Fannie Mae: Lainat, HomePath ja kaikki mitä sinun pitäisi tietää

Fannie Mae - joka tunnetaan virallisesti nimellä Federal National Mortgage Association (FNMA) - on a valtion tukema yritys (GSE), jonka kongressi on vuokrannut asunnonomistuksen edistämiseksi ja likviditeetin tarjoamiseksi asuntomarkkinoille. Se on perustettu vuonna 1938 aikana Suuri lama osana Uusi sopimus. Sen tarkoituksena on auttaa pienituloisia lainaajia saamaan rahoitusta asuntoon.

Mitä Fannie Mae tekee

Kuten a asuntolainojen jälkimarkkinat osallistuja, Fannie Mae ei anna asuntolainoja. Sen sijaan se pitää varat siirtämässä lainanantajille ostamalla tai takaamalla luotto -osuuskuntien, pankkien säästäja muut rahoituslaitokset. Se on yksi kahdesta suuresta asuntolainojen ostajasta jälkimarkkinoilla. Toinen on sen sisar Freddie Mactai Federal Home Loan Mortgage Corporation, joka on myös kongressin vuokraama GSE.

Kun Fannie Mae on ostanut asuntolainoja jälkimarkkinoilta, ne yhdistetään kiinnitysvakuudelliset arvopaperit (MBS). MBS-arvopaperit ovat omaisuusvakuudellisia arvopapereita, joiden vakuutena on kiinnitys tai joukko kiinnityksiä. Fannie Maen kiinnitysvakuudelliset arvopaperit ostavat sitten laitokset, kuten vakuutusyhtiöt, eläkerahastot ja investointipankit. Se takaa pääoman ja korkojen maksamisen MBS: lle.

Fannie Maella on myös oma salkku, jota yleisesti kutsutaan pidätetyksi salkuksi, joka sijoittaa omien ja muiden laitosten kiinnitysvakuudellisiin arvopapereihin. Fannie Mae laskee liikkeelle velkaa, jota kutsutaan toimistovelkaksi, rahoittaakseen säilytetyn salkunsa.

Sijoittamalla asuntomarkkinoille Fannie Mae luo likviditeettiä lainanantajille, mikä puolestaan ​​sallii heidän vakuuttaa tai rahoittaa muita asuntolainoja. Vuonna 2020 Fannie Mae tarjosi 1,4 biljoonaa dollaria likviditeettiä asuntomarkkinoille, mikä auttoi pienituloisia amerikkalaisia ​​ostamaan, jälleenrahoittamaan tai vuokraamaan noin kuusi miljoonaa asuntoa.

Fannie Mae -osake

Fannie Maen osakekurssi

Fannie Mae on ollut julkisessa kaupankäynnissä vuodesta 1968. Vuoteen 2010 asti se vaihtoi New Yorkin pörssi (NYSE). Jälkeen Suuri taantuma ja sen vaikutus siihen asuntomarkkinat, Fannie Mae joutui poistamaan osakkeensa, koska se ei täyttänyt NYSE: n asettamaa vähimmäiskurssivaatimusta. Fannie Mae tekee nyt kauppaa käsikaupasta.

Vuoden 2008 jälkipuoliskolla hallitus otti Fannie Maen ja Freddie Macin haltuunsa konservatorio ja Liittovaltion asuntorahoituslaitos (FHFA). The Yhdysvaltain valtiovarainministeriö tarjosi 191,5 miljardia dollaria molempien liuottimien pitämiseksi. Molemmat virastot ovat maksaneet rahat takaisin, ja sitten jotkut.

Elokuussa 2012 Fannie Maen osinkovelvoitteita koskevia ehtoja muutettiin siten, että Yhdysvaltain valtiovarainministeriö vaati voittoa jokaisen neljänneksen lopussa ja tarjoaa pääomaa, jos alijäämä on. Syyskuussa 2019 valtiovarainministeriö ja FHFA ilmoittivat, että Fannie Mae ja Freddie Mac voivat alkaa pitää tulojaan 25 miljardin dollarin ja 20 miljardin dollarin pääomarahastojen keräämiseksi. Muutto on askel kohti näiden kahden siirtämistä pois konservatoriosta.

Fannie Mae -lainavaatimukset

Asuntolainanantajan on noudatettava liittovaltion hallituksen antamaa lausuntoa subprime -lainauksesta voidakseen käydä kauppaa Fannie Maen kanssa. Lausunnossa käsitellään useita riskejä, jotka liittyvät subprime -lainat, kuten alhaiset johdanto -korot, joita seuraa korkeampi muuttuva korko, erittäin korkeat rajat sille, kuinka paljon korko voi olla korotus, rajoitettu ilman lainatulotietoja ja tuoteominaisuudet, jotka tekevät lainan usein uudelleenrahoituksesta todennäköisesti.

Fannie Maen ostamien kiinnitysten ja takausten on täytettävä tiukat kriteerit. Rajana esimerkiksi a perinteinen laina omakotitalo vuonna 2021 on 548 250 dollaria (510 400 dollaria vuonna 2020) useimmilla alueilla ja 822 375 dollaria (765 600 dollarista vuonna 2020) kalliilla alueilla, mukaan lukien Havaiji ja Alaska. FHFA asettaa nämä rajat.

Fannie Maen tukeman lainan saamiseksi sinun on käytävä hyväksytyn lainanantajan kautta. Edellä mainittujen subprime -lainojen välttämisen lisäksi lainanantajien on täytettävä kelpoisuus- ja vakuutuskriteerit, jotka takaavat rahoituksen luottolaadun.

Kuinka hakea Fannie Maen tukemaa asuntolainaa

Kun olet löytänyt lainanantajan, jolla on oikeus myöntää Fannie Mae -takaista lainaa, sinua ohjataan täyttämään yhtenäinen asuntolainahakemus. Sinun on kerättävä ja toimitettava taloudellisia tietoja ja asiakirjoja. Tämä sisältää kirjauksen työstä ja bruttotulostasi sekä tiliotteistasi, kuten a W-2 tai 1099 lomake näiden varmuuskopioimiseksi. Sinun on myös annettava yhteensä kuukausittaiset velkasitoumuksesi, kuten saldot luottokorteista, automaksut, elatusmaksut ja lapsilisät.

Yleensä lainanantajat haluavat seurata 28/36 Sääntö- Kotitalouden tulisi käyttää enintään 28 prosenttia kuukausituloista asumiskuluihin ja enintään 36 prosenttia velkojen hoitamiseen (mukaan lukien asuntolainat ja autolainat). Fannie Mae hyväksyy maksimin velkasuhde (DTI) 36%, vaikka tämä voi olla jopa 45%, jos lainanottaja täyttää luottotiedot ja varantovaatimukset.

Jos DTI -suhteesi on liian korkea, voit tehdä suuremman käsirahaa, mikä vähentää kuukausittaisia ​​kuluja. Vaikka 20%: n käsirahaa pidetään ihanteellisena, jotkut lainanottajat saattavat pystyä alentamaan jopa 3%.

Asunnonostajien on myös täytettävä vähimmäisluottovaatimukset, jotta he voivat saada Fannie Maen takaamia asuntolainoja. Perusasunnolle, joka on ensisijainen asuinpaikka, a FICO -pisteet vähintään 620 kiinteäkorkoisille lainoille ja 640 lainoille säädettävän koron asuntolainat (ARM) vaaditaan. Tietenkin, mitä parempi tai korkeampi FICO -pisteet, sitä paremmin olet oikeutettu matalimpiin saatavilla oleviin korkoihin.

Lainan muutokset

Jälkeen asuntolainojen romahtaminen, Fannie Mae alkoi keskittyä lainojen muutoksiin. Lainamuutokset muuttavat olemassa olevan asuntolainan ehtoja auttaakseen lainanottajia välttämään maksukyvyttömyyttä, päätymään sulkemiseen ja lopulta menettämään kotinsa. Muutokset voivat sisältää alemman koron ja laina -ajan pidentämisen, mikä alentaa kuukausimaksuja. Syyskuusta 2008 lähtien Fannie Mae ja Freddie Mac ovat saaneet päätökseen yli 2,45 miljoonan lainan muutokset.

Fannie Mae HomePath

Kun sulkemisia syntyy kiinnityksistä, joissa Fannie Mae on omistaja/sijoittaja, tai kun kiinteistöt hankitaan tekoja sulkemisen sijasta Fannie Mae yrittää myydä kiinteistöt ajoissa minimoidakseen mahdolliset vaikutukset yhteisöön. HomePath.com on Fannie Maen verkkosivusto, jossa asunnon ostajat ja sijoittajat voivat etsiä ja tehdä tarjouksia näistä kiinteistöistä, ja HomeReady by Fannie Mae tarjoaa ostajarahoitustuotteita kiinteistöille.

Joissakin tapauksissa erityistä rahoitusta voi olla saatavilla. Näitä ovat sulkemiskustannukset, 3%: n käsirahat ja parannuskulut, jotka on yhdistetty lainaan.

HomePath.com tarjoaa yksinomaan Fannie Maen omistamia kiinteistöjä, ja siihen kuuluu omakotitaloja, rivitaloja ja osakehuoneistoja. Fannie Mae valmistelee, ylläpitää ja luetteloi myytävät kiinteistöt paikallisten kiinteistöalan ammattilaisten kanssa. Useimmissa listauksissa on valokuvia, kiinteistökuvauksia ja muita yksityiskohtia, mukaan lukien koulun ja naapuruston tiedot.

Fannie Mae ja COVID-19

Käynnissä olevan koronaviruspandemian taloudellisten vaikutusten vuoksi lukemattomat asunnonomistajat ovat joutuneet tilanteisiin, joissa heillä ei ole varaa asuntolainaan. Auttaakseen tässä tilanteessa,. Koronaviruksen tuen, avun ja taloudellisen turvallisuuden (CARES) laki, hyväksyttiin maaliskuussa 2020, edellytti, että lainanantajat, joilla on liittovaltion takaamia asuntolainoja, myöntävät pandemiaan vaikuttaville asiakkailleen kärsivällisyyttä jopa 180 päivän ajaksi ja pidättäytyvät sulkeutumisesta. Osana tätä Fannie Mae tarjosi seuraavia asuntolaina- ja avustusvaihtoehtoja yhden perheen asuntolainojen lainaajia, joihin nykyinen kansalainen on vaikuttanut taloudellisesti hätä:

• Mahdollisuus pyytää apua asuntolainasta ottamalla yhteyttä asuntolainanhoitajaan
• Sulkemismyynnin ja häätöjen keskeyttämisen oli määrä päättyä 31. heinäkuuta 2021, mutta häädön keskeyttäminen on siirretty 30. syyskuuta 2021.
• Kelpoisuus sietosuunnitelmaan asuntolainojen maksujen vähentämiseksi tai keskeyttämiseksi enintään 12 kuukaudeksi
• Luottolaitoksen raportoinnin keskeyttäminen lainanottajien erääntyneistä maksuista kestävyyssuunnitelmassa jatkuvan pandemian aiheuttamien vaikeuksien vuoksi
• Lainanottajille ei makseta myöhästymismaksuja maksusuunnitelmassa
• Vaatimus, jonka mukaan palveluntarjoaja sitoutuu lainanottajien kanssa laatimaan pysyvän suunnitelman auttaakseen ylläpitämään tai vähentämään kuukausimaksuja tarpeen mukaan, mukaan lukien lainan muutos

Kieltoajan jatkaminen

Kesäkuun 2021 lopussa presidentti Biden ilmoitti lisätoimenpiteistä markkinoiden sulkemisen estämiseksi. Hänen hallintonsa jatkoi sulkemiskieltoa heinäkuun viimeiseen päivään asti, ja he jatkoivat kärsivällisyyttä 30. syyskuuta 2021 asti tietyille lainanottajille, joiden asuntolainat ovat kolmen liittovaltion viraston hallussa kiinnitykset.

Lisäksi FHFA otti käyttöön joustavampia lainaus- ja arviointistandardeja Fannie Maen ja Freddie Macin tukemille lainoille. varma, että asunnonostajat voivat sulkea lainansa pandemian aikana ja että kaikki asianosaiset voivat säilyttää sosiaalisen etäisyyden koko ajan käsitellä asiaa. Nämä standardit sallivat nyt:

• Vaihtoehtoiset arviot osto- ja jälleenrahoituslainoista (ajo- ja verkkoarviointien suorittaminen paikan päällä)
• Vaihtoehtoiset menetelmät tulojen dokumentoimiseksi ja työllisyyden todentamiseksi ennen lainan sulkemista (esimerkiksi työn todentaminen sähköpostitse)
• Laajentaa käyttöä valtakirja avustamaan lainojen sulkemisessa (esimerkiksi sähköiset allekirjoitukset)

Joustavuus tulojen ja valtakirjan dokumentoinnissa päättyi 30. huhtikuuta 2021, mutta vaihtoehtoisten arviointien joustavuutta jatkettiin 31. toukokuuta 2021. Vaikka jotkut CARES -lain mukaisista alkuperäisistä suojauksista ovat päättyneet, presidentti Joe Biden jatkoi liittovaltion takaamien asuntolainojen sulkemiskieltoa 31. heinäkuuta 2021 asti.

Fannie Maen RefiNow -ohjelma

5. kesäkuuta 2021 alkaen Fannie Mae tarjoaa pienituloisille asuntolainojen haltijoille uuden jälleenrahoitusvaihtoehdon RefiNow-ohjelman kautta, jonka tarkoituksena on alentaa kuukausimaksuja ja korkoja. Ollakseen tukikelpoisia asunnonomistajien on ansaittava vähintään 80% alueen mediaanituloista (AMI).

Tämän ohjelman tarkoituksena on auttaa useampaa asunnon omistajaa jälleenrahoittamaan poistamalla joitakin perinteisen jälleenrahoitusprosessin esteitä, parantamalla kohtuuhintaisuutta ja edistämällä kestävää asunnonomistusta. ”Pienituloiset lainanottajat jälleenrahoittavat tyypillisesti hitaammin kuin korkeamman tulotason lainanottajat, mahdollisesti puuttuvat mahdollisuus säästää asumiskustannuksissa ”, sanoo Malloy Evans, vanhempi varatoimitusjohtaja ja yhden perheen luottoriskivastaava, Fannie Mae.

Jos asunnonomistajat ovat epävarmoja siitä, omistavatko Fannie Mae asuntolainansa vai eivät, he voivat käydä Fannie Maen lainanhakutyökalu. RefiNow -ohjelma tarjoaa useita etuja asunnonomistajille. Ensinnäkin se edellyttää asunnonomistajan koron alentamista vähintään 50 peruspistettä ja vähintään 50 dollarin säästöä asunnonomistajan kuukausittaisessa asuntolainassa. Toiseksi Fannie Mae antaa 500 dollarin luoton lainanantajalle lainaa ostettaessa, jos tapahtumasta saatiin arvio, ja tämä luotto on siirrettävä lainanantajalta asunnonomistaja.

Saadakseen RefiNow'n asunnonomistajan on täytettävä seuraavat vaatimukset:

• Sinulla on oltava Fannie Maen takaama asuntolaina, jonka vakuutena on yksi yksikkö.
• On oltava lyhytaikaisia ​​tuloja enintään 80% AMI: stä (ei tuloja alkuperäisen lainan myöntämishetkellä).
• Et ole koskaan unohtanut asuntolainan maksua viimeisen kuuden kuukauden aikana ja enintään yksi jäänyt asuntolainan maksu viimeisten 12 kuukauden aikana.
• Sinulla on oltava asuntolaina, jonka laina-arvo-suhde on enintään 97%, velan suhde tuloihin 65% tai vähemmän ja vähintään 620 FICO-pistettä.