Kommertskinnisvara (CRE) definitsioon

Mis on ärikinnisvara (CRE)?

Ärikinnisvara (CRE) on vara, mida kasutatakse eranditult ettevõtlusega seotud eesmärkidel pakkuma pigem tööruumi kui elamispinda, mis oleks hoopis elamispind kinnisvara. Enamasti on kommertskinnisvara renditud üürnikele tulutoovate tegevuste läbiviimiseks. See lai kinnisvarakategooria võib hõlmata kõike alates ühest poest kuni tohutu kaubanduskeskuseni.

Ärikinnisvara hõlmab mitut kategooriat, nagu igat liiki jaemüüjad, kontoripinnad, hotellid ja kuurordid, striptiisikeskused, restoranid ja tervishoiuasutused.

Kommertskinnisvara põhitõed

Ärikinnisvara koos elamukinnisvaraga hõlmavad kahte peamist kinnisvarakategooriat. Elamukinnistute hulka kuuluvad ehitised, mis on reserveeritud inimeste elamiseks, mitte kaubanduslikuks või tööstuslikuks kasutamiseks. Nagu nimigi ütleb, kasutatakse kaubanduses ärikinnisvara ning üürnike eluruumideks olevad mitme ühikuga üürikinnisvara liigitatakse üürileandja äritegevuseks.

Ärikinnisvara liigitatakse sõltuvalt funktsioonist tavaliselt nelja klassi:

1. kontoriruumid;
2. tööstuslikuks kasutamiseks;
3. mitmepereline laenutus; ja
4. jaemüük.

Üksikuid kategooriaid võib samuti edasi liigitada. Näiteks kontoripinda iseloomustatakse sageli A-, B- või C -klassina.

• A klass esindab parimaid hooneid esteetika, vanuse, infrastruktuuri kvaliteedi ja asukoha poolest.
• B klass hooned on tavaliselt vanemad ja mitte nii konkurentsivõimelised-hinna osas-kui A-klassi hooned. Investorid suunavad sageli need hooned restaureerimisele.
• C klass hooned on vanimad, tavaliselt üle 20 -aastased, asuvad vähem atraktiivsetes piirkondades ja vajavad hooldust.

Pange tähele, et mõned tsoneerimine ja litsentse väljastavad asutused murravad edasi tööstusomandeid - tootmiseks kasutatavaid saite ja kaupade, eriti raskete kaupade tootmine, kuid enamik peab seda kommertsreaalse alamhulgaks kinnisvara.

Äripinnad

Mõnele ettevõttele kuuluvad hooned, mida nad hõivavad. Tüüpilisem on aga see, et ärikinnisvara renditakse. Tavaliselt omab hoonet investor või investorite rühm, kes kogub üüri igalt seal tegutsevalt ettevõttelt. Kaubanduslikud üürihinnad - hind teatud aja jooksul ruumi hõivamiseks - on tavaliselt noteeritud iga -aastaste rendi dollarites ruutjalga kohta. Seevastu elukondliku kinnisvara hinnad on toodud aastase või igakuise üürina.

Äripinnad kestavad tavaliselt ühest aastast kuni kümne aastani või kauem, kontori- ja kaubanduspindade keskmine pikkus on tavaliselt viis kuni kümme aastat. Sellele võib vastandada rohkem lühiajalist iga-aastast või igakuist eluruumi üürilepingut.

Sees 2017. aasta uuring kinnisvaraturu analüütikfirma CBRE Group, Inc. läbi viidud analüütik Alex Krasikov leidis, et üürilepingu tähtaeg - pikkus - oli võrdeline renditava pinna suurusega. Lisaks näitasid andmed, et üürnikud sõlmivad pikaajalise üürilepingu, et tõsta turukeskkonnas hindu. Kuid see pole nende ainus liikumapanev tegur. Mõned üürnikud, kes nõuavad suuri ruume, sõlmivad pikaajalise üürilepingu, kuna nende vajadustele vastav kinnisvara on piiratud.

On neli peamist tüüpi ärikinnisvara rentimine, millest igaüks nõuab üürileandjalt ja üürnikult erinevat vastutust.

• A üürivõrk paneb üürniku vastutama kinnisvaramaksude tasumise eest.
• A topeltvõrgu (NN) rent paneb üürniku vastutama kinnisvaramaksude ja kindlustuse tasumise eest.
• A kolmikvõrgu (NNN) rent paneb üürniku vastutama kinnisvaramaksude, kindlustuse ja ülalpidamise eest.
• Vastavalt a brutorent, üürnik maksab ainult üüri ja üürileandja maksab hoone kinnisvaramaksud, kindlustuse ja hoolduse.

Ärikinnisvara haldamine

Renditud ärikinnisvara omamine ja hooldamine nõuab täielikku ja pidevat tegevust haldamine omaniku poolt. Kinnisvaraomanikud võivad soovida palgata ärikinnisvara haldamise ettevõtet, et aidata neil leida, hallata, ja hoida üürnikke, jälgida üürilepinguid ja rahastamisvõimalusi ning koordineerida kinnisvara korrashoidu ja turustatavus. Kommertskinnisvarahaldusettevõtte eriteadmised on kasulikud, kuna sellist vara reguleerivad reeglid ja määrused on riigiti, maakonnas, omavalitsuses ja tööstusharus ning suuruses erinevad.

Sageli peab üürileandja leidma tasakaalu üüri maksimeerimise ning vabade töökohtade ja üürnike voolavuse minimeerimise vahel. Käive võib CRE omanikele kulukas olla, sest ruumi tuleb kohandada vastavalt erinevate üürnike erivajadustele - näiteks kui restoran kolib kinnistusse, kus kunagi asus joogastuudio.

Investeerimine ärikinnisvarasse

Investeerimine ärikinnisvarasse võib olla tulus ja olla riskimaandus aktsiaturu volatiilsuse vastu. Investorid saavad müües raha teenida kinnisvara kallinemise kaudu, kuid enamik tulu tuleb üürnike üüridest.

Otseinvesteeringud

Investorid saavad kasutada otseinvesteeringud kus nad saavad füüsilise vara omandiõiguse kaudu üürileandjaks. Ärikinnisvarasse otseinvesteeringuteks sobivad kõige paremini need inimesed, kellel on valdkonnast märkimisväärselt palju teadmisi või kes saavad palgata ettevõtteid, kes seda teevad. Äripinnad on kõrge riskiga ja kõrge tasuvusega kinnisvarainvesteeringud. Selline investor on tõenäoliselt suure netoväärtusega isik, kuna CRE investeerimine nõuab märkimisväärset kapitali.

Ideaalne kinnisvara asub piirkonnas, kus on madal CRE pakkumine ja suur nõudlus, mis annab soodsad üürihinnad. Piirkonna kohaliku majanduse tugevus mõjutab ka CRE -ostu väärtust.

Kaudsed investeeringud

Alternatiivina võivad investorid äriturule investeerida kaudselt erinevate turuväärtpaberite, näiteks kinnisvarainvesteeringute omandiõiguse kaudu (REIT), börsil kaubeldavad fondid (ETF -id), kes investeerivad ärikinnisvaraga seotud aktsiatesse või investeerivad ärikinnisvara turgu teenindavatesse ettevõtetesse, nagu pangad ja kinnisvaramaaklerid.

Ärikinnisvara eelised

Ärikinnisvara üks suurimaid eeliseid on atraktiivsed liisingumäärad. Piirkondades, kus uue ehituse maht on piiratud maa või seadusega, võib ärikinnisvara saada muljetavaldavat tulu ja märkimisväärset igakuist tulu sularahavood. Tööstushooned renditakse üldjuhul madalama hinnaga, kuigi neil on ka kontoritorniga võrreldes madalamad üldkulud.

Ka ärikinnisvara saab kasu suhteliselt pikematest üürilepingutest üürnikega kui elukondlik kinnisvara. Selline pikk üürileping annab ärikinnisvara omanikule märkimisväärse rahavoogude stabiilsuse, kuni hoones on pikaajalised üürnikud.

Lisaks stabiilse ja rikkaliku sissetulekuallika pakkumisele pakub ärikinnisvara kapitali kallinemise potentsiaali, kui kinnisvara on hästi hooldatud ja ajakohane. Ja nagu kõik kinnisvaravormid, on see ka selge varaklass, mis võib pakkuda tõhusat mitmekesistamine valik tasakaalustatud portfelli.

Ärikinnisvara puudused

Reeglid ja eeskirjad on peamine hoiatav tegur enamiku inimeste jaoks, kes soovivad otse ärikinnisvarasse investeerida. Kaubandusomandite maksud, ostumehhanismid ja hoolduskohustused on maetud seadusjärgsetesse kihtidesse. Need nõuded muutuvad olenevalt osariigist, maakonnast, tööstusest, suurusest, tsoneeringust ja paljudest muudest nimetustest. Enamikul ärikinnisvaraga tegelevatel investoritel on kas eriteadmised või palgal inimesi.

Teine takistus on üürnike voolavusega kaasnev suurenenud risk, mis on eriti oluline majanduses, kus jaemüügi ootamatu sulgemine jätab kinnistud tühjaks etteteatamata.

Elamute puhul peegeldavad ühe üürniku rajatiste nõuded tavaliselt eelmiste või tulevaste üürnike nõudeid. Äripinnal võib aga igal üürnikul olla väga erinevaid vajadusi, mis nõuavad kulukat renoveerimist. Hoone omanik peab seejärel ruumi kohandama vastavalt iga üürniku spetsialiseeritud kaubandusele. Äripind madala hinnaga vaba ametikoht kuid üürnike suur käive võib siiski kaotada raha sissetulevate üürnike renoveerimiskulude tõttu.

Neile, kes soovivad otse investeerida, on ärikinnisvara ostmine palju kulukam pakkumine kui elamukinnisvara. Pealegi, kuigi kinnisvara on üldiselt nende hulgas mittelikviidne varaklasside puhul liiguvad ärihoonete tehingud eriti aeglaselt.

Ärikinnisvara väljavaated ja prognoosid

USA kommertskinnisvara turg sai 2008. – 2009. Aasta majanduslanguse ajal suure löögi, kuid alates 2010. aastast on see igal aastal tõusnud. Need kasumid on aidanud taastada peaaegu kõik majanduslanguse ajastul tekkinud kahjud.

The "USA kinnisvaraturu väljavaated 2019, "CBRE aastaaruanne usub:

Kuigi majandustsükkel on hiljaks jäänud, on väljavaated kõigi nelja peamise ärikinnisvara varaliigi puhul väga head. Väärtuste kallinemine toimub minimaalselt, kuid tulu peaks jääma terveks.

Teised näitajad viitavad aga sellele, et ärikinnisvara turg on majanduslanguse järgses kasvutsüklis saavutanud haripunkti. California kinnisvarafirma Ten-X Growth andmetel lõppes äripindade hinnakujundus 2018. aastal vaid 1% võrreldes 2017. aastaga.

A Kümne-X aruanne märkis, et äripindade 2018. aasta lõplik kogusumma kinnitab nende seisukohta hilise majandustsükli hinnakujunduse kohta. Firma uuringust selgus, et vabad töökohad tõusevad, üüri kasv aeglustub ja turu intressimäärad tõusevad.

Nagu teatas Forbes, eriti jaemüügisektor on osutunud a valupunkt laiemal kommertskinnisvara turul, kuna kaupluste laialdane sulgemine intensiivistus 2017. aastal ja jätkus 2018. aastani. Näiteks populaarse kaubanduskeskuse REIT Westfield Corporation aktsia hind langes 2016. aasta keskpaigast kuni 2017. aasta lõpuni umbes 30%, enne kui osa kahjumist 2018. Unibail-Rodamco SE omandas Westfieldi 15,8 miljardi USA dollari eest, luues Unibail-Rodamco-Westfieldi (URW).

Enamik ettevõtteid väidab siiski, et kinnisvaraturg on üldiselt hea. J.P. Morgan kordas oma "2019. aasta ärikinnisvara väljavaates" suuresti CBRE seisukohta, milles öeldi, et 2018. aasta oli ärikinnisvara üüri ja hindade tõusu üheksas aasta. Morgan ennustab, et see tempo aeglustub, kuid jätkub ja näeb langust alles pärast 2019.

Pange tähele, et 2020. aasta ülemaailmsed sündmused ei põhjustanud kinnisvara väärtuse olulist langust ning kinnisvara väärtused on püsinud stabiilsena või isegi on tõusnud, sarnaselt börsile, mis taastus oma dramaatilisest langusest 2020. aasta II kvartalis sama dramaatilise ralliga, mis on kestnud läbi teise kvartali 2021. See on peamine erinevus 2020. aastal toimunud majandusliku languse ja kümme aastat varem toimunu vahel. Pole teada, kas enamikul ameeriklastel 2020. aastal alanud nõutav kaugtöökeskkond avaldab ettevõtte kontorivajadustele pikaajalist mõju.