίας μεταξύ πωλητή και αγοραστή.
Η αγορά ασφάλισης τίτλου μπορεί να μετριάσει τον κίνδυνο προηγούμενων απαιτήσεων για την ειδική πράξη εγγύησης.
Οι ειδικές πράξεις εγγύησης παρέχουν στενή προστασία για τους δικαιούχους ή τους αγοραστές.
Οι ειδικές πράξεις εγγύησης καλύπτουν μόνο την περίοδο ιδιοκτησίας του παραχωρητή ή του πωλητή.
Παράδειγμα πραγματικού κόσμου
Παρόλο που τα έγγραφα γενικής εγγύησης είναι πιο συνηθισμένα σε συναλλαγές ακινήτων κατοικίας, υπάρχει ένας τομέας όπου η ειδική πράξη εγγύησης γίνεται ο κανόνας. Αυτή η αρένα είναι για αποκλεισμένα ακίνητα, ακίνητα (REO) ή ακίνητα που πωλούνται σύντομα.
Πλέον Ομοσπονδιακή Εθνική Ένωση Υποθηκών (FNMA), Στέγαση και αστική ανάπτυξη (HUD) και οι κατοικίες που ανήκουν σε τράπεζες πωλούν χρησιμοποιώντας αυτού του είδους την πράξη. Perhapsσως ένας κύριος λόγος για τη χρήση ειδικών εγγράφων εγγύησης είναι επειδή η αρχή πώλησης δεν επιθυμεί να είναι υπεύθυνη για οποιαδήποτε κατάσταση σχετικά με το ακίνητο πριν από την κατάσχεση.
Για παράδειγμα, το 2012, ένα ζευγάρι με σπίτι στην κομητεία Γρενάδα, Μισισιπή, αθέτησε τις πληρωμές δανείου στο ακίνητο. Τον Φεβρουάριο του 2013, το ακίνητο κατασχέθηκε από τον δανειστή τους, Wells Fargo Bank. Μεταγενέστερα νομικά έγγραφα ανέφεραν ότι το Wells Fargo "μετέφερε το ακίνητο στο FNMA με ειδική πράξη εγγύησης".