Mis on elamumull?

Mis on elamumull?

Eluasememull ehk kinnisvaramull on eluasemehindade tõus, mida soodustavad nõudlus, spekulatsioonid ja liigsed kulutused kuni kokkuvarisemiseni. Eluasememullid algavad tavaliselt nõudluse suurenemisega, arvestades piiratud pakkumist, mille täiendamine ja suurenemine võtab suhteliselt pika aja. Spekulandid raha turule valada, suurendades veelgi nõudlust. Mingil hetkel nõudlus väheneb või seisab, samal ajal kui pakkumine suureneb, mille tulemuseks on järsk hinnalangus - ja mull lõhkeb.

Eluasememulli mõistmine

Elamumull on ajutine sündmus, kuid see võib kesta aastaid. Tavaliselt on selle põhjuseks midagi väljaspool normi, näiteks manipuleeritud nõudlus, spekulatsioonid, ebatavaliselt kõrged investeeringud, liigne likviidsus, dereguleeritud kinnisvara rahastamisturg või hüpoteeklaenul põhinevate tuletisinstrumentide äärmuslikud vormid-kõik see võib põhjustada eluasemehindade tõusu jätkusuutmatu. See toob kaasa nõudluse kasvu võrreldes pakkumisega.

Rahvusvahelise Valuutafondi (IMF) andmetel võivad eluaseme mullid olla harvemad kui aktsiamullid, kuid need kipuvad kestma kaks korda kauem.

Elamumullid ei põhjusta mitte ainult suurt kinnisvaraõnnetust, vaid avaldavad olulist mõju ka kõikide klasside, linnaosade inimestele ja kogu majandusele. Need võivad sundida inimesi otsima võimalusi hüpoteeklaenude tasumiseks erinevate programmide kaudu või lasta neil süveneda pensionikontod lubada oma kodudes elamist. Elamumullid on olnud üks peamisi põhjusi, miks inimesed lõpuks säästudest ilma jäävad.

Mis põhjustab elamumulli?

Traditsiooniliselt ei ole eluasemeturud suure tehingu ja maja omamisega seotud kulude tõttu mullidele altid kui teised finantsturud. Laenupakkumise kiire kasv toob kaasa aga väga madala intressimäära kombinatsiooni intressimäärad ja laenuvõtmise standardite lõdvendamine võivad laenuvõtjaid turule ja kütust tuua nõudlus. Intressimäärade tõus ja krediidistandardite karmistamine võivad nõudlust vähendada, põhjustades eluasememulli lõhkemist.

2000. aasta keskpaiga USA eluasememull

Kurikuulus USA elamumull 2000. aastate keskel oli osaliselt teise mulli, see tehnoloogiasektori, tulemus. See oli otseselt seotud ja mille põhjuseks mõned peavad finantskriis aastatel 2007-2008.

1990. aastate lõpu dotcomi mulli ajal tegid paljud uute tehnoloogiaettevõtete aktsiad suhteliselt lühikese aja jooksul väga kõrgeid hindu. Isegi ettevõtted, mis olid veidi rohkem kui idufirmad ja ei pidanud veel tegelikku tulu tooma, pakkusid spekulandid, kes üritasid kiiret kasumit teenida, suure turukapitalisatsiooni. 2000. aastaks saavutas Nasdaq haripunkti ja tehnoloogiamulli lõhkemisega langesid paljud neist varem kõrgelt lennanud aktsiatest drastiliselt madalamale hinnatasemele.

Kuna investorid loobusid dotcomi mulli lõhkemise ja sellele järgnenud börsikrahhi tõttu börsist, kolisid nad oma raha kinnisvarasse. Samal ajal alandas USA föderaalreserv intressimäärasid ja hoidis neid madalatega võitlemiseks majanduslangusele järgnenud majanduslangus, samuti Maailma Kaubanduskeskuse rünnakule järgnenud ebakindluse leevendamiseks septembrist. 11, 2001.

See raha- ja krediiditulv kohtus erinevate valitsuse poliitikatega, mille eesmärk oli julgustada majaomanik ja hulk finantsturu uuendusi, mis suurendasid reaalse likviidsust kinnisvaraga seotud varad. Koduhinnad tõusid ja üha rohkem inimesi hakkas tegelema majade ostu -müügiga.

Järgmise kuue aasta jooksul kasvas majaomanike maania murettekitavale tasemele, kuna intressimäärad langesid ja rangetest laenunõuetest loobuti. Hinnanguliselt läks 2005. ja 2006. aastal 20 protsenti hüpoteeklaenudest inimestele, kes poleks saanud laenu saamise tavapäraste nõuete alusel. Neid inimesi nimetati subprime laenuvõtjateks.Üle 75 protsenti neist subprime laenudest olid reguleeritav määr hüpoteegid madalate esialgsete intressimääradega ja plaaniline lähtestamine kahe kuni kolme aasta pärast.

Valitsuse julgustamine laialdasele majaomandile ajendas panku alandama intressimäärasid ja laenunõudeid,mis ajendas kodu ostuhullust, mis tõstis kodude keskmise müügihinna aastatel 2000–2007 55 protsenti.Koduostuhullus tõmbas kohale spekulandid, kes hakkasid kümne tuhande dollari suuruse kasumi nimel maju lappama juba kahe nädalaga.

Samal perioodil hakkas aktsiaturg elavnema ja 2006. aastaks hakkasid intressimäärad tõusma.Reguleeritava intressimääraga hüpoteeklaenu hakati taastama kõrgema intressimääraga, kuna märgid majanduse aeglustumisest ilmusid 2007. Kuna eluasemehinnad olid kõrgel tasemel, oli riskipreemia investorite jaoks liiga kõrge, kes lõpetasid seejärel majade ostmise. Kui koduostjatele sai selgeks, et kodu väärtused võivad tegelikult langeda, hakkasid eluasemehinnad langema, vallandas tohutu müügi hüpoteegiga tagatud väärtpaberites. Eluasemehinnad langeksid aastatel 2007–2009 19 protsenti,ja hüpoteekide massilised maksejõuetused tooksid järgmise paari aasta jooksul miljoneid sulgemisi.