Dominio eminente: ¿Qué sucede con una hipoteca inversa?
El derecho de dominio eminente es utilizado por una entidad gubernamental cuando se incauta una casa u otra propiedad para dar paso a un proyecto público como una nueva carretera, un puente o una escuela.
La cláusula de expropiación de la Quinta Enmienda de la Constitución de los EE. UU. requiere que el propietario reciba una compensación justa por la pérdida. Los tribunales han sostenido que para significar que el dueño de la propiedad debe recibir el pago valor justo de mercado de la propiedad.
En una hipoteca típica, el monto puede ser suficiente para pagar una nueva casa, porque el valor del propietario aumenta a medida que realiza los pagos de la hipoteca. Sin embargo, la situación puede ser algo diferente si el propietario ha contratado una Hipoteca opuesta.
Conclusiones clave
- Los casos de dominio eminente sobre propiedades hipotecadas inversamente son raros, pero pueden ocurrir y causar complicaciones a los prestatarios.
- A diferencia de en hipotecas a plazo tradicionales, un dueño de casa capital disminuciones en las hipotecas inversas, dejando potencialmente poco más de lo que se necesita para pagar el préstamo y no lo suficiente para una nueva casa, incluso si se recibe el valor justo de mercado por la propiedad expropiada.
- La proporción del valor de la vivienda que se toma prestada y si los valores se están apreciando en un mercado doméstico en particular son dos factores críticos.
Cómo funciona el dominio eminente
Dominio eminente es la facultad de un gobierno, ya sea federal, estatal o municipal, de tomar propiedad privada para uso público, previo pago de compensación justa. Esta práctica ocurre en muchos países diferentes bajo diferentes nombres. Puede que no parezca justo para los dueños de la propiedad, y los casos de dominio eminente, especialmente cuando los dueños sienten que no han sido compensados justamente, son bastante comunes.
El dominio eminente y la hipoteca inversa
El pago de la compensación, cuando se combina con el valor líquido de la vivienda, puede ser suficiente para pagar una nueva vivienda o al menos permitir el pago inicial de una nueva hipoteca. Pero si el propietario tiene una hipoteca inversa, es posible que no tenga suficiente capital restante en la vivienda para pagar el préstamo y comprar una nueva residencia utilizando el pago de compensación.
Sus posibilidades pueden ser más favorables si el propietario tiene una participación significativa en la propiedad. La casa puede tener incrementado en valor desde que se obtuvo la hipoteca inversa, o el propietario pudo haber mantenido una cantidad significativa de capital en la vivienda al pedir prestada solo una cantidad limitada.
El peor de los casos ocurre cuando el propietario ha tomado una cantidad sustancial del valor de la propiedad en pagos de hipoteca inversa y no ha tenido suficiente tiempo (o suficiente suerte) para disfrutar de un aumento sustancial en el valor de la propiedad. En tales casos, el pago del gobierno puede ser muy inferior al costo de reemplazo.
Importante
Los propietarios de viviendas pueden enfrentar costos adicionales, como tasaciones y reubicación, que no necesariamente están cubiertos en todos los casos de dominio eminente.
Valor de la vivienda
El problema surge cuando la cantidad prestada deja al propietario con poca equidad en la propiedad y, por lo tanto, con poco efectivo real del acuerdo con la autoridad de expropiación.
En un caso de 2012, a una propietaria de una casa de Oregón se le ofreció el dinero justo para pagar su hipoteca inversa cuando el Departamento de Transporte del estado necesitaba su casa para un proyecto vial. La agencia estatal finalmente accedió a dejar que la mujer, entonces de unos 80 años, viviera en una casa de propiedad de la agencia sin pagar alquiler durante el tiempo que la necesitara.
En una época de rápida apreciación del hogar, tales situaciones son menos probables. Es probable que el valor de una casa exceda la cantidad prestada años antes, señala david henson, socio gerente de Henson and Fuerst de Raleigh, Carolina del Norte, especialista en dominio eminente y derecho de propiedad relacionado.
Sin embargo, las oscilaciones a la baja ocurren en los mercados inmobiliarios. Si bien la ley varía entre los estados, es probable que las autoridades condenatorias y los tribunales no consideren la deuda del propietario.
Valor de la propiedad vs. Deuda
“El factor relevante realmente es cuál es el valor de la propiedad antes de que la tomen, cuál es el valor de la propiedad y cuáles son los daños resultantes”, dice Henson. “La deuda es irrelevante en cuanto a cómo se negocian o juzgan los daños si se presenta ante un jurado”.
Muchos propietarios de viviendas en tal situación enfrentan costos adicionales, tales como evaluación honorarios y gastos de reubicación, que no están necesariamente cubiertos en casos de dominio eminente.
Al igual que en las hipotecas a plazo tradicionales, el lenguaje del acuerdo de préstamo relevante es crucial. Debe especificar lo que sucede en caso de condenación de la propiedad. También debe indicar que los ingresos irán al propietario de la vivienda, aunque el prestamista tendrá que aprobar el arreglo final.
¿Cómo funciona el dominio eminente?
El dominio eminente es el derecho de un gobierno local, estatal o federal a adquirir bienes que se consideren necesarios para el bien público. La Quinta Enmienda de la Constitución de los Estados Unidos requiere que los dueños de tales propiedades sean justamente compensados. Por lo general, se considera que eso significa que a los propietarios se les pagará el valor justo de mercado.
¿Cómo afecta un procedimiento de dominio eminente a una hipoteca inversa?
El impacto es en gran medida el mismo que en una hipoteca tradicional o a plazo. Es decir, el gobierno paga al dueño de la propiedad, quien luego tendrá que pagar cualquier saldo pendiente del préstamo hipotecario.
En el mejor de los casos, un propietario que tenga una participación significativa en la propiedad puede reemplazarla utilizando el pago del gobierno.
En una hipoteca inversa, el capital del propietario se ha reducido por la cantidad prestada más los intereses y otros costos de pago. En tales casos, el capital y el pago del gobierno combinados pueden no ser suficientes para comprar una vivienda de reemplazo.
¿Cómo puedo proteger mi propiedad del dominio eminente?
No hay mucho que nadie pueda hacer para protege tu propiedad del dominio eminente. No es posible anticipar las necesidades futuras del público o del gobierno. Puede parecer injusto, pero los propietarios no tienen muchas opciones para proteger su propiedad de la incautación por parte del gobierno.
La línea de fondo
Una expropiación forzosa puede complicar gravemente la situación financiera y de vivienda de propietarios de viviendas que utilizan una hipoteca inversa, particularmente si una gran proporción del capital de la vivienda ha sido retirado.