Kas REIT-id on kõrge intressiga ajastul kasulikud?

Millal intressimäärad tõusevad, otsivad investorid varju iga hea vara eest, mida nad leiavad. Alternatiivsed investeeringud, näiteks kinnisvarainvesteeringud (REIT), võib sõltuvalt turutsüklist olla hea valik. Vaatame, kuidas REIT-id toimisid kõrge ja madala intressimääraga perioodidel.

REIT Kordus

REIT on avalikult kaubeldav turvalisus mis investeerib kinnisvarasse kinnisvara või hüpoteeklaenude kaudu ning on saadaval suurematel börsidel nagu aktsiad. Selle tulemusena pakuvad REIT -id kõrget taset likviidsus (haruldane omadus kinnisvaraga tegelemisel). Fondid on sageli spetsialiseerunud teatud tüüpi kinnisvarale, nagu elamukorterid, ärihooned, laod või hotelliruumid. REITid on saadaval ka piirkondlikes variantides, keskendudes kinnisvarale teatud riikides/piirkondades, nagu USA, Euroopa, Hiina või Jaapan.

REIT -id pakuvad palju eeliseid, sealhulgas mitmekesistamine, eespool nimetatud likviidsus, väike kogus investeeringuid, tulude jaotamine ja maksusoodustused (sõltuvalt kohalikest seadustest). (Lisateabe saamiseks vaadake: Peamised näpunäited REIT -idesse investeerimiseks.)

REIT Tagastab vs. Intressimäärad

Majanduskasvu perioodidel kipuvad REIT -i hinnad koos intressidega tõusma. Põhjus on selles, et kasvav majandus suurendab REITide väärtust, kuna nende alusvara väärtus suureneb. Kasvavas majanduses suureneb ka rahastamisnõudlus, mille tulemuseks on intressimäärade tõus. Vastupidi, aeglustuvas majanduses, kui Fed seda teeb raha karmistamist, suhe muutub negatiivseks. Seda seost saab näha järgmiselt graafikult, mis kirjeldab korrelatsiooni REIT kogutulu ja 10-aastase tootluse vahel Riigikassa aastatel 2000-2019.

Enamasti olid REIT -i tulud ja intressimäärad positiivses korrelatsioonis, liikudes samas suunas. Seda tõendab eelkõige ajavahemik 2001-2004 ja 2008-2013. Pöördkorrelatsiooni perioodid vahetult pärast 2004., 2013. ja 2016. aastat on seotud Föderatsiooni keskpanga rahapiiranguga rahapoliitiliste meetmete meetmed, mis võeti kasutusele peamiselt pärast seda majanduslangused. Siin tõusid intressimäärad, kuid REIT väärtused vähenesid.

Selle argumendi täiendavaks tugevdamiseks on tehtud uuring S&P, mis analüüsis kuut 1970ndatel algavat perioodi, kus 10-aastase riigikassa tootlus kasvas märkimisväärselt. Uuringus võrreldi suurenenud intressimäärasid nende perioodide REIT -i ja aktsiate tootlusega. Teave on esitatud järgmises tabelis.

Nendest kuuest intressitõusuperioodist kasvasid REIT -i tulud neist neljal ja edestasid aktsiaturgu kolme ajal.

Siiski tuleb kaaluda ka muid tegureid ja muid üksikasjalikke tähelepanekuid, mis võivad sõltuvalt intressikeskkonnast näidata REIT -investeeringute positiivset või negatiivset tootlust.

Suurim tegur on see, et mitte kõik REIT -id pole võrdsed. Ennekõike tegutsevad REIT -d mitut tüüpi tööstusharudes. Nende hulka kuuluvad tervishoid, hotellid, elamud, tööstus ja palju muud. Kõigil neil tööstusharudel on mängus erinevad muutujad, mis reageerivad majanduskeskkonnale erinevalt. Teine oluline tegur on REITi võlaprofiil; kui palju rahastamist nad oma ettevõtte arendamiseks võtavad. Võlaprofiil määrab REIT -i võime ja ajakava võlgade tasumiseks, mida mõjutavad erinevad intressimäärad.

Arutatud tähelepanekud näitavad, et REIT -id ei pruugi tegelikult sõltuda intressimäärade stsenaariumidest ja et REIT -i toimimist erineva huviga aegadel mängivad paljud muud tegurid määrad. REIT -i investeeringute tulud võivad tegelikult jääda intressimäärade kõikumistest vabaks. Nagu iga investeeringu puhul, on ülioluline vaadata kõnealust REIT -i, selle tulemuslikkust, dividendide väljamaksmise ajalugu ja võlataset.

REITi eelised investoritele

REIT -idel on ka muid eeliseid, mis muudavad need heaks investeerimisvalikuks erinevatel intressiperioodidel:

Sissetulekuvõimalus

REIT -sid arvestatakse saagikus-põhised väärtpaberid. Kuigi nad saavad hinda hinnata, on märkimisväärne osa REIT -i tuludest pärit dividendid. REIT -id väldivad ettevõtte tulumaksu maksmist, kui nad jagavad osakuomanikele vähemalt 90% oma sissetulekust. Selle maksusoodustuse tulemusel jagatakse dividenditulu regulaarselt REIT aktsionäridele ja efektiivne netotootlus on sageli kõrgem kui võlakirjade (või aktsiate) tulu, isegi juhtudel kõrged intressimäärad.

Globaalne mitmekesistamine

REIT -id pakuvad kokkupuudet maailmaturgudega. Alates 1990ndatest aastatest on Ühendkuningriik, Singapur, Jaapan, Austraalia, Holland, Lõuna -Aafrika ja paljud teised riigid on lubanud REIT -i noteeringud, võimaldades investoritel osaleda välismaiste kinnisvaraturgudel rahvad. Näiteks kui USA kohalik kinnisvaraturg on kõrgemate intressimäärade tõttu tanki saanud, investor, kellel on kokkupuude Singapuri kinnisvaraturuga, saab kasu, kui tal on Singapuris REIT -sid portfelli.

Sektoripõhine kokkupuude

Intressimäärade tõusu korral ei pruugi kõik kinnisvara alamvaldkonnad negatiivselt mõjutada. Näiteks võivad kannatada elamispindade üürid, kuid suurepärastes kohtades asuvad kaubanduskeskused mitte. Hoolikas uuring kinnisvaraturu kohta, intressimäärade mõju konkreetsele allsektorile ja konkreetsele Selle aluseks oleval kinnisvaraosalusel põhinevad REIT -id võivad muuta REIT -i investeeringud kasumlikuks, olenemata intressimäärast mõju.

Alumine rida

Pärast korrelatsioonimustrite ja ajalooliste andmete vaatamist näib, et REIT -ide tulud varieeruvad aja jooksul erinevad intressiperioodid, kuid suuremas osas on tõusmise ajal näidanud positiivset korrelatsiooni intressimäärad. Pärast hoolikat uurimist ja kinnisvara allsektorite ning geograafiliste piirkondade nõuetekohast valikut võivad investorid pidada traditsiooniliste aktsiate ja võlakirjade kõrval REIT-sid heaks investeeringuks mitmekesistamiseks.